Recientemente vi un conjunto de datos sobre los precios de la vivienda en Vietnam, que vale la pena seguir de cerca. La relación ingreso-precio en Hanói ya ha llegado a 27.7 veces, este nivel es el más alto desde 2016-2017, y sigue en aumento.

La verdad, este número realmente preocupa un poco. La capacidad de pago de los compradores está claramente disminuyendo, pero los precios de la vivienda no se detienen. La lógica detrás también es bastante clara: la oferta en el centro de la ciudad y en áreas con infraestructura desarrollada siempre ha sido muy ajustada, además, después del período de restricción de capital en 2022-2023, el flujo de fondos volvió a entrar en el mercado inmobiliario, especialmente en activos de apartamentos con propiedad clara, que se convirtieron en los favoritos de la asignación de activos familiares. Los costos de tierra, construcción y financiamiento están en aumento, los precios de las viviendas nuevas cada vez más altos, y el mercado secundario también sube con ellos.

Aquí hay una comparación muy interesante. La relación ingreso-precio en Vietnam y China parecen similares, ambas en torno a 27-28 veces, pero la estructura del mercado es completamente diferente. China comenzó a reducir su población desde 2022, hay un exceso severo de viviendas, con 4 millones de unidades completadas cada año, y la crisis en realidad es un exceso de oferta con apalancamiento alto. ¿Y Vietnam? La población todavía está creciendo, la tasa de urbanización es solo del 45%, muy por debajo del 65-67% de China, lo que significa que la demanda real de viviendas aún tiene mucho espacio para crecer. Se completan 100,000 unidades al año, pero hay una escasez de 300,000, principalmente en viviendas comunes y viviendas protegidas.

Por lo tanto, los riesgos en el mercado inmobiliario de Vietnam no son iguales a los de China. A corto plazo, el rápido aumento de la relación ingreso-precio ciertamente genera preocupaciones: la dificultad para comprar aumenta, el rendimiento por alquiler disminuye, y la diferenciación entre diferentes proyectos y regiones también se intensifica. Pero el entorno crediticio actual es mucho más prudente que en 2016-2017, y el marco legal también es más estricto, lo que indica que los riesgos son más estructurales y localizados, no una burbuja de mercado en toda regla.

Para los compradores de vivienda propia, ahora es realmente difícil comprar, pero los futuros proyectos de viviendas sociales y los planes para redistribuir la población hacia las zonas suburbanas deberían aliviar algo la presión. Para los inversores, hay que ser más cautelosos: la estructura de flujo de efectivo en bienes raíces está cambiando, las expectativas de apreciación de capital han disminuido significativamente, y ya no se puede calcular con la lógica del pasado.

El mercado de precios de viviendas en Vietnam ya ha entrado en un ciclo de valoración más alta desde la fase de acumulación. Aunque el indicador HPR se acerca a los niveles previos a la crisis en China, Vietnam aún no tiene las condiciones estructurales que puedan provocar una ruptura de burbuja, lo crucial sigue siendo la relación oferta-demanda y las diferencias en la estructura poblacional, que todavía son evidentes. A corto plazo, no se esperan ajustes similares a los de China, pero definitivamente hay que seguir muy de cerca la situación.