機関投資家は現在、米国の単一家族住宅の4%を管理しており、市場を再構築しています

大手投資会社が市場に参入すると、賃貸者はすぐにその影響を感じます。フィラデルフィア連邦準備銀行のデータによると、機関投資家は典型的な市場の上昇率の60%高い速度で家賃を引き上げています。次回の契約更新において、急増は基準率を平均7%上回ります。このパターンは、アメリカの賃貸危機の特徴を定義する要素となっています。資金力のある企業が国中で体系的に物件を取得しています。

機関の関与の規模は静かにしかし劇的に拡大しています。HUDによって1,000以上の住宅ユニットを所有する法人として定義された法人の家主は、2022年には全ての一戸建て賃貸物件の約3%を管理していました。今日、その数字は4%に上昇しています。その割合は控えめに見えるかもしれませんが、現実は驚異的です：Redfinによると、2023年第4四半期に販売された全ての住宅の18%を投資家が購入しました。低価格の物件の中では、彼らのシェアは26%に達し、まさに初めての住宅購入者が競争するセグメントです。

地理的な集中と市場の歪み

機関資本は、取得コストが低い南部および南東部に引き寄せられています。テキサス、ジョージア、アラバマ、フロリダは機関投資家の活動の中心地となっています。この地理的集中は、投資家が歴史的に排除されてきたコミュニティや租借者が集中する、低い不動産価値の地域をターゲットにするという問題のあるパターンを明らかにしています。

2023年のHUD分析によると、投資家が多い地域は非白人の住宅所有者や賃貸に依存する人口が不均衡に存在していることがわかりました。低価格の在庫を所有者居住市場から取り除くことにより、機関投資家は同時に初めての購入者のための住宅選択肢を減少させ、残りの物件に対して上昇圧力をかけています。全米不動産業協会(NAR)はこの動態を確認し、投資家が市場シェアの大部分を占めていた時—例えば2021年に住宅ローン金利が3%未満に下がった時—に、彼らはすべての住宅購入の15%を占めていたことを指摘しました。

家賃上昇のメカニズム

機関投資家の賃貸業者は、どのように市場全体にわたる家賃の引き上げを体系化するのでしょうか？大規模な不動産ポートフォリオを持つ企業運営者は、調整された価格戦略を通じて最大の収益を引き出すことができます。一方で、機関投資家のプレーヤーからの競争圧力に直面している小規模な家主は、反応として家賃を引き上げることが多く、これにより全体の賃貸市場が上昇する波及効果を生み出します。

この実践は議会の注目を集めている。シェロッド・ブラウン上院議員(D-OH)は、2023年7月に「捕食的投資を阻止する法案」を導入し、大規模な賃貸ポートフォリオを財政的に魅力的にする税制優遇措置を標的にしている。別途、2024年の民主党の議員による法案は、家主のAIやアルゴリズミックな価格固定ツールの使用を制限しようとしている。これらのアルゴリズムは、物件管理者間の調整を促進し、自然な市場均衡を超えた人工的な家賃のインフレを可能にするとされている。

一部の法域はすでに行動を起こしています。ニュージャージー州とカリフォルニア州サンディエゴは、家主によるアルゴリズミックプライシングのローカル禁止を実施しました。これは、アルゴリズミック共謀に対する懸念に対する予防的な対応です。

政策の見通しは不確実

機関投資家に対する連邦規制の実現は構造的障害に直面しています。共和党が両院を支配し、親ビジネスの政権がある中で、賃借人への立法的救済は短期的には限られているようです。州や地方政府は部分的な解決策を進めるかもしれませんが、住宅の専門家は、現在の政治環境では調整された国家政策が依然として難しいことを認識しています。

基本的なダイナミクスは持続します：機関資本は、特に移住と低い参入コストを経験しているアメリカの地域において、有利な取得対賃貸比率を提供する市場に引き続き流入します。連邦政府の介入がなければ、賃貸市場を再形成する企業のランドローディズムのトレンドはさらに深まる可能性があります。