J'ai récemment vu un ensemble de données sur les prix de l'immobilier au Vietnam, ce qui mérite vraiment l'attention. Le ratio prix/ revenu à Hanoï a déjà explosé à 27,7 fois, ce niveau étant le plus élevé depuis 2016-2017, et il continue de monter.

Honnêtement, ce chiffre inquiète un peu. La capacité de remboursement des acheteurs diminue visiblement, mais les prix de l'immobilier ne cessent de grimper. La logique derrière cela est également claire - l'offre dans le centre-ville et dans les zones bien équipées en infrastructures est toujours très tendue, et après la période de resserrement des capitaux en 2022-2023, les flux de fonds ont de nouveau afflué vers l'immobilier, en particulier vers les actifs en copropriété avec un titre de propriété clair, qui sont devenus les favoris des ménages pour leur allocation d'actifs. Les coûts du terrain, de la construction et du financement sont en hausse, les prix des nouvelles constructions deviennent de plus en plus élevés, et le marché secondaire suit la tendance.

Voici une comparaison très intéressante. Le ratio prix/revenu au Vietnam et en Chine semble similaire, tous deux autour de 27-28 fois, mais la structure du marché est complètement différente. La Chine, depuis 2022, voit sa population diminuer, avec une surabondance de logements, environ 4 millions de logements construits chaque année, la crise étant essentiellement une surproduction combinée à un endettement élevé. Et le Vietnam ? La population continue de croître, le taux d'urbanisation n'est que de 45 %, bien inférieur aux 65-67 % de la Chine, ce qui signifie qu'il reste encore un grand potentiel de demande en logement. Environ 100 000 unités sont construites chaque année, mais il manque 300 000 unités, principalement pour le logement ordinaire et le logement social.

Donc, les risques liés aux prix de l'immobilier au Vietnam ne sont pas tout à fait les mêmes qu'en Chine. À court terme, la hausse rapide du ratio prix/revenu soulève des inquiétudes - la difficulté d'acheter une maison augmente, le rendement locatif diminue, et la différenciation entre différents projets et régions s'accentue. Cependant, l'environnement de crédit actuel est beaucoup plus prudent qu'en 2016-2017, et le cadre juridique est plus strict, ce qui indique que les risques sont davantage structurels et locaux, plutôt qu'une bulle généralisée.

Pour les acheteurs résidentiels, il est vrai qu'il devient plus difficile d'acheter une maison en ce moment, mais les projets de logement social et les plans de décentralisation vers la banlieue devraient en partie atténuer la pression. Pour les investisseurs, il faut faire preuve de plus de prudence - la structure des flux de trésorerie dans l'immobilier change, les attentes en matière de valorisation du capital ont considérablement diminué, et il ne faut plus appliquer la même logique qu'auparavant.

Le marché immobilier vietnamien est déjà passé de la phase d'accumulation à un cycle de valorisation plus élevée. Bien que l'indicateur HPR soit proche des niveaux précédant la crise en Chine, le Vietnam ne possède pas encore les conditions structurelles pour provoquer un effondrement de la bulle, la différence clé résidant dans la relation entre l'offre et la demande ainsi que dans la structure démographique. À court terme, il est peu probable qu'une grande correction similaire à celle de la Chine se produise, mais il faut rester très vigilant.