Multi-Jutawan Ramit Sethi Menantang Mitos Pembelian Rumah: Mengapa Kekayaan Bersih Bertambah di Luar Properti

Ramit Sethi, penulis buku terlaris The New York Times tahun 2009 “I Will Teach You to Be Rich,” bukanlah penasihat keuangan yang biasa. Berbeda dengan banyak ahli kekayaan yang menganjurkan kepemilikan rumah, Sethi mempraktekkan apa yang dia ajarkan: dia sendiri adalah jutawan multi-miliar yang sama sekali tidak memiliki properti. Dalam sebuah video tahun 2023 yang dibagikan di saluran YouTube-nya, Sethi menyusun filosofi keuangan yang kontra arus yang menantang salah satu asumsi paling sakral di Amerika—bahwa membeli rumah adalah langkah fundamental untuk membangun kekayaan bersih dan meraih keberhasilan finansial.

Yang membuat posisi Sethi menarik bukan hanya keberaniannya melawan kebijaksanaan konvensional, tetapi fakta bahwa dia telah berhasil membangun kekayaan yang cukup besar tanpa berinvestasi di properti sama sekali. Alasannya meliputi empat argumen keuangan yang saling terkait dan layak untuk diteliti lebih dekat.

Menghancurkan Narasi Mimpi Amerika: Bagaimana Pemasaran Menciptakan Obsesi terhadap Perumahan

Selama puluhan tahun, orang Amerika telah diajarkan sebuah visi keberhasilan tertentu: mendapatkan karier yang stabil, memulai keluarga, dan membeli rumah keluarga tunggal. Sebagian besar narasi ini berasal dari kampanye pemasaran yang kuat, terutama dari Asosiasi Realtor Nasional, yang telah lama mendorong kepemilikan rumah sebagai ekspresi tertinggi dari Mimpi Amerika. Namun Ramit Sethi menunjukkan bahwa pesan ini tidak berkembang sesuai dengan kenyataan ekonomi.

Biaya perumahan telah melambung tinggi, membuat kepemilikan rumah semakin sulit dijangkau oleh pendapatan rata-rata. Pembeli yang memaksakan diri untuk membeli rumah dengan uang muka hanya 3% sering kali menyadari bahwa mereka terjebak dalam perangkap keuangan daripada mewujudkan mimpi. Apa yang tampak seperti pencapaian besar bisa dengan cepat berubah menjadi hipotek di bawah air dan stres keuangan—berlawanan dengan membangun kekayaan.

Perspektif Sethi menantang orang untuk mempertanyakan apakah mimpi ini seharusnya menjadi mimpi siapa pun, terlepas dari situasi keuangan mereka.

Empat Mitos Berbahaya tentang Kepemilikan Rumah yang Menghambat Pertumbuhan Kekayaan Bersih

Ramit Sethi secara metodis membongkar empat asumsi yang banyak dipercaya tentang investasi properti residensial yang menyesatkan:

Mitos Satu: Harga Properti Selalu Naik

Meskipun nilai properti umumnya cenderung meningkat dalam jangka panjang, tidak ada jaminan bahwa nilainya akan selalu naik. Pasar bisa mengalami crash, lingkungan berubah, dan kejadian tak terduga bisa menurunkan nilai properti. Kejatuhan pasar perumahan tahun 2008 menjadi bukti nyata risiko ini.

Mitos Dua: Nilai Rumah Berkali Lipat Setiap Dekade

Klaim ini terus-menerus beredar tanpa bukti historis yang kuat, terutama setelah 2008. Bahkan saat harga rumah memang meningkat, biaya perawatan, pajak properti, dan asuransi cenderung naik secara proporsional—bahkan kadang lebih cepat daripada kenaikan nilai properti itu sendiri. Anda tidak mendapatkan semua keuntungan tersebut.

Mitos Tiga: Leverage Meningkatkan Kekayaan Anda

Leverage memiliki sisi gelap. Meskipun meminjam uang untuk membeli rumah secara teori dapat meningkatkan pengembalian, hal yang sama juga memperbesar kerugian saat nilai properti menurun. Ini adalah risiko yang banyak pembeli rumah tidak sepenuhnya pahami saat mereka menandatangani dokumen hipotek.

Mitos Empat: Pengurangan Pajak Bunga Hipotek Menghemat Banyak Uang

Sethi menjelaskan ini dengan sangat jelas: “Anda tidak mengeluarkan satu dolar untuk menghemat satu dime.” Pengurangan pajak hanya mengimbangi uang yang sudah Anda bayarkan dalam bunga. Ini bukan alat membangun kekayaan—hanya mengembalikan sebagian dari pengeluaran Anda.

Matematika yang Penting: Mengapa Menyewa Bisa Lebih Menguntungkan daripada Membeli Rumah

Di sinilah strategi kekayaan bersih Ramit Sethi menjadi tak terbantahkan: dia menerapkan matematika keuangan yang ketat terhadap keputusan membeli versus menyewa. Setelah tinggal di area metropolitan yang mahal seperti New York, Los Angeles, dan San Francisco, Sethi memilih menyewa daripada membeli. Kemudian dia menginvestasikan selisihnya—uang yang seharusnya digunakan untuk uang muka, biaya penutupan, pajak, perawatan, dan asuransi—langsung ke investasi pasar.

Hasilnya berbicara sendiri dalam jalur akumulasi kekayaannya.

Nasihat utama Sethi: “Kalau Anda membeli rumah tanpa membuka spreadsheet dan menghitung angka nyata, Anda membuat kesalahan besar.” Ini berarti menghitung tidak hanya biaya yang jelas (uang muka, cicilan bulanan) tetapi juga biaya penutupan, pajak properti, perawatan, asuransi, dan apa yang Sethi sebut sebagai “biaya phantom” seperti waktu yang dihabiskan mengelola properti.

Ketika dihitung dengan cara ini di daerah dengan biaya hidup tinggi, membeli seringkali jauh lebih mahal daripada menyewa. Bagi mereka yang mempertimbangkan properti sebagai kendaraan investasi (bukan sekadar tempat tinggal), Sethi menekankan: “Anda harus benar-benar tahu angka Anda” untuk mencapai pengembalian positif. Dia menyarankan memandang rumah sebagai pembelian terlebih dahulu dan investasi kedua, karena properti residensial biasanya membawa risiko besar dan pengembalian yang relatif modest dibandingkan kendaraan investasi lain.

Kapan Membeli Rumah Benar-Benar Masuk Akal Secara Finansial

Sethi tidak bersikap absolut yang menyatakan bahwa tidak ada orang yang pernah harus membeli properti. Faktanya, dia mengakui bahwa dia sendiri akhirnya akan membeli rumah—meskipun dia menyebutnya “keputusan keuangan yang buruk, tapi saya akan melakukannya juga.” Keberatannya bukan pada kepemilikan rumah itu sendiri; melainkan pada orang yang membuat pilihan keuangan buruk sambil mengikuti pola pikir kolektif tanpa mempertanyakan alasannya.

Sebaliknya, Sethi menyarankan untuk menjawab lima pertanyaan penting sebelum melakukan pembelian besar:

• Apakah Anda akan tinggal di rumah ini setidaknya selama dekade berikutnya?
• Apakah total biaya per bulan untuk tempat tinggal Anda tetap di bawah 28% dari pendapatan kotor bulanan Anda?
• Apakah Anda sudah menabung 20% untuk uang muka?
• Jika nilai properti menurun, dapatkah Anda secara emosional dan finansial menanganinya?
• Apakah Anda benar-benar bersemangat tentang pembelian ini, atau hanya mengikuti skrip?

Hanya setelah menjawab pertanyaan-pertanyaan ini dengan jujur, seseorang sebaiknya melanjutkan pembelian.

Ukuran Keberhasilan Finansial yang Sesungguhnya Melampaui Properti

Perspektif Ramit Sethi tentang kekayaan bersih dan kebebasan finansial menantang pendekatan yang berfokus pada properti sebagai satu-satunya jalan menuju kekayaan. Filosofinya mengakui bahwa kepemilikan rumah adalah komitmen finansial besar dengan risiko nyata dan pengembalian yang bervariasi—bukan jalan satu ukuran untuk mencapai kemakmuran.

Intinya: jika Anda memilih menyewa daripada membeli, keputusan itu bukan tanda kegagalan. Kekayaan terkumpul melalui keputusan keuangan yang disengaja, analisis yang matang, dan keselarasan antara pengeluaran dan nilai-nilai Anda—bukan melalui mengikuti kotak-kotak dalam skrip hidup yang sudah ditentukan. Bagi mereka yang serius membangun kekayaan nyata, pendekatan Sethi menawarkan perspektif alternatif yang segar dan layak dipertimbangkan.