Le multimillionnaire Ramit Sethi remet en question le mythe de l'achat immobilier : pourquoi la valeur nette augmente au-delà de l'immobilier

Ramit Sethi, l’auteur du livre à succès du New York Times 2009 « I Will Teach You to Be Rich », n’est pas votre conseiller financier typique. Contrairement à de nombreux experts en richesse qui prônent la propriété immobilière, Sethi pratique ce qu’il prêche : il est lui-même un multimillionnaire qui ne possède aucun bien immobilier. Dans une vidéo publiée en 2023 sur sa chaîne YouTube, Sethi expose une philosophie financière contrariante qui remet en question l’une des hypothèses les plus sacrées de l’Amérique — que l’achat d’une maison est une étape fondamentale pour bâtir son patrimoine net et atteindre la réussite financière.

Ce qui rend la position de Sethi convaincante, ce n’est pas seulement sa volonté d’aller à l’encontre de la sagesse conventionnelle, mais aussi le fait qu’il a réussi à accumuler une richesse importante sans investir dans l’immobilier. Son raisonnement s’appuie sur quatre arguments financiers interconnectés qui méritent une analyse plus approfondie.

Briser le récit du rêve américain : comment le marketing a créé une obsession pour le logement

Depuis des décennies, les Américains ont été vendus une vision précise du succès : obtenir un emploi stable, fonder une famille et acheter une maison individuelle. Une grande partie de ce récit provient de campagnes marketing puissantes, notamment de la National Association of Realtors, qui a longtemps promu la propriété comme l’ultime expression du rêve américain. Pourtant, Ramit Sethi souligne que ce message n’a pas évolué avec la réalité économique.

Les coûts du logement ont explosé, rendant l’accession à la propriété de plus en plus hors de portée pour la moyenne des revenus. Les acheteurs qui se surendettent pour acheter une maison avec seulement 3 % d’apport découvrent souvent qu’ils ont été piégés financièrement plutôt que qu’ils ont réalisé un rêve. Ce qui semblait être une étape importante peut rapidement se transformer en une hypothèque sous l’eau et en stress financier — à l’opposé même de la construction de richesse.

La perspective de Sethi invite à remettre en question si ce rêve devrait être celui de quiconque, indépendamment de sa situation financière.

Les quatre mythes dangereux sur la propriété qui sabotent la croissance du patrimoine net

Ramit Sethi déconstruit méthodiquement quatre hypothèses largement répandues sur l’investissement immobilier résidentiel qui induisent en erreur :

Mythe un : Les prix de l’immobilier augmentent toujours

Bien que la valeur des biens immobiliers ait tendance à augmenter sur le long terme, rien ne garantit qu’elle le fasse. Les marchés s’effondrent, les quartiers changent, et des événements imprévus peuvent faire chuter la valeur des propriétés. L’effondrement du marché immobilier de 2008 en est une preuve claire.

Mythe deux : La valeur des maisons double tous les dix ans

Cette affirmation persistante manque de preuves historiques, surtout après 2008. Même lorsque les prix augmentent, les coûts d’entretien, les taxes foncières et les assurances augmentent proportionnellement — parfois plus vite que la valeur de la propriété elle-même. Vous ne captez pas tous les gains.

Mythe trois : L’effet de levier amplifie votre richesse

L’effet de levier fonctionne dans les deux sens. Bien que l’emprunt pour acheter une maison puisse théoriquement augmenter les rendements, il amplifie aussi les pertes lorsque la valeur de la propriété baisse. C’est un risque que beaucoup d’acheteurs ne comprennent pas pleinement lorsqu’ils signent leur prêt hypothécaire.

Mythe quatre : Les déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires permettent d’économiser beaucoup d’argent

Sethi explique cela de façon claire : « Vous ne dépensez pas un dollar pour économiser un dime. » Les déductions fiscales ne compensent que l’argent que vous avez déjà payé en intérêts. Ce n’est pas un outil de construction de richesse — c’est simplement la récupération d’une partie de vos dépenses.

Les chiffres qui comptent : pourquoi la location peut surpasser l’achat

Voici où la stratégie de Sethi pour la richesse nette devient indiscutable : il applique une mathématique financière rigoureuse à la décision d’acheter ou de louer. Ayant vécu dans des zones métropolitaines coûteuses comme New York, Los Angeles et San Francisco, Sethi a choisi de louer plutôt que d’acheter. Il a ensuite investi la différence — l’argent qu’il aurait dépensé en apport, frais de clôture, taxes, entretien et assurance — directement dans des placements en bourse.

Les résultats parlent d’eux-mêmes dans sa trajectoire d’accumulation de patrimoine.

Le conseil principal de Sethi : « Si vous achetez une maison sans ouvrir une feuille de calcul et faire des calculs précis, vous faites une grosse erreur. » Cela signifie calculer non seulement les coûts évidents (apport, mensualités hypothécaires) mais aussi les frais de clôture, les taxes foncières, l’entretien, l’assurance, et ce que Sethi appelle les « coûts fantômes » comme le temps consacré à gérer la propriété.

Lorsqu’on évalue cela dans des zones à coût de vie élevé, l’achat s’avère souvent beaucoup plus coûteux que la location. Pour ceux qui envisagent la propriété comme un véritable véhicule d’investissement (et pas seulement comme une résidence), Sethi insiste : « il faut vraiment connaître ses chiffres » pour obtenir des rendements positifs. Il recommande de voir une maison d’abord comme un achat, puis comme un investissement, car l’immobilier résidentiel comporte généralement un risque important et des rendements relativement modestes comparés à d’autres véhicules d’investissement.

Quand l’achat immobilier a réellement du sens financièrement

Sethi n’est pas un absolutiste qui affirme que personne ne devrait jamais acheter de propriété. En fait, il reconnaît qu’il finira par acheter une maison lui-même — tout en la qualifiant de « décision financière terrible, mais je vais quand même le faire ». Son objection n’est pas à la propriété en soi ; c’est aux mauvaises décisions financières que prennent certains, en suivant un modèle collectif sans se demander pourquoi.

Au lieu de cela, Sethi recommande de passer par cinq questions essentielles avant de s’engager dans un achat aussi important :

• Resterez-vous dans cette maison au moins une décennie ?
• Votre coût total mensuel de logement reste-t-il en dessous de 28 % de votre revenu mensuel brut ?
• Avez-vous économisé 20 % pour un apport ?
• Si la valeur du bien baisse, pouvez-vous le supporter émotionnellement et financièrement ?
• Êtes-vous réellement enthousiaste à propos de cet achat, ou suivez-vous simplement le script ?

Ce n’est qu’après avoir répondu honnêtement à ces questions qu’il faut envisager d’acheter.

La véritable mesure du succès financier dépasse l’immobilier

La perspective de Ramit Sethi sur la richesse nette et l’indépendance financière remet en question l’approche centrée sur l’immobilier pour bâtir sa fortune. Sa philosophie reconnaît que la propriété immobilière représente un engagement financier majeur avec de vrais risques et des rendements variables — ce n’est pas une voie universelle vers la prospérité.

En résumé : si vous choisissez de louer plutôt que d’acheter, cette décision ne signifie pas un échec. La richesse s’accumule par des choix financiers intentionnels, une analyse éclairée et une cohérence entre vos dépenses et vos valeurs — pas en cochant des cases sur un script de vie prédéfini. Pour ceux qui veulent sérieusement bâtir une véritable richesse nette, l’approche de Sethi offre une perspective rafraîchissante à considérer.