司法拍売り業界の内幕 法拍物件は買えるか

私には司法拍売りをしている友人がいる
中院の基层法院に入所し、駐在勤務している
彼は時々友人のために物件を見て買えるかどうかを判断したり、問題処理を手伝ったりしている
最も簡単な方法で皆に法拍物件が買えるかどうかの判断を教える
ポイントはたった二つ
1. 名義変更（過戶）ができるか
2. 住めるか
名義変更の判断
原則として、登記簿や不動産権利証がある物件は過戶できる
公告の産調表（不動産調査表）を見る
なければ、公告内容を確認し、権利の有無、房屋の種類、建築日、土地の種類を確認
プレセール段階の物件にはこれらの情報はない
居住の判断
新築未完成の物件は除外
空き家は、過去に住人がいたが現在空き家になっているもの
できれば一括見学の際に現地を確認し、内部に人がいる可能性は低いが、まれに見つかることもある
人が住んでいる場合、自宅としても賃貸としても、必ず見に行く
住人と話すことで協力度や建物の状態を把握できる
ほとんどの居住者付きの物件は、実際には引っ越すことが多い
しかし、すでに強制執行を受けている場合もあり、引っ越し費用を請求したり、家具や家電を少し値引きして売ったりすることもある
この場合は自分で交渉する必要がある
裁判所は双方の協議と平和的な退去を奨励している
この費用は総コストに含めて計算すればよい
最終的な原則は、総コストに見合えば買い、見合わなければ入札を続けない
市場価格を大きく下回る場合は入札をやめる
産調表の見方
不動産状況欄
権利の種類
住宅を購入する場合は、私有房または商品房でなければならない
経済適用房（経適房）や補助金付きの住宅は、政府の補助を受けている
購入後は市政府に補助金返還のために8万〜10万円を支払う必要があり、その後に所有権移転登記（通称：過戶）を行う
用途
住宅用でなければならない
商業用の場合、たとえ商住兼用でも、土地の有効期限は40年または50年
付属の学区や水道・電気・ガスの料金も高くなる（商用料金）
最も重要なのは、住宅用土地は70年の期限が到来すると自動的に無料で更新されるが、商業用土地は更新料が必要
権利の出所
買受人は第一の所有者（開発業者から直接購入した場合）
二次、三次の中古物件は、他の所有者から購入したもの
贈与、離婚、相続は本来税金がかかるが、長沙の現行政策では一時的に免除されている
したがって、長沙での購入には気にしなくてよい
他の地域の物件は現地の政策に従う
拍賣の代表者は、法拍で買い取った物件を引き継いでいる
判決に基づき裁判所の判決書をもとに過戶される
この欄は大まかに理解していれば問題なく、購入や税金には影響しない
自己建築
注意が必要なケースが二つ
一つは農村の自己建築物件で、土地の性質と住所から判断
このタイプの物件は長沙では同村や同組の村民のみ購入可能
もう一つは開発業者が所有している場合で、権利者は確実に開発業者
企業としての過戶時の税金や費用は個人より高くなる
過戶時に税金と費用を各自負担する場合、事前に多めに現金を用意しておく必要がある
建築年
長沙地区では2000年前に建てられた物件は、拍賣時にローンが組めないため全額支払いが必要
登記時間
不動産登記センターでの所有権登記の日時
注意点は、長沙の政策では、購入後2年以内に過戶する物件には増値税を支払う必要がある
その起算点は多くの人が知らず、登記時間だと思い込んでいるが、実際には登記時間またはネット署名の税金支払いの早い方を基準に計算される
時には仲介業者に騙されて、登記が2年未満と説明されても、実はネット署名の支払いが2年以上経過している場合もある
代行で税金を支払う場合は、必ず領収書や納税証明書をもらい、金額を確認すること
仲介手数料や代行手数料も明確に支払うべき
土地の性質
主に二つ
出让（売却）土地：開発業者が購入した土地で問題なし
划拨（割当）土地：政府が無償または非市場価格で提供した土地で、取引ごとに1％の税金がかかる
土地の性質が明記されていなければ、気にせず、過去の問題も一概には解決できない
多めに税金の覚悟をしておく（特に古い物件）
権利人情報欄
権利者が会社の場合は税金や費用が多くなる
公告をよく確認し、税金や費用が各自負担か全額買受人負担かを確認
現在の長沙では、会社名義の住宅所有は禁止されているが、以前に会社名義で登録された物件は有効
複数の権利者がいる場合、例えば33.3％のような奇妙な割合があれば、孫が祖父の物件を学位目的で使っている可能性が高い
長沙では、孫や孫娘が祖父母の家を学位目的で使う規定があり、親は1/3以上の所有権を持つ必要がある
学位目的で購入した場合、このような状況は別の物件に切り替えるべき
学位に関係なく進める場合は次に進む
他の情報
主に抵押（担保）状況で、これは過戶には影響しない
裁判所が物件を処分する前に抵押権者と面談し、配分を決めている
抵押金額や回数から、執行者の負債状況を大まかに推測できる
売却しても債務を返せない場合は、破綻して抵抗し、拍賣を拒否する可能性もあるため、現地で確認が必要
拍賣後に余剰金が返還されるケースもあり、比較的処理しやすい
裁判所は通常、引っ越し後に余剰金を返還するため、資金が裁判所に拘留されている状態になり、協力しやすくなる
長期の履行期限（10年、20年、30年）の抵押は、ローンの一部返済済みのケース
残額を計算してみると良い
制限情報
主に差押え（封鎖）情報で、これは法拍物件には影響しない
処分裁判所の裁定書や協力執行通知書で一括解除可能
他の機関の差押えも含めて確認
興味のある人は差押えの回数や未到期のものを確認し、負債規模を推測できる
もし刑事事件の判決文や公安・監察の差押えがあれば、それは刑事罰や没収のための拍賣
監察機関の差押えがあれば、ほぼ汚職資産や贓物の可能性が高く、物件の質はあまり良くない
公安や経済捜査の差押えがあれば、違法集資や電信詐欺、幇助罪の可能性が高い
これらは、今後も複数の物件が次々と拍賣にかけられることを示唆している
居住者情報
この欄には登録情報は見たことがないが、もし登録されている場合は買わない方が良い
拍賣では居住権は破れない
核心のまとめ
ポイントは二つだけ
名義変更と居住
その他は自分の価値観次第
総コストに見合えば買い、そうでなければ入札を続けない
市場価格を大きく下回る場合は入札をやめる
時には、物件の学位や立地、家族や友人と同じ小区に住む理由で高値をつける買い手もいる
法拍物件は情報の透明性が最も重要
産調表を理解すればリスクは大きく減る
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