De 29 300 $ à 59 384 $ : pourquoi le revenu moyen en 1980 ne peut pas être comparé à la crise du logement d'aujourd'hui

Le marché locatif aux États-Unis a connu une transformation spectaculaire au cours des quatre dernières décennies. Lorsqu’on examine l’économie de l’accessibilité au logement, l’écart entre les salaires et les loyers devient nettement évident. Ce qui semblait autrefois des coûts de logement gérables s’est transformé en une pression financière généralisée touchant des millions de locataires à travers le pays.

Selon une étude du Harvard Joint Center for Housing Studies, la crise de l’accessibilité ne s’est pas déclarée du jour au lendemain. En 1980, lorsque le revenu moyen s’élevait à environ 29 300 dollars par an, plus d’un tiers des locataires subissaient déjà une charge de logement. La situation s’est aggravée lorsque plus de la moitié de tous les locataires se sont retrouvés confrontés à de graves difficultés d’accessibilité—dépensant une part disproportionnée de leur revenu pour se loger.

Comprendre le changement dans l’accessibilité au logement locatif

Les années 1960 et le début des années 1970 représentaient une période relativement stable pour les locataires, avec des coûts de logement proportionnels aux revenus. Cependant, la récession des années 1970 a fondamentalement modifié cette relation, créant le premier écart significatif entre la croissance des revenus et les prix des loyers. Ce changement s’est avéré être un signe annonciateur des décennies de lutte qui allaient suivre.

Les données d’iPropertyManagement révèlent l’ampleur de cette divergence. À partir de 1980, les prix moyens des loyers ont augmenté d’environ 9 % par an—un taux qui dépassait systématiquement l’inflation des salaires de manière substantielle. Cet effet cumulatif signifiait que les locataires prenaient chaque année un peu plus de retard, une tendance qui perdure encore aujourd’hui.

La montée spectaculaire du loyer mensuel

La progression numérique raconte l’histoire avec une clarté brutale. En 1980, le loyer mensuel médian n’était que de 243 dollars. En 1985, seulement cinq ans plus tard, ce chiffre avait bondi à 432 dollars—une hausse de 78 % en moins d’une décennie. La différence devient encore plus frappante lorsqu’on compare ces chiffres historiques aux données plus récentes.

En août 2022, le loyer mensuel moyen à l’échelle nationale atteignait 1 388 dollars. Cela représente une augmentation de 470 % par rapport aux niveaux de 1980, dépassant largement ce que toute croissance salariale raisonnable aurait pu compenser. La tendance ne s’est pas ralentie ; si ce n’est qu’elle s’est intensifiée avec le resserrement des marchés immobiliers et une demande dépassant l’offre dans les grandes métropoles.

Le problème des revenus : les salaires n’ont pas suivi

Voici où le problème central se cristallise. Selon les données de Consumer Affairs ajustées à l’inflation de 2022, le revenu moyen en 1980 était d’environ 29 300 dollars. En avançant jusqu’au quatrième trimestre de 2023, le salaire moyen national atteignait 59 384 dollars, selon USA Today—juste un peu plus du double du chiffre ajusté à l’inflation de 1980.

Bien que cela puisse initialement suggérer une progression, les chiffres révèlent une réalité préoccupante. Le loyer a augmenté d’environ 5,7 fois depuis 1980, tandis que les salaires n’ont été que légèrement plus que doublés. L’écart continue de se creuser, en particulier pour les ménages à faibles et moyens revenus.

Un contexte plus large de l’augmentation des coûts

Pour mettre en contexte l’évolution du coût de la vie, considérons ce que les consommateurs payaient pour des produits courants dans les années 1980. Selon des données de tarification historiques, un gallon de lait à 2 % coûtait 1,59 dollar dans l’Iowa en 1987, tandis que les pommes coûtaient 0,39 dollar la livre dans le Wyoming en 1986, et le bœuf haché était à 1,39 dollar la livre à New York en 1980. Ces prix semblent presque désuets aujourd’hui, pourtant les salaires n’ont toujours pas suivi le rythme de l’inflation des loyers—ce qui n’est pas le cas pour la plupart des autres biens de consommation.

La crise du logement actuelle

Les conséquences de ce décalage sont devenues impossibles à ignorer. Selon TIME, la moitié de tous les locataires aux États-Unis étaient en situation de surcharge en 2022, c’est-à-dire qu’ils consacraient plus de 30 % de leur revenu au logement. Ce seuil—30 % du revenu—est largement considéré comme le niveau maximal soutenable pour les coûts de logement.

Pire encore, plus de 12 millions de personnes aux États-Unis dépensaient au moins la moitié de leur salaire uniquement en loyer. Il ne s’agit pas d’abstractions économiques ; ce sont des familles qui doivent faire des choix impossibles entre payer leur loyer, acheter des courses ou couvrir des besoins médicaux. Le revenu moyen de 1980, qui semblait insuffisant selon les standards contemporains, apparaît aujourd’hui presque luxueux en termes de ce que l’accessibilité au logement pouvait réellement acheter.

La crise de l’accessibilité locative représente l’un des défis économiques les plus persistants auxquels sont confrontés les ménages américains. Sans interventions politiques significatives ou une croissance substantielle des salaires dépassant l’augmentation des coûts de logement, l’écart entre revenus et dépenses de logement continuera probablement de s’élargir pour les générations futures.