هل يعتبر إعادة تمويل HELOC خطوة صحيحة؟ كل ما يحتاجه أصحاب المنازل لمعرفته

عندما تستفيد من حقوق ملكية منزلك من خلال خط ائتمان المنزل (HELOC)، قد يبدو الأمر وكأنه الوصول إلى شريان مالي. ومع ذلك، مع ارتفاع الأسعار وانتهاء فترات السحب، يواجه أصحاب المنازل بشكل متزايد واقعًا صعبًا: تصبح المدفوعات الشهرية غير مستدامة. لذا تصبح المسألة ما إذا كان من المنطقي إعادة تمويل خط ائتمان المنزل الخاص بك - وما هي الخيارات المتاحة بالفعل.

تحدي HELOC: لماذا يصبح إعادة التمويل ضروريًا

تعمل خط ائتمان ملكية المنزل مثل بطاقة ائتمان ذات حد مرتفع مدعومة برأس المال الخاص بعقارك. خلال مرحلة السحب الأولية (عادةً ما تكون 10 سنوات)، تدفع فقط الفائدة على ما تقترضه. ولكن بمجرد انتهاء تلك الفترة، يبدأ الضغط الحقيقي: تبدأ مدفوعات رأس المال، والتي تمتد غالبًا على مدى 20 عامًا، ويمكن أن تتسبب أسعار الفائدة المتغيرة في ارتفاع التزاماتك الشهرية بشكل كبير.

الأرقام تروي القصة. أفادت CoreLogic بأنه تم فتح أكثر من 807,000 خط ائتمان على المنزل (HELOC) بإجمالي قدره $131 مليار في النصف الأول من عام 2022 - وهو أعلى حجم منذ عام 2007. ومع ذلك، لم يتوقع العديد من هؤلاء المقترضين مدى ارتفاع مدفوعاتهم عندما ارتفعت الأسعار أو عندما وصلت مرحلة السداد. مع تجاوز معدلات HELOC في كثير من الأحيان معدلات الرهن العقاري، يمكن أن تتساوى الفواتير الشهرية أو حتى تتجاوز دفعة الرهن العقاري الأصلية الخاصة بك.

التأهل لإعادة تمويل HELOC: ما يبحث عنه المقرضون فعلاً

لا يمكن للجميع إعادة تمويل. يقوم المقرضون بتقييم ثلاثة عوامل حاسمة:

حقوق الملكية في المنزل: معظم المؤسسات تحد من الإقراض عند 80% من القيمة المقدرة لمنزلك. إذا كان الرهن العقاري الحالي الخاص بك يقترب بالفعل من هذا الحد، فإن إعادة التمويل تصبح صعبة أو مستحيلة.

التصنيف الائتماني: درجة FICO تبلغ 670 أو أعلى تحسن بشكل كبير من فرص الموافقة. قد تتأهل الدرجات الأقل ولكن توقع دفع معدل فائدة مرتفع.

نسبة الدين إلى الدخل: عادةً ما يرغب المقرضون في رؤية أن إجمالي التزاماتك الشهرية من الديون يمثل أقل من 43% من دخلك الإجمالي. هذا السقف هو المكان الذي يصل فيه العديد من المتقدمين إلى جدار.

طرق إعادة التمويل الثلاثة الأساسية الخاصة بك

الخيار 1: استبدال مع HELOC جديد

أبسط نهج يعكس إعادة تمويل الرهن العقاري القياسية: تأمين خط ائتمان جديد واستخدامه للقضاء على خط الائتمان القائم الخاص بك. هذا يعيد بدء فترة السحب الخاصة بك ويعيدك إلى مدفوعات الفائدة فقط - اختصار جذاب إذا كانت الفواتير الحالية تثقل كاهل ميزانيتك.

التجارة؟ يمكنك أن تجمع فائدة أكبر بكثير مع مرور الوقت إذا لم تقم بسداد المبلغ الأساسي بشكل مكثف. تعمل هذه الاستراتيجية بشكل أفضل كفسحة مؤقتة، وليست حلاً دائماً.

الخيار 2: تحويل إلى قرض حقوق الملكية المنزلية

تعمل قروض حقوق الملكية المنزلية بشكل مختلف عن HELOCs. بدلاً من السحب بشكل تدريجي، تتلقى مبلغًا إجماليًا مقدمًا وتبدأ على الفور في دفع الفائدة على المبلغ الكامل. تأتي معظمها بمعدلات فائدة ثابتة ومدفوعات شهرية ثابتة.

بينما قد لا يقلل هذا من التزامك الشهري، إلا أن التنبؤ واستقرار المعدل يجذبان المقترضين الذين يركزون على التخلص من الديون بشكل أسرع. نظرًا لأن القروض العقارية ذات السعر المتغير يمكن أن تصل إلى 10% أو أكثر، فإن معدل ثابت يتراوح بين 6-7% على قرض الأسهم يمثل مدخرات ذات مغزى.

الخيار 3: الدمج في رهن عقاري واحد

توحيد خط الائتمان العقاري الخاص بك والرهن العقاري في قرض معاد تمويله واحد يُبسط أموالك ويقلل من الأوراق. ومع ذلك، فإن هذه الطريقة تحمل تحذيراً كبيراً: إذا قمت بتأمين معدل رهن عقاري منخفض تاريخياً منذ سنوات، فإن إعادة التمويل تعني التخلي عن تلك الميزة لمعدلات اليوم الأعلى.

أحيانًا لا يزال الحساب يعمل إذا كانت رصيد HELOC الخاص بك كبيرًا. قد يتم تعويض الزيادة المتواضعة في معدل الرهن العقاري من خلال خفض كبير في جزء HELOC - مما قد يوفر آلاف الدولارات في إجمالي الفائدة على الرغم من التغيير في معدل الرهن العقاري.

عندما لا تكون إعادة التمويل خيارًا: بدائل لاستكشافها

الأشخاص الذين يفتقرون إلى رأس المال الكافي أو درجات الائتمان الجيدة قد يجدون الأبواب مغلقة. في هذه الحالة، ضع في اعتبارك:

تعديل القرض: يفضل العديد من المقرضين تعديل شروط القرض الحالية الخاصة بك - عن طريق خفض الأسعار أو تمديد جداول السداد - بدلاً من المخاطرة بالتنفيذ. يعتمد النجاح على تاريخ سدادك ومدة احتفاظك بالحساب.

طريق القرض الشخصي: تقدم البنوك، اتحادات الائتمان، والمقرضون عبر الإنترنت قروضًا شخصية لتغطية أرصدة HELOC. ستحصل على دفعات ثابتة ومعدلات متوقعة، ولكن من المحتمل أن تكون معدلات النسبة السنوية أعلى من معدلات HELOC، وقد يتجاوز الرصيد الكبير ما يمكنك اقتراضه.

بيع الممتلكات: كملاذ أخير، فإن بيع منزلك يلغي التزام HELOC تمامًا. يستحق هذا الخيار اعتبارًا جادًا فقط عندما تهدد المدفوعات الاستقرار المالي، إذ أن الحجز العقاري يلوح في الأفق إذا كنت في حالة تخلف عن السداد.

اتخاذ قرارك

إعادة تمويل HELOC تتطلب مقارنة دقيقة لمعدلات الفائدة، ووضع حقوق الملكية، والأهداف المالية طويلة الأجل الخاصة بك. كل طريق - HELOC جديد، أو قرض للملكية، أو دمج الرهن العقاري - يحل مشاكل مختلفة. قبل الالتزام، قم بحساب الأرقام مع متخصص مؤهل في الرهن العقاري يمكنه نمذجة وضعك الخاص وإرشادك نحو الاستراتيجية التي تقلل من التكاليف مدى الحياة بينما تناسب احتياجات تدفقك النقدي.