Propriété entière ensemble : Le guide complet de la propriété en indivision

Pour les couples mariés achetant un bien immobilier ensemble, disposer de la structure juridique appropriée peut faire une énorme différence. Une option disponible dans environ la moitié des États américains s’appelle la propriété en indivision par totalité—un cadre conçu pour offrir aux deux époux des protections et des droits importants sur la propriété partagée. Comprendre comment fonctionne cette disposition est essentiel avant de décider si elle vous convient.

Ce qui rend les dispositions en totalité spéciales pour les couples mariés

La propriété en indivision par totalité est une forme unique de propriété réservée exclusivement aux couples mariés (et dans certains États, aux partenaires domestiques enregistrés). Elle diffère fondamentalement des autres formes de copropriété car elle considère le couple comme une seule entité juridique plutôt que deux propriétaires séparés.

Voici ce qui la distingue : chaque époux reçoit automatiquement une part de 100 % dans la propriété. Il ne s’agit pas d’une répartition à 50-50—c’est un intérêt complet et indivisible. Les deux individus doivent être d’accord sur toute décision concernant la propriété, de son utilisation à sa vente éventuelle. Si un époux décède, l’autre hérite automatiquement de la pleine propriété sans que la propriété ne passe par la procédure longue de la succession (le processus juridique qui gère généralement la répartition des biens).

Actuellement, 25 États américains plus Washington, D.C. reconnaissent la propriété en indivision par totalité, bien que chaque État ait ses propres règles concernant les types de biens éligibles et le fonctionnement de cette disposition.

Les principaux avantages : pourquoi les couples optent pour la propriété en totalité

Héritage automatique sans succession Lorsqu’un époux décède, l’autre devient immédiatement le seul propriétaire. Il n’y a pas d’attente pour que les tribunaux traitent les formalités—pas de délai de succession, pas de procédures juridiques compliquées. La propriété est transférée directement, et les héritiers du défunt ne peuvent pas faire de réclamations contre elle.

Protection contre les créanciers Si un époux fait face à une poursuite ou à une dette impayée, les créanciers ne peuvent pas forcer la vente de la propriété pour satisfaire cette dette personnelle. Cette protection d’actif est puissante pour les couples où la situation financière de l’un des époux pourrait être plus vulnérable que celle de l’autre.

Consentement mutuel requis Aucun des époux ne peut vendre, donner ou transférer sa part sans l’accord de l’autre. Cela évite les surprises et garantit que les deux partenaires ont leur mot à dire dans les décisions importantes concernant la propriété.

Droits et contrôle égaux Les deux époux sont inscrits sur l’acte de propriété avec des droits équivalents. Chacun a le plein droit d’habiter et d’utiliser la propriété sans avoir besoin de l’autorisation de l’autre.

Limitations importantes à connaître avant de choisir la propriété en totalité

Avant de vous engager dans une disposition en totalité, comprenez ces inconvénients majeurs :

La géographie compte Cette option n’existe que dans environ la moitié du pays. Si vous vivez en dehors des 25 États la reconnaissant ou si vous envisagez de déménager, vous pourriez perdre ces protections.

Restrictions sur le type de propriété Certains États limitent la propriété en totalité aux résidences principales ou aux biens protégés par une homestead. Vous ne pourrez peut-être pas l’appliquer à des biens locatifs, des résidences de vacances ou des terrains.

Une dette partagée crée un risque Bien que les créanciers ne puissent pas poursuivre la maison pour une dette personnelle d’un époux, ils peuvent forcer une vente si les deux époux partagent une obligation de dette. Cela vous rend en réalité plus vulnérable dans certains scénarios.

Le divorce met fin à la disposition Si le mariage se termine, l’accord en totalité devient nul. La propriété serait alors généralement divisée dans le cadre de la procédure de divorce.

L’accord de tous les deux est nécessaire Chaque décision concernant la propriété—entretien, refinancement, rénovation—exige le consentement mutuel. Des désaccords entre époux peuvent poser problème.

Procès successoral après le décès des deux époux Alors que le décès du premier évite la succession, une fois que l’époux survivant décède (ou si les deux décèdent simultanément), la propriété entre dans le processus de succession.

Quels États reconnaissent la propriété en totalité

Les États et le district suivants permettent cette forme de propriété à jour (bien qu’il soit conseillé de vérifier la réglementation en vigueur auprès d’un avocat) :

Alaska, Arkansas, Delaware, District de Columbia, Floride, Hawaï, Illinois, Indiana, Kentucky, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, New Jersey, New York, Caroline du Nord, Ohio, Oklahoma, Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginie et Wyoming.

Note importante : Les lois des États évoluent, et certains ont des exigences spécifiques concernant la formulation utilisée dans les descriptions de titres. Si vous êtes un couple de même sexe dans un État utilisant la terminologie traditionnelle « époux et épouse », consultez un avocat pour moderniser votre documentation de titre.

La propriété en totalité vous convient-elle ?

Cette disposition offre des avantages substantiels—notamment l’évitement de la succession et la protection contre les créanciers—mais elle n’est pas universellement applicable. Envisagez-la si vous êtes marié, que vous vivez dans un État la reconnaissant, que vous souhaitez simplifier la transmission successorale et que vous valorisez le contrôle mutuel sur les décisions relatives à la propriété. Si vous avez une situation financière complexe, des actifs importants ou si vous prévoyez de déménager, discuter des options en totalité avec un avocat spécialisé en droit de la famille ou en immobilier peut vous aider à déterminer si cela correspond à vos objectifs.