Los inversores institucionales ahora controlan el 4% de los alquileres unifamiliares en EE. UU.—y están remodelando el mercado

Cuando grandes firmas de inversión ingresan a un mercado, los inquilinos lo sienten de inmediato. Los datos de la Reserva Federal de Filadelfia revelan que los inversores institucionales aumentan los alquileres a tasas un 60% más altas que los aumentos típicos del mercado. Para las renovaciones de arrendamiento subsiguientes, el aumento promedio es del 7% por encima de las tasas base. Este patrón se ha convertido en la característica definitoria de la crisis de alquiler en EE. UU., ya que las corporaciones con grandes recursos adquieren sistemáticamente propiedades en todo el país.

La escala de la participación institucional se ha ampliado de manera silenciosa pero dramática. Los propietarios corporativos—definidos por HUD como entidades que poseen más de 1,000 unidades de vivienda—controlaban aproximadamente el 3% de todos los alquileres de casas unifamiliares en 2022. Hoy, esa cifra ha aumentado al 4%. Aunque el porcentaje parece modesto, la realidad es asombrosa: los inversionistas compraron el 18% de todas las casas vendidas durante el cuarto trimestre de 2023, según Redfin. Entre las propiedades de bajo precio, su participación alcanzó el 26%—el segmento exacto donde los compradores de vivienda por primera vez compiten.

Concentración Geográfica y Distorsión del Mercado

El capital institucional gravita hacia el Sur y el Sureste, donde los costos de adquisición siguen siendo más bajos. Texas, Georgia, Alabama y Florida se han convertido en epicentros de la actividad de los inversores institucionales. Esta concentración geográfica revela un patrón preocupante: los inversores apuntan a vecindarios con valores de propiedad más bajos, precisamente donde se concentran las comunidades históricamente excluidas y los inquilinos.

Un análisis de HUD de 2023 encontró que las áreas con gran inversión contienen desproporcionadamente propietarios no blancos y poblaciones dependientes de alquiler. Al eliminar inventarios de precios más bajos de los mercados de ocupación por propietarios, los inversores institucionales reducen simultáneamente las opciones de vivienda para los compradores por primera vez y aplican presión al alza sobre las propiedades restantes. La Asociación Nacional de Realtors (NAR) confirmó esta dinámica, señalando que cuando los inversores controlaban una parte significativa del mercado—como en 2021 cuando las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 3%—representaban el 15% de todas las compras residenciales.

El Mecanismo Detrás del Aumento de Alquileres

¿Cómo sistematizan los propietarios institucionales los aumentos de alquiler en los diferentes mercados? Los grandes portafolios de propiedades permiten a los operadores corporativos extraer el máximo ingreso a través de estrategias de precios coordinadas. Los propietarios más pequeños, que enfrentan la presión competitiva de los jugadores institucionales, a menudo aumentan los alquileres en respuesta, creando un efecto dominó que eleva todo el mercado de alquiler.

La práctica ha atraído la atención del Congreso. El senador Sherrod Brown (D-OH) presentó la Ley para Detener la Inversión Predatoria en julio de 2023, apuntando a los incentivos fiscales que hacen que los portafolios de alquiler a gran escala sean financieramente atractivos. Por separado, la legislación de 2024 de los legisladores demócratas busca restringir el uso de herramientas de IA y fijación de precios algorítmica por parte de los propietarios. Estos algoritmos supuestamente facilitan la coordinación entre los administradores de propiedades, permitiendo una inflación artificial de los alquileres por encima del equilibrio natural del mercado.

Algunas jurisdicciones ya han actuado. Nueva Jersey y San Diego, California, han implementado prohibiciones locales sobre la fijación de precios algorítmica por parte de los propietarios, una respuesta preventiva a las preocupaciones sobre la colusión algorítmica.

Perspectiva de Política Incierta

Lograr restricciones federales sobre los inversores institucionales enfrenta obstáculos estructurales. Con los republicanos controlando ambas cámaras del Congreso y una administración pro-empresarial, el alivio legislativo para los inquilinos parece limitado en el corto plazo. Los gobiernos estatales y locales pueden avanzar soluciones fragmentarias, pero los expertos en vivienda reconocen que una política nacional coordinada sigue siendo esquiva en el actual entorno político.

La dinámica fundamental persiste: el capital institucional seguirá fluyendo hacia los mercados que ofrezcan relaciones favorables de adquisición a alquiler, particularmente en las regiones de EE. UU. que experimentan migración y costos de entrada más bajos. Sin intervención federal, la tendencia del arrendamiento corporativo que está remodelando los mercados de alquiler probablemente se profundizará.