当年抢破头的“环京睡城”，降价85%也没人要：谁杀死了郊区房？

Honnêtement, la baisse actuelle des biens immobiliers en périphérie des villes en Chine a dépassé mes attentes.
En mai de cette année, devant la résidence Yancijiao Chao Bai à Yanjiao, un agent immobilier affichait sur une pancarte rouge des prix indiquant : un appartement de 102 m² orienté nord-sud, avec trois chambres, entièrement rénové, prêt à emménager, mis en vente à 598 000 yuans, soit un prix unitaire de 5 862 yuans/m². Et il y a 9 ans, pour acheter exactement ce même type de logement, il fallait débourser 4,18 millions. Ce n’est pas une blague : c’est le quotidien de Yanjiao en 2026. (En 2026, le prix moyen affiché des biens d’occasion à Yanjiao oscille autour de 8 000 yuans/m². Dans des quartiers comme Fucheng Shangsangcheng et Shuixie Huacheng, les prix, qui étaient montés jusqu’à 40 000 yuans/m² au plus haut, sont tombés sous 10 000, avec une baisse de plus de 75 %.)
Mais le vrai “roi des baisses” n’est même pas Yanjiao. Yongqing, un endroit qui a autrefois été présenté comme la “porte méridionale de Pékin”, a vu ses prix grimper directement de quelques milliers à 23 000 yuans/m² en 2017, grâce à trois grandes promesses : l’aéroport de Daxing à Pékin, la ligne de métro R1 et l’intégration Pékin-Tianjin-Hebei. Et aujourd’hui ? 3 500 yuans/m². (Un bien de 100 m², avec un prix total de 2,3 millions à l’époque : sa valeur actuelle n’est plus que de 350 000. Pas question que l’acompte soit “mangé” : le prix total de la maison ne suffit même plus à rembourser le prêt bancaire, et le nombre de biens saisis par vente judiciaire dans la zone explose d’année en année.)
Si on remettait le temps à 2017, on verrait que lors de la mise sur le marché de Yanjijiao Seoul Tiancheng, le prix unitaire était vendu jusqu’à 40 000, et la vente avait presque été écoulée le jour même. Dans les rues, les agences immobilières étaient pleines de monde ; les investisseurs achetaient comptant, comme s’ils achetaient des légumes.
À l’époque, tout le monde racontait la même histoire : “En 30 minutes jusqu’au Guomao”, “le métro va bientôt être en service”, “Huanjing, c’est le jardin arrière de Pékin”.
Ce n’est pas qu’à Huanjing. Au-delà de la périphérie d’Shanghai (outer ring), en 2024, en excluant Pudong, les 8 grandes zones de banlieue ont mis sur le marché au total 186 projets, soit 34 968 logements, représentant 58,44 % de l’ensemble de la ville. Et résultat ? Seulement 6 déclenchent des points de bonus, les 180 autres nouveaux programmes entrent tous dans une guerre d’usure de ventes renouvelées. (Da Hongqiao et Lingang ne se vendent plus ; les nouvelles constructions des petites villes éloignées sont en vente complètement bloquée. Sur certains projets, le taux d’écoulement sur six mois est inférieur à 5 % : par exemple, dans le quartier Jiading Huating, le projet Chunshen Yangguang a mis 3 ans pour écouler seulement un tiers.)
Et cette année en mai, les prix de l’immobilier d’occasion dans les villes de premier rang ont au contraire augmenté à contre-courant : Shanghai et Shenzhen ont respectivement progressé de 0,6 %. Sur les mêmes parcelles, deux réalités opposées : dans les zones centrales, les gens commencent à se battre pour acheter ; en périphérie, personne ne vient même visiter. $SOL
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