المستثمرون المؤسساتيون الآن يتحكمون في 4% من إيجارات المنازل العائلية في الولايات المتحدة - وهم يعيدون تشكيل السوق

عندما تدخل الشركات الاستثمارية الكبيرة إلى سوق ما، يشعر المستأجرون بذلك على الفور. تكشف بيانات الاحتياطي الفيدرالي في فيلادلفيا أن المستثمرين المؤسسيين يرفعون الإيجارات بمعدلات أعلى بنسبة 60% من الزيادات المعتادة في السوق. بالنسبة لتجديدات العقود اللاحقة، يبلغ متوسط الزيادة 7% فوق المعدلات الأساسية. لقد أصبح هذا النمط السمة المميزة لأزمة الإيجارات في أمريكا، حيث تقوم الشركات ذات الميزانيات الكبيرة باكتساب العقارات بشكل منهجي في جميع أنحاء البلاد.

لقد توسع نطاق المشاركة المؤسسية بهدوء ولكن بشكل كبير. كانت الشركات المالكة للعقارات - التي تعرفها HUD على أنها الكيانات التي تمتلك أكثر من 1000 وحدة سكنية - تتحكم في حوالي 3% من جميع إيجارات المنازل العائلية الواحدة في عام 2022. اليوم، ارتفع هذا الرقم إلى 4%. بينما يبدو أن النسبة متواضعة، فإن الواقع مذهل: اشترى المستثمرون 18% من جميع المنازل المباعة خلال الربع الرابع من عام 2023، وفقًا لـ Redfin. بين العقارات ذات الأسعار المنخفضة، وصلت حصتهم إلى 26% - وهو القطاع المحدد حيث يتنافس المشترون لأول مرة.

التركيز الجغرافي وتشويه السوق

رأس المال المؤسسي يميل نحو الجنوب والجنوب الشرقي، حيث تظل تكاليف الاستحواذ أقل. أصبحت تكساس وجورجيا وألاباما وفلوريدا مراكز النشاط للمستثمرين المؤسسيين. يكشف هذا التركيز الجغرافي عن نمط مقلق: يستهدف المستثمرون الأحياء ذات القيم العقارية المنخفضة، تحديداً حيث تتركز المجتمعات المستبعدة تاريخياً والمستأجرون.

وجد تحليل HUD لعام 2023 أن المناطق التي تهيمن عليها الاستثمارات تحتوي بشكل غير متناسب على مالكي المنازل غير البيض والسكان المعتمدين على الإيجارات. من خلال إزالة المخزون منخفض الأسعار من أسواق الملكية، يقلل المستثمرون المؤسسيون في الوقت نفسه من خيارات الإسكان للمشترين لأول مرة ويطبقون ضغطًا تصاعديًا على العقارات المتبقية. أكدت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) هذه الديناميكية، مشيرة إلى أنه عندما سيطر المستثمرون على حصة سوقية كبيرة - مثل عام 2021 عندما انخفضت معدلات الرهن العقاري دون 3% - كانوا يمثلون 15% من جميع عمليات الشراء السكنية.

الآلية وراء ارتفاع الإيجارات

كيف يقوم الملاك المؤسسيون بتنظيم زيادات الإيجارات عبر الأسواق؟ تتيح المحافظ العقارية الكبيرة للمشغلين الشركات استخراج أقصى إيرادات من خلال استراتيجيات تسعير منسقة. غالبًا ما يقوم الملاك الأصغر، الذين يواجهون ضغطًا تنافسيًا من اللاعبين المؤسسيين، برفع الإيجارات استجابةً - مما يخلق تأثيرًا متسلسلًا يرفع السوق الإيجارية بأكملها.

لقد جذبت هذه الممارسة انتباه الكونغرس. قدم السيناتور شيرود براون (D-OH) قانون وقف الاستثمار الاستغلالي في يوليو 2023، مستهدفًا الحوافز الضريبية التي تجعل محافظ الإيجار الكبيرة جذابة من الناحية المالية. بشكل منفصل، تسعى تشريعات 2024 من المشرعين الديمقراطيين إلى تقييد استخدام الملاك لأدوات الذكاء الاصطناعي وتحديد الأسعار الخوارزمية. هذه الخوارزميات تسهل على ما يُزعم التنسيق بين مديري الممتلكات، مما يمكّن من تضخيم الإيجارات بشكل مصطنع فوق توازن السوق الطبيعي.

بعض الولايات القضائية قد تصرفت بالفعل. لقد نفذت نيو جيرسي وسان دييغو في كاليفورنيا حظراً محلياً على التسعير الخوارزمي من قبل الملاك - استجابة مسبقة للمخاوف بشأن التآمر الخوارزمي.

توقعات السياسة غير مؤكدة

تحقيق القيود الفيدرالية على المستثمرين المؤسسيين يواجه عقبات هيكلية. مع سيطرة الجمهوريين على كلا الغرفتين الكونغرس وإدارة مؤيدة للأعمال، يبدو أن الإغاثة التشريعية للمستأجرين محدودة على المدى القريب. قد تتقدم الحكومات المحلية والولائية بحلول مجزأة، ولكن خبراء الإسكان يعترفون بأن السياسة الوطنية المنسقة لا تزال بعيدة المنال في البيئة السياسية الحالية.

تستمر الديناميكية الأساسية: سيستمر تدفق رأس المال المؤسسي نحو الأسواق التي تقدم نسب اكتساب إلى إيجار ملائمة، ولا سيما في المناطق الأمريكية التي تشهد هجرة وتكاليف دخول أقل. دون تدخل اتحادي، من المرجح أن تتعمق ظاهرة ملكية الشركات التي تعيد تشكيل أسواق الإيجارات.