إعادة هيكلة خط ائتمان المنزل الخاص بك: هل إعادة التمويل مناسبة لك؟

عندما يواجه أصحاب المنازل ارتفاعًا حادًا في المدفوعات الشهرية على خط ائتمان حقوق الملكية في منازلهم، غالبًا ما يبدو إعادة التمويل كأنه الطريق الوحيد للخروج. ولكن هل يمكنك إعادة تمويل HELOC، وإذا كان الأمر كذلك، أي نهج هو الأكثر منطقية لوضعك؟ يعتمد الجواب على ملفك المالي وظروف السوق الحالية.

فهم أساسيات HELOC قبل إعادة التمويل

تعمل HELOC كمنشأة ائتمانية مرنة مؤمنة من خلال حقوق ملكيتك في منزلك. على عكس الرهون العقارية التقليدية، تعمل بشكل مشابه لبطاقة ائتمان ذات حد مرتفع—تسحب ما تحتاجه خلال المرحلة الأولية وتدفع فقط رسوم الفائدة. عادةً ما تمتد هذه الفترة للسحب لمدة 10 سنوات. بمجرد انتهائها، تتوقف السحوبات وتبدأ سداد المبلغ الأساسي، عادةً على مدى 20 عامًا.

الحيلة؟ معدلات HELOC متغيرة وتميل إلى تجاوز معدلات الرهن العقاري. عندما ترتفع أسعار الفائدة، يمكن أن تنتفخ مدفوعاتك الشهرية بشكل غير متوقع. خلال النصف الأول من عام 2022 وحده، افتتح مالكو العقارات أكثر من 807,000 HELOC بقيمة $131 مليار - أعلى حجم منذ عام 2007، وفقًا لبيانات CoreLogic. يجد العديد من هؤلاء المقترضين الآن أنفسهم يكافحون من أجل تحمل التكاليف حيث زادت الأسعار بشكل كبير.

متطلبات أهلية المقرضين لإعادة التمويل

قبل استكشاف خيارات إعادة التمويل، افهم ما يفحصه المقرضون:

موقف الملكية. يحدد معظم المقرضين حد الإقراض عند 80% من القيمة المقدرة لمنزلك. إذا كانت الرهن العقاري الحالي الخاص بك يتجاوز هذا الحد، فإن إعادة التمويل تصبح صعبة أو مستحيلة.

تقييم الائتمان. عادةً ما تؤهلك درجة FICO البالغة 670 أو أعلى للحصول على شروط أفضل. الدرجات المنخفضة لا تعني بالضرورة عدم التأهل، ولكن توقع دفع معدلات فائدة مرتفعة كتعويض عن المخاطر المتصورة.

نسبة الدخل إلى الدين. يفضل المقرضون عمومًا أن تظل نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك أقل من 43%. تكشف هذه المقياس ما إذا كنت مثقلًا بالديون بالنسبة لعائداتك.

ثلاثة أساليب رئيسية لإعادة هيكلة HELOC الخاص بك

تأمين خط ائتمان جديد

أبسط الطرق تعكس إعادة تمويل الرهن العقاري - تحصل على HELOC جديد وتستخدم العائدات لسداد القديم. يتم إعادة ضبط فترة السحب الخاصة بك، مما يعيدك إلى مدفوعات الفائدة فقط. هذا يسهل التدفق النقدي على المدى القصير ولكنه يحمل تحذيرًا: يمكنك أن تتراكم عليك نفقات فائدة أكبر بكثير على المدى الطويل إذا لم تدفع بجد نحو المبدأ.

تحويل إلى قرض على حقوق الملكية المنزلية

على عكس هيكل السحب المرن لقرض زيادة قيمة المنزل، يقدم قرض القيمة المنزلية مبلغًا مقطوعًا عند الإغلاق. تبدأ على الفور في سداد كل من رأس المال والفائدة. بينما قد لا تنخفض المدفوعات الشهرية بشكل كبير، يقدر العديد من المقترضين اليقين: تُقلل المعدلات الثابتة وجداول الدفع الثابتة من تقلب المدفوعات. هذا الهيكل يجذب أولئك الملتزمين بتسديد الديون بشكل أسرع.

دمج في رهنك العقاري الأساسي

دمج كلا الدينين في دفعة واحدة سلسة له مزايا، لكنه يتضمن تنازلاً حاسماً. إذا كنت قد قمت بتثبيت معدل رهن عقاري منخفض تاريخياً قبل عدة سنوات، فإن إعادة التمويل تجبرك على التخلي عن هذه الميزة. متوسط معدلات الرهن الثابتة لمدة 30 عاماً اليوم أقل من 7%، لكن معدلات HELOC يمكن أن ترتفع إلى 10% اعتماداً على الجدارة الائتمانية وظروف السوق. ومع ذلك، قد يثبت هذا الدمج أنه منطقي مالياً إذا كانت رصيد HELOC الخاص بك كبيراً—سوف تقبل بمعدل رهن عقاري أعلى قليلاً بينما تحقق وفورات كبيرة في جزء HELOC.

عندما لا يكون إعادة التمويل ممكنًا

يمكن أن تمنع حقوق الملكية غير الكافية أو الائتمان التالف طرق إعادة التمويل التقليدية. ضع في اعتبارك هذه البدائل:

تعديل القرض. يقوم المقرضون أحيانًا بتعديل الشروط الحالية - مثل تقليل الفوائد أو تمديد مواعيد السداد - لتجنب حجز الملكية. عادةً ما تتطلب الأهلية أن تكون قد احتفظت بالقرض لفترة زمنية minimum وأن تحافظ على تاريخ السداد.

طريق القرض الشخصي. تقدم البنوك، واتحادات الائتمان، والمقرضون عبر الإنترنت قروضًا شخصية بأسعار فائدة ثابتة وجدول سداد. الجانب السلبي: غالبًا ما تتجاوز أسعار القروض الشخصية أسعار قروض خط الائتمان على المنزل، وقد تتجاوز الأرصدة الأكبر حد الموافقة من المقرض.

بيع المنزل الاستراتيجي. بينما لا يحب أحد الانتقال، فإن بيع ممتلكاتك يعتبر خيارًا نهائيًا إذا أصبحت المدفوعات غير قابلة للإدارة حقًا. تذكر أن المقرض الخاص بك يمكنه حبس الرهن إذا تخلفت عن السداد - منزلك يضمن هذا الدين.

الخلاصة

ما إذا كان يمكنك إعادة تمويل خط ائتمان المنزل يعتمد على وضعك من حيث حقوق الملكية، والمستوى الائتماني، ونسب الديون. إذا كنت مؤهلاً، يمكن أن يؤدي إعادة الهيكلة إلى تحويل دين غير مستدام إلى مدفوعات يمكن إدارتها. استشر مستشار مالي لتقييم أي نهج يتماشى مع أهدافك على المدى الطويل قبل المتابعة.