Investor Institusi Kini Mengontrol 4% dari Penyewaan Rumah Keluarga Tunggal di AS—Dan Mereka Mengubah Pasar

Ketika perusahaan investasi besar memasuki pasar, penyewa merasakannya secara langsung. Data dari Federal Reserve Philadelphia mengungkapkan bahwa investor institusional meningkatkan sewa pada tingkat 60% lebih tinggi daripada peningkatan pasar yang biasanya. Untuk pembaruan sewa berikutnya, lonjakan rata-ratanya adalah 7% di atas tarif dasar. Pola ini telah menjadi fitur yang menentukan dari krisis sewa di Amerika, karena perusahaan dengan dana besar secara sistematis mengakuisisi properti di seluruh negeri.

Skala keterlibatan institusional telah berkembang secara diam-diam tetapi dramatis. Pemilik korporat—didefinisikan oleh HUD sebagai entitas yang memiliki 1.000+ unit perumahan—mengendalikan sekitar 3% dari semua sewa rumah tunggal pada tahun 2022. Saat ini, angka itu telah meningkat menjadi 4%. Meskipun persentase tersebut tampak kecil, kenyataannya mencengangkan: investor membeli 18% dari semua rumah yang dijual selama Q4 2023, menurut Redfin. Di antara properti dengan harga rendah, bagian mereka mencapai 26%—segmen tepat di mana pembeli rumah pertama kali bersaing.

Konsentrasi Geografis dan Distorsi Pasar

Modal institusional beralih ke Selatan dan Tenggara, di mana biaya akuisisi tetap lebih rendah. Texas, Georgia, Alabama, dan Florida telah menjadi pusat aktivitas investor institusional. Konsentrasi geografis ini mengungkapkan pola yang mengkhawatirkan: investor menargetkan lingkungan dengan nilai properti yang lebih rendah, tepat di mana komunitas yang secara historis terpinggirkan dan penyewa berkumpul.

Analisis HUD 2023 menemukan bahwa daerah yang didominasi investor secara tidak proporsional mengandung pemilik rumah non-kulit putih dan populasi yang bergantung pada sewa. Dengan menghapus inventaris harga lebih rendah dari pasar kepemilikan pemilik, investor institusional secara bersamaan mengurangi pilihan perumahan untuk pembeli pertama kali dan memberikan tekanan naik pada properti yang tersisa. Asosiasi Nasional Agen Real Estat (NAR) mengonfirmasi dinamika ini, mencatat bahwa ketika investor menguasai pangsa pasar yang signifikan—seperti pada 2021 ketika suku bunga hipotek turun di bawah 3%—mereka menyumbang 15% dari semua pembelian residensial.

Mekanisme Di Balik Meningkatnya Sewa

Bagaimana pemilik tanah institusional mengatur kenaikan sewa di berbagai pasar? Portofolio properti besar memungkinkan operator korporat untuk memaksimalkan pendapatan melalui strategi penetapan harga yang terkoordinasi. Pemilik tanah yang lebih kecil, menghadapi tekanan kompetitif dari pemain institusional, seringkali menaikkan sewa sebagai respons—menciptakan efek riak yang meningkatkan seluruh pasar sewa.

Praktik ini telah menarik perhatian kongres. Senator Sherrod Brown (D-OH) memperkenalkan Undang-Undang Stop Predatory Investing pada Juli 2023, yang menargetkan insentif pajak yang membuat portofolio sewa skala besar secara finansial menarik. Secara terpisah, undang-undang 2024 dari para pembuat undang-undang Demokrat berusaha membatasi penggunaan AI dan alat penetapan harga algoritmik oleh pemilik properti. Algoritma ini diduga memfasilitasi koordinasi antara manajer properti, memungkinkan inflasi sewa buatan di atas keseimbangan pasar alami.

Beberapa yurisdiksi telah bertindak. New Jersey dan San Diego, California telah menerapkan larangan lokal terhadap penetapan harga algoritmik oleh pemilik properti—sebuah respons pencegahan terhadap kekhawatiran tentang kolusi algoritmik.

Prospek Kebijakan Tidak Pasti

Mencapai pembatasan federal pada investor institusi menghadapi hambatan struktural. Dengan Partai Republik mengendalikan kedua kamar Kongres dan pemerintahan yang pro-bisnis, bantuan legislasi untuk penyewa tampaknya terbatas dalam jangka pendek. Pemerintah negara bagian dan lokal mungkin mengajukan solusi secara bertahap, tetapi para ahli perumahan mengakui bahwa kebijakan nasional yang terkoordinasi tetap sulit dicapai dalam lingkungan politik saat ini.

Dinamika fundamental tetap ada: modal institusional akan terus mengalir ke pasar yang menawarkan rasio akuisisi-terhadap-sewa yang menguntungkan, khususnya di wilayah AS yang mengalami migrasi dan biaya masuk yang lebih rendah. Tanpa intervensi federal, tren kepemilikan korporat yang membentuk pasar sewa kemungkinan akan semakin dalam.