مشهد الرهن العقاري في الولايات المتحدة في أواخر فبراير 2023: فهم أحدث تحركات الأسعار

لمحة عن السوق الحالية

بينما نتحرك عبر فبراير 2023، يواصل سوق الرهن العقاري الأمريكي مواجهة ضغوط تصاعدية. لقد ارتفعت خيار معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا، الذي لا يزال الخيار الأكثر شعبية للمشترين، إلى 6.92% - مما يمثل ارتفاعًا عن 6.73% قبل سبعة أيام فقط. يمثل هذا أعلى مستوى منذ بداية العام، مما يشير إلى استمرار الضيق في ظروف الإقراض لأصحاب المنازل الأمريكيين الذين يسعون لتمويل أو إعادة تمويل ممتلكاتهم.

تظهر المسار بشكل واضح أيضًا بالنسبة للالتزامات قصيرة الأجل. لقد ارتفع معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 15 عامًا إلى 6.17%، بزيادة قدرها 0.16% عن الأسبوع السابق، مما يدل على أن تكاليف الاقتراض ترتفع عبر الطيف. عند أخذ جميع التكاليف في الاعتبار، فإن معدل النسبة السنوية (APR) على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا هو 6.94%، بينما يحمل النوع لمدة 15 عامًا معدل نسبة سنوية قدرها 6.20%.

تحليل التأثير الشهري

بالنسبة للمشترين المحتملين للمنازل في سوق الولايات المتحدة، فإن هذه التحولات النسبية تترجم إلى مبالغ حقيقية بالدولار. اعتبر قرضًا عقاريًا بقيمة 100,000 دولار بمعدل 6.92% الحالي لمدة 30 عامًا: يصل الدفع الشهري للأصل والفائدة إلى حوالي 660 دولار. على مدى مدة القرض، يصل إجمالي الفائدة المدفوعة إلى حوالي 137,578 دولار—أي ما يقرب من 38% أكثر من المبلغ الأصلي المقترض.

أولئك الذين يسعون إلى استراتيجية سداد أسرع من خلال خيار 15 عامًا يواجهون التزامًا شهريًا أعلى قدره $853 على نفس قرض 100,000 دولار، ولكنهم يقللون من الفائدة مدى الحياة إلى حوالي 53,552 دولار. هذه المقارنة تسلط الضوء على المقايضة بين القدرة على الدفع شهريًا والمدخرات على المدى الطويل.

الرهون العقارية الضخمة والمقترضين المميزين

في قطاع السوق الأمريكي الذي يخدم العقارات ذات القيمة الأعلى، أصبحت معدلات الرهن العقاري الضخم أكثر تشدداً. تبلغ الآن نسبة الرهن العقاري الضخم لمدة 30 عاماً 6.95% - بزيادة قدرها 0.17% من أسبوع لآخر، مما يمثل الحد الأقصى لمدة 52 أسبوعاً. بالنسبة للمقترضين الذين يؤمنون برهن عقاري ضخم بقيمة 750,000 دولار بهذه النسبة، تقترب المدفوعات الشهرية من 4,965 دولارًا في الفائدة والأصل فقط، باستثناء الضرائب والتأمين.

البديل ARM

أولئك المستعدون لقبول المرونة الأولية وجدوا بعض الراحة في مساحة الرهن العقاري القابل للتعديل 5/1 ARM(. المعدل الحالي على هذا المنتج هو 5.50%، بزيادة قدرها 0.07% عن الأسبوع السابق. بهذا المعدل، يحمل قرض بقيمة 100,000 دولار أمريكي قائم على الرهن العقاري القابل للتعديل تكلفة شهرية قدرها 568 دولارًا، مما يوفر ميزة تزيد عن 120 نقطة أساس مقارنة بالبدائل الثابتة - على الرغم من وجود تحذير بشأن خطر تعديل المعدل في المستقبل.

ما ستحتاجه لحساب دفعة الرهن العقاري الخاصة بك

تحديد ما إذا كان إعادة التمويل منطقيًا من الناحية المالية، أو ببساطة تقييم خيارات الشراء في السوق الأمريكية، يتطلب فهم المكونات التي تؤثر على التزامك الشهري:

• سعر الشراء أو تقييم المنزل الحالي – أساس مبلغ القرض الخاص بك
• نسبة الدفعة المقدمة – تؤثر على حجم القرض ومتطلبات التأمين
• بيئة سعر الفائدة – العامل الأكثر تقلباً، مرتبط مباشرةً بسياسة الاحتياطي الفيدرالي
• مدة الاستهلاك – سواء اخترت 15 أو 20 أو 30 عامًا
• التكاليف الإضافية – ضرائب الممتلكات، تأمين أصحاب المنازل، وأي رسوم لجمعيات مالكي المنازل

يمكن لآلة حاسبة للرهن العقاري تحويل هذه المدخلات إلى رقم شهري ملموس، مما يسمح لك بتقييم القدرة على التحمل مقابل دخلك والالتزامات الحالية. هذا ذو قيمة خاصة في بيئة معدلات السوق المرتفعة الحالية في الولايات المتحدة، حيث تخلق الحركات النسبية الصغيرة اختلافات ملحوظة في المدفوعات.

سؤال إعادة التمويل

قد يكون أصحاب المنازل المحبوسين حاليًا في رهون عقارية قديمة مغريين لإعادة التمويل نظرًا لتغير الأسعار، لكن الحسابات لا تعمل دائمًا. تتضمن إعادة التمويل تكاليف إغلاق، وتقييمات، ورسوم إنشائية يمكن أن تتراوح من 2-5% من مبلغ القرض. قارن سعر الفائدة الحالي لديك بمستويات اليوم—إذا لم تتجاوز التوفير هذه النفقات الأولية ضمن إطار زمني معقول، فقد لا يكون إعادة التمويل يستحق الجهد، حتى في سوق الولايات المتحدة حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير خلال الأسابيع الـ 52 الماضية.