أفضل أسهم REIT التي تستحق النظر فيها لعام 2026: الدخل يلتقي النمو

مع تباطؤ الرياح الاقتصادية وتخفيف ضغوط الأسعار، تزداد المنافسة على العوائد الموثوقة. أسهم صناديق الاستثمار العقاري (REITs)—التي تعتبر تقليديًا أفضل صديق للباحث عن الدخل—تعود بشكل ملحوظ مع استقرار أساسيات العقارات عبر قطاعات متعددة.

إليك ما تغير: انخفاض أسعار الفائدة، تباطؤ التضخم، ونمو الناتج المحلي الإجمالي القوي يخلق بيئة أكثر صحة لاستعادة تقييمات العقارات. نشاط المعاملات يتزايد، والميزانيات العمومية تتقوى، وREITs المتمركزة في القطاعات الأساسية مستعدة لالتقاط كل من توزيعات أرباح ثابتة وتقدير تدريجي للأسعار في عام 2026.

لماذا تهم هذه القطاعات الثلاثة الآن

العقارات الصناعية تتصدر القائمة

لا تزال صناديق العقارات الصناعية مفضلة في قطاع العقارات. لوجستيات التجارة الإلكترونية، إعادة توطين سلاسل التوريد، والطلب المستمر على مرافق التوزيع تحافظ على معدلات الإشغال مرتفعة ونمو الإيجارات في ارتفاع ثابت. مع تقييد العرض الجديد في الأسواق الرئيسية، تستفيد صناديق العقارات الصناعية من قوة تسعير دائمة وتوليد نقدي موثوق—حتى عندما تتذبذب الظروف الاقتصادية.

صناديق المكاتب تحقق أخيرًا زخمًا

بعد سنوات من إعادة التموضع المؤلمة، تظهر إشارات حقيقية على التعافي في قطاع المكاتب. المباني عالية الجودة في المواقع المميزة تعيد جذب المستأجرين مع إتمام الشركات لإطارات العمل المختلطة. قلة البناء الجديد وتحسن نشاط الإيجارات تدريجيًا يعني أن صناديق المكاتب المتمركزة بشكل جيد لديها مجال للنمو من خلال زيادة الإشغال ورفع الإيجارات بشكل انتقائي.

التجزئة: أعيد بناؤها بصمت وأصبحت أقوى مما كان متوقعًا

شهدت العقارات التجارية إعادة ضبط جوهرية وخرجت بصحة أفضل مما تنبأ المشككون. النمو المحدود في العرض المدعوم بدخل المستهلك يعني أن صناديق التجزئة يمكنها تقديم دخل ثابت بالإضافة إلى توسع محسوب في عام 2026.

ثلاثة اختيارات لصناديق REIT مهيأة للنجاح

Prologis: عملاق اللوجستيات

باعتباره أكبر مالك للعقارات اللوجستية في العالم، يدير Prologis حوالي 1.3 مليار قدم مربع من مساحات التخزين والتوزيع تمتد عبر أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا وأمريكا اللاتينية. يخدم محفظته عمالقة التجارة الإلكترونية، مشغلي النقل، والمصنعين—مما يجعله محورًا رئيسيًا لشبكات التوريد العالمية.

تحكي الأرقام قصة مقنعة. أظهر الربع الثالث من 2025 نشاط توقيع عقود قياسي، مع نمو FFO الأساسي متجاوزًا التوقعات ورفع التوجيه للسنة كاملة. يقترب معدل الإشغال في المحفظة من 95%، بينما يستمر دخل العمليات الصافي لنفس المتاجر في التقدم. إضافة قدرة مركز البيانات إلى طاقة الشركة يعزز بعدًا آخر للنمو يتجاوز اللوجستيات التقليدية.

تعزز الزخم في الأرباح التوزيعية جاذبيته: خمس زيادات سنوية متتالية خلال السنوات الخمس الماضية، مما يترجم إلى معدل نمو توزيعات أرباح سنوي قدره 12.66%. تحولت معنويات المحللين بشكل واضح نحو التفاؤل—حيث تم تعديل تقديرات إجماع Zacks لـ2025 FFO لكل سهم صعودًا إلى $5.80 خلال الشهرين الماضيين، مع اتجاه تصاعدي أيضًا لعام 2026. تشير التوقعات إلى زيادات بنسبة 4.32% و4.94% على التوالي للسنتين. يحمل PLD تصنيف Zacks #2 (شراء).

Simon Property Group: ركيزة صناديق التجزئة

تتصدر Simon قائمة أكبر صناديق التجزئة في العالم، وتدير محفظة مميزة من وجهات التسوق، مراكز البيع بالتجزئة، ومجمعات الاستخدام المختلط عبر أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا. تؤكد استحواذها الأخير على ملكية Taubman Realty بالكامل وإضافة Phillips Place Charlotte على استراتيجية لتعميق التعرض للأصول التجارية من المستوى الأول.

أظهرت نتائج الربع الثالث من 2025 مرونة تشغيلية: وصل FFO العقاري إلى $3.22 لكل سهم (ارتفاع بنسبة 5.6% على أساس سنوي)، بينما بلغ معدل إشغال مراكز التسوق والمخارج في الولايات المتحدة 96.4%—مما يعكس طلبًا قويًا من المستأجرين. زيادة التوزيع بنسبة 4.8% إلى $2.20 لكل سهم تشير إلى ثقة الإدارة في استدامة التدفق النقدي.

حركات مراجعة المحللين خلال الشهرين الماضيين دفعت تقديرات إجماع FFO لعامي 2025 و2026 للارتفاع بنسبة 1.4% و0.9% على التوالي إلى $12.67 و$12.94. قدمت الشركة 14 زيادة توزيعات متتالية خلال خمس سنوات—مجموع زيادة قدره 11.7%. كما تحمل تصنيف Rank #2.

Cousins Properties: متخصص مكاتب Sun Belt

تعمل Cousins كصندوق استثمار عقاري يركز على المكاتب ومقره أتلانتا، مع التركيز على المباني من الفئة A في مدن Sun Belt ذات النمو العالي بما في ذلك أوستن، أتلانتا، شارلوت وفينكس. تأسست في 1958، تستهدف الشركة الأسواق التي يظل الطلب من الشركات المستأجرة فيها مرنًا نسبيًا.

تؤكد الأداءات الأخيرة صحة النظرية: سجل الربع الثالث من 2025 أكثر من 550,000 قدم مربع من عقود الإيجار المكتملة للمكاتب، مع ارتفاع الإيجارات الصافية للجيل الثاني بنسبة 4-5% على أساس نقدي—مما يدل على رغبة المستأجرين في التجديد بأسعار أعلى. تم رفع توجيه FFO لكل سهم ليصل إلى حوالي $2.82-$2.86 لعام 2025، مما يعكس تحسنًا في رؤية التدفق النقدي. يوفر التوزيع الربعي المنتظم البالغ $0.32 لكل سهم دخلًا، بينما يعيد الطلب على مكاتب Sun Belt التسارع.

تقديرات Zacks لإجماع FFO لعامي 2025 و2026 ارتفعت إلى $2.84 و$2.92، مما يشير إلى نمو بنسبة 5.58% و2.70% على التوالي سنويًا. CUZ يحمل تصنيف Rank #2.

نظرة مستقبلية لعام 2026

يبدو أن التوقعات لهذه الصناديق العقارية مع دخول عام 2026 مشجعة حقًا. الظروف الاقتصادية الكلية المحسنة، والهياكل الرأسمالية المنضبطة، وتحسن أساسيات العقارات تخلق خلفية داعمة. للمستثمرين الباحثين عن الدخل، توفر الصناديق العقارية المختارة استراتيجيًا عبر أنواع العقارات المقاومة فرصة لمزيج من عائد ثابت، وتوليد نقدي موثوق، وصعود تدريجي مع إعادة بناء ثقة السوق.

ملاحظة: جميع مقاييس الأرباح التي نوقشت تمثل Funds from Operations (FFO)، وهو المقياس القياسي المستخدم لتقييم أداء صناديق REIT.