Apakah Merefansiasi HELOC Anda adalah Langkah yang Tepat? Segala yang Perlu Diketahui Pemilik Rumah

Ketika Anda mengakses ekuitas rumah Anda melalui HELOC, ini bisa terasa seperti mengakses tali keuangan. Namun, seiring dengan naiknya suku bunga dan berakhirnya periode penarikan, pemilik rumah semakin menghadapi kenyataan yang sulit: pembayaran bulanan menjadi tidak berkelanjutan. Pertanyaannya kemudian adalah apakah melakukan refinancing HELOC Anda masuk akal—dan opsi apa yang sebenarnya ada.

Tantangan HELOC: Mengapa Refinancing Menjadi Perlu

Garis kredit ekuitas rumah berfungsi seperti kartu kredit dengan batas tinggi yang didukung oleh ekuitas properti Anda. Selama fase penarikan awal (biasanya 10 tahun), Anda hanya membayar bunga atas apa yang Anda pinjam. Tetapi setelah periode itu berakhir, tekanan yang sebenarnya dimulai: pembayaran pokok mulai berlaku, seringkali berlangsung selama 20 tahun, dan suku bunga variabel dapat meningkatkan kewajiban bulanan Anda secara dramatis.

Angka-angkanya menceritakan kisahnya. CoreLogic melaporkan bahwa lebih dari 807.000 HELOC dibuka dengan total $131 miliar pada paruh pertama tahun 2022—jumlah tertinggi sejak 2007. Namun banyak dari peminjam tersebut tidak mengantisipasi seberapa besar pembayaran mereka akan melonjak ketika suku bunga meningkat atau ketika fase pembayaran tiba. Dengan suku bunga HELOC yang sering kali melebihi suku bunga hipotek, tagihan bulanan dapat menyamai atau bahkan melampaui pembayaran hipotek asli Anda.

Kualifikasi untuk Refinancing HELOC: Apa yang Sebenarnya Dicari Pemberi Pinjaman

Tidak semua orang dapat melakukan refinancing. Pemberi pinjaman mengevaluasi tiga faktor kritis:

Equitas Rumah: Kebanyakan lembaga membatasi pinjaman hingga 80% dari nilai taksir rumah Anda. Jika hipotek Anda yang ada sudah mendekati ambang batas ini, refinancing menjadi sulit atau bahkan tidak mungkin.

Status Kredit: Skor FICO 670 atau lebih tinggi secara signifikan meningkatkan peluang persetujuan. Skor yang lebih rendah mungkin masih memenuhi syarat tetapi harapkan untuk membayar suku bunga premium.

Rasio Utang terhadap Pendapatan: Pemberi pinjaman biasanya ingin melihat total kewajiban utang bulanan Anda mewakili kurang dari 43% dari pendapatan kotor Anda. Batas ini adalah tempat banyak pelamar menemui hambatan.

Tiga Jalur Utama Refinancing Anda

Opsi 1: Ganti dengan HELOC Baru

Pendekatan yang paling sederhana mencerminkan pembiayaan kembali hipotek standar: amankan jalur kredit baru dan gunakan untuk menghilangkan HELOC yang ada. Ini memulai kembali periode penarikan Anda dan mengatur ulang Anda ke pembayaran bunga saja—jalan pintas yang menarik jika tagihan saat ini menghancurkan anggaran Anda.

Apa trade-off-nya? Anda bisa mengakumulasi bunga yang jauh lebih signifikan seiring waktu jika Anda tidak secara agresif membayar pokok. Strategi ini paling baik digunakan sebagai ruang bernapas sementara, bukan solusi permanen.

Opsi 2: Ubah menjadi Pinjaman Ekuitas Rumah

Pinjaman ekuitas rumah beroperasi berbeda dari HELOC. Alih-alih menarik secara bertahap, Anda menerima sejumlah uang sekaligus di muka dan segera mulai membayar bunga pada jumlah penuh. Sebagian besar memiliki suku bunga tetap dan pembayaran bulanan tetap.

Meskipun ini mungkin tidak mengurangi kewajiban bulanan Anda, prediktabilitas dan stabilitas suku bunga menarik bagi peminjam yang fokus pada penghapusan utang yang lebih cepat. Karena HELOC suku bunga variabel dapat meningkat hingga 10% atau lebih, bahkan suku bunga tetap 6-7% pada pinjaman ekuitas mewakili penghematan yang signifikan.

Opsi 3: Gabungkan Menjadi Hipotek Tunggal

Mengonsolidasikan HELOC dan hipotek Anda menjadi satu pinjaman yang dibiayai ulang menyederhanakan keuangan Anda dan mengurangi dokumen. Namun, pendekatan ini memiliki satu caveat yang signifikan: jika Anda mengunci tingkat hipotek yang sangat rendah bertahun-tahun yang lalu, pembiayaan ulang berarti menyerahkan keuntungan itu untuk tingkat yang lebih tinggi saat ini.

Matematika terkadang masih berfungsi jika saldo HELOC Anda substansial. Peningkatan yang moderat pada suku bunga hipotek Anda mungkin bisa diimbangi dengan pemotongan dramatis pada bagian HELOC—berpotensi menghemat ribuan dalam total bunga meskipun ada pengorbanan suku bunga hipotek.

Ketika Refinancing Bukan Pilihan: Alternatif untuk Dijelajahi

Mereka yang kurang memiliki ekuitas yang cukup atau skor kredit yang solid mungkin mendapati pintu tertutup. Dalam hal ini, pertimbangkan:

Modifikasi Pinjaman: Banyak pemberi pinjaman lebih memilih untuk menyesuaikan syarat pinjaman Anda yang ada—menurunkan suku bunga atau memperpanjang jadwal pembayaran—daripada mengambil risiko penyitaan. Keberhasilan tergantung pada riwayat pembayaran Anda dan seberapa lama Anda telah memegang akun tersebut.

Jalur Pinjaman Pribadi: Bank, serikat kredit, dan pemberi pinjaman online menawarkan pinjaman pribadi untuk menutupi saldo HELOC. Anda akan mendapatkan pembayaran tetap dan suku bunga yang dapat diprediksi, tetapi APR cenderung lebih tinggi daripada suku bunga HELOC, dan saldo besar mungkin melebihi jumlah yang dapat Anda pinjam.

Penjualan Properti: Sebagai upaya terakhir, menjual rumah Anda menghilangkan kewajiban HELOC sepenuhnya. Opsi ini layak dipertimbangkan dengan serius hanya ketika pembayaran mengancam stabilitas keuangan, karena penyitaan mengintai jika Anda gagal membayar.

Membuat Keputusan Anda

Refinancing HELOC memerlukan perbandingan yang cermat antara suku bunga, posisi ekuitas, dan tujuan keuangan jangka panjang Anda. Setiap jalur—HELOC baru, pinjaman ekuitas, atau penggabungan hipotek—menyelesaikan masalah yang berbeda. Sebelum berkomitmen, hitung angka-angka tersebut dengan seorang profesional hipotek yang berkualitas yang dapat memodelkan situasi spesifik Anda dan membimbing Anda menuju strategi yang meminimalkan biaya seumur hidup sekaligus memenuhi kebutuhan arus kas Anda.