إيجاد نسبة الرهن العقاري إلى الدخل المناسبة: دليل عملي للقدرة على التحمل

عندما تكون مستعدًا لشراء منزل، يصبح فهم مقدار الدخل الشهري الذي يجب أن يخصص لمدفوعات الرهن العقاري أمرًا حاسمًا. لن يمنحك المقرضون ببساطة شيكًا فارغًا—بل سيفحصون وضعك المالي لتحديد ما يمكنك تحمله بشكل واقعي. التحدي هو أنه لا توجد صيغة واحدة تناسب الجميع، لذا دعنا نوضح النهج المختلفة ونساعدك على معرفة أيها يناسب وضعك.

النماذج الرئيسية: ما يوصي به الخبراء الماليون

قاعدة 28%

أكثر النهج تقليدية يقول إنه لا ينبغي أن تتجاوز مدفوعات السكن الخاصة بك 28% من دخلك الشهري الإجمالي. يشمل هذا الرقم رصيد الرهن العقاري، الفائدة، ضرائب العقار، وتأمين مالك المنزل مجتمعة في رقم واحد.

تخيل هذا: تحصل على دخل إجمالي قدره 7000 دولار شهريًا. بنسبة 28%، يجب أن تبقى تكاليف السكن حوالي 1960 دولار. هذا النهج المحافظ يركز على ترك مساحة لمصاريف أخرى والتزامات ديون.

إطار 28/36

يُوسع هذا النموذج مفهوم 28%. يخصص 28% لمدفوعات الرهن العقاري مع تحديد حد أقصى للديون الإجمالية عند 36% من الدخل الإجمالي. الـ8% الإضافية تغطي بطاقات الائتمان، قروض السيارات، المرافق، وأي ديون متكررة أخرى.

باستخدام نفس المثال 7000 دولار: ستنفق 1960 دولار على الرهن العقاري مع إبقاء إجمالي مدفوعات الديون عند 2520 دولار. هذا يترك $560 من ميزانية ديونك لالتزامات أخرى.

البديل 35/45

إذا كنت تفضل المرونة، فإن نموذج 35/45 يمنحك مسارين. إما أن تحتفظ بجميع الديون (بما في ذلك الرهن العقاري) عند 35% من الدخل الإجمالي، أو أن تحد من إجمالي الديون عند 45% من صافي (الدخل الصافي) الخاص بك.

مع دخل إجمالي قدره 7000 دولار و6000 دولار بعد الضرائب: الحد الأقصى للديون هو إما 2450 دولار (35% من الدخل الإجمالي) أو 2700 دولار (45% من الدخل الصافي)، اعتمادًا على الطريقة التي تختارها.

نموذج 25% من الدخل الصافي

هذا هو النهج الأكثر تقييدًا. يستخدم دخلك بعد الضرائب ويحد من مدفوعات الرهن العقاري إلى 25% فقط مما تتلقاه فعليًا. إذا كنت تتعامل مع ديون قائمة—قروض السيارات، قروض الطلاب، بطاقات الائتمان—فإن هذه الطريقة تمنعك من التحميل الزائد على نفسك.

بدخل شهري صافي قدره 6000 دولار، يجب ألا يتجاوز الرهن العقاري الخاص بك 1500 دولار.

كيف يرتبط دخلك الشهري بالقدرة على التحمل

تحديد مقدار الدخل الشهري الذي يجب أن يخصصه بشكل واقعي للرهن العقاري يتطلب معرفة عدة أجزاء من معادلة وضعك المالي:

استقرار الدخل مهم—يريد المقرضون رؤية دخل ثابت. وثّق دخلك الإجمالي الشهري من وظيفتك الأساسية بالإضافة إلى أي دخل جانبي. بالنسبة للدخل المتغير، استخدم إقرارات الضرائب الأخيرة بدلاً من راتب واحد.

ديونك المرتبطة حاليًا مهمة أيضًا. قم بإعداد قائمة بكل شيء: بطاقات الائتمان، قروض الطلاب، مدفوعات السيارة، القروض الشخصية. هذا يختلف عن النفقات المتغيرة مثل البقالة أو الوقود.

حجم الدفعة المقدمة يؤثر مباشرة على التكاليف الشهرية. غالبًا ما يلغي دفعة مقدمة بنسبة 20% التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، وكلما زادت الدفعة المقدمة، كانت المدفوعات الشهرية أقل. كلما اقترضت أقل، كلما دفعت شهريًا أقل.

نطاق درجة الائتمان يحدد سعر الفائدة الخاص بك. درجات الائتمان الممتازة تفتح أقل معدلات متاحة، بينما الائتمان الأضعف يعني مدفوعات شهرية أعلى لنفس مبلغ القرض.

نسبة الدين إلى الدخل: ماذا ينظر إليه المقرضون فعليًا

لا ينظر المقرضون فقط إلى مدفوعات الرهن العقاري بشكل مستقل—بل يفحصون نسبة الدين إلى الدخل (DTI). وهي مجموع جميع مدفوعات ديونك الشهرية مقسومة على دخلك الشهري الإجمالي.

إليك كيف تعمل الحسابات: افترض أنك تكسب 7000 دولار شهريًا، مع $400 دفعة سيارة، $200 دفعة قرض طالب، $500 دفعة بطاقة ائتمان، و1700 دولار للرهن العقاري. هذا مجموع ديون قدره 2800 دولار. نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك هي 40% ($2,800 ÷ $7,000).

عمومًا، يفضل المقرضون أن تكون نسبة الدين إلى الدخل بين 36% و43%. كلما كانت النسبة أقل، كان من الأسهل الحصول على الموافقة المسبقة. ومع ذلك، تختلف المعايير بين المقرضين—بعضهم يمدد الحد الأعلى، بينما يظل آخرون أكثر تحفظًا. لهذا السبب، التسوق بين المقرضين مهم.

استراتيجيات لتقليل المبلغ الذي تدفعه شهريًا

نظرًا لأن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية تمثل غالبًا أكبر نفقاتك الشهرية، فإن التعديلات الصغيرة يمكن أن تساعد:

اختر عقارًا أكثر تواضعًا. فقط لأن المقرضين يوافقون على 400,000 دولار، لا يعني أنه يجب أن تنفق كل ذلك. منزل بقيمة 350,000 دولار يأتي مع مدفوعات أقل بشكل نسبي.

زد من الدفعة المقدمة. ادخر بشكل مكثف إذا أمكن. كل 10,000 دولار إضافية في الدفعة المقدمة تقلل من التزامك الشهري.

تفاوض على سعر فائدة أقل. هذا يعتمد على صحة الائتمان ونسبة الدين إلى الدخل. قم بسداد ديونك الحالية لتحسين كلا المقياسين. درجة الائتمان الأعلى تترجم مباشرة إلى تخفيضات في المعدلات من المقرضين.

ما بعد الرهن العقاري الشهري: تكاليف ملكية المنزل الإضافية

مدفوعات الرهن العقاري ليست سوى جزء من نفقات ملكية المنزل. خصص ميزانية لـ:

• الصيانة المستمرة: العناية بالعشب، صيانة المسبح، ضغط غسيل السطح، والصيانة العامة
• الإصلاحات والترقيات: أسقف جديدة، تحديث السباكة، إعادة تلميع الخزائن، أبواب الكراج
• تكاليف خاصة بالعقار: رسوم جمعية مالكي العقارات، ضرائب العقار خارج حساب الإيداع، أقساط التأمين

الفحص الشامل للمنزل قبل الشراء يكشف عن مخاطر كبيرة قد تؤثر على التكاليف طويلة الأمد. استخدم نتائج الفحص كعناصر تفاوض إما لتخفيض سعر الشراء أو لإتمام الإصلاحات قبل الشراء.

العثور على نقطة التوازن المالية الخاصة بك

المبلغ المناسب من دخلك الشهري الذي يجب أن يخصص للرهن العقاري يعتمد على صورتك المالية الكاملة. بينما تقدم قاعدة 28% البساطة، يضيف نموذج 28/36 الواقعية، ويقدم النهج 35/45 خيارات، ويقدم طريقة 25% من الدخل الصافي الحذر—اختر بناءً على مستوى ديونك، استقرار وظيفتك، وأهدافك المالية. الأهم هو أن ما تختاره، يجب ألا تتجاوز قدراتك الحقيقية على الدفع بشكل مريح مع الحفاظ على التزاماتك المالية الأخرى.