25 tahun veteran mengundurkan diri, aksi pendanaan terus berlangsung, Xincheng Holdings menyambut titik balik perkembangan baru?

Produk | Zhongfang Wang

Review | Li Xiaoyan

Di tengah penyesuaian mendalam di industri properti dan tantangan ganda dari pembatasan pembiayaan serta tekanan transformasi yang dihadapi oleh perusahaan properti swasta, Xincheng Holdings baru-baru ini terus mengirimkan sinyal penting: REIT properti komersial disetujui oleh Bursa Shanghai, berhasil menerbitkan obligasi luar negeri pertama perusahaan swasta hingga 2026, dan sekaligus menyelesaikan pergantian manajemen inti dari lama ke baru. Serangkaian langkah ini menampilkan gambaran nyata perkembangan perusahaan swasta ini—berdasarkan kepercayaan yang stabil, dengan aset komersial sebagai penopang utama, dalam proses mengatasi tekanan dana dan mengoptimalkan struktur tata kelola, menempuh jalur transformasi yang tangguh dan berwawasan ke depan.

Sebagai panutan dalam hal kepercayaan di antara perusahaan properti swasta, keberhasilan Xincheng Holdings dalam pembiayaan terus menerus menjadi sorotan di tengah musim dingin industri. Pada Februari 2026, perusahaan berhasil menerbitkan obligasi luar negeri sebesar 355 juta dolar AS, meraih obligasi luar negeri pertama perusahaan swasta hingga 2026; pada Maret, REIT properti komersialnya disetujui, diperkirakan mengumpulkan dana sebesar 1,625 miliar yuan, membuka jalur pembiayaan baru berbasis ekuitas. Melihat kembali ke 2025, Xincheng Holdings meluncurkan rangkaian strategi pembiayaan yang efisien: menerbitkan tiga obligasi dolar AS dengan total 815 juta dolar, setara lebih dari 5,6 miliar yuan, menjadi perusahaan swasta pertama dalam tiga tahun terakhir yang mengaktifkan kembali pembiayaan luar negeri; menerbitkan obligasi ABS properti konsumsi pertama di seluruh negeri, serta tiga surat utang jangka menengah yang dijamin penuh oleh Zhongzhai Zeng, dengan total dana sebesar 3,65 miliar yuan, sehingga saluran pembiayaan domestik dan internasional berjalan lancar.

Dalam kondisi pasar tahun 2025 di mana penerbitan obligasi luar negeri oleh perusahaan properti didominasi oleh perusahaan pusat dan negara, sementara perusahaan swasta hampir tidak ada, kemampuan Xincheng Holdings untuk terus membuka jalur pembiayaan luar negeri bergantung pada catatan kepercayaan yang berharga—yaitu, catatan kredit tanpa gagal bayar di pasar terbuka domestik dan internasional. Catatan kepercayaan ini tidak hanya menjadi prasyarat utama bagi Zhongzhai Zeng dalam memberikan jaminan obligasi domestik, tetapi juga menjadi dasar utama bagi investor luar negeri dalam menilai kemampuan pembayaran utang perusahaan. Meskipun tingkat bunga obligasi luar negeri berkisar antara 11,8% hingga 11,88%, lebih tinggi dari biaya pembiayaan rata-rata perusahaan pusat dan negara, perusahaan berhasil menukar utang berimbal tinggi dengan utang jangka pendek yang jatuh tempo, sehingga menunda beban pembayaran utang tahun 2025-2026 hingga 2027-2028, dengan menukar waktu untuk ruang, dan terus mengoptimalkan struktur jatuh tempo utang. Ditambah dengan pendanaan melalui surat utang jangka menengah berbiaya rendah di dalam negeri, biaya pembiayaan keseluruhan perusahaan pada semester pertama 2025 dikendalikan pada 5,55%, menjaga struktur keuangan tetap stabil dan terkendali.

Kepercayaan diri dalam mengatasi hambatan pembiayaan berasal dari kekuatan operasional bisnis yang telah lama dijalankan oleh Xincheng Holdings. Hingga akhir 2025, perusahaan telah membuka 178 pusat Wu Yue Plaza di seluruh negeri, dengan pendapatan operasional tahunan mencapai 14,09 miliar yuan, meningkat 10% dari tahun sebelumnya, dengan margin laba kotor lebih dari 70%, menyumbang 77% dari total laba kotor grup, menjadi penopang utama dalam menghadapi fluktuasi siklus industri. Dalam lima tahun terakhir, pendapatan operasional Wu Yue Plaza meningkat dari 8,74 miliar yuan menjadi 14,09 miliar yuan, dengan tingkat pertumbuhan majemuk sekitar 13%, aliran kas yang stabil dan kepemilikan aset yang jelas memberikan jaminan kredit berkualitas tinggi untuk berbagai pembiayaan perusahaan, serta membangun keunggulan kompetitif yang membedakan dari perusahaan swasta lain.

Selain pertumbuhan yang stabil di bisnis utama, Xincheng Holdings aktif memperluas jalur aset ringan, dengan bisnis konstruksi dan manajemen mengalami lonjakan. Pada 2025, area kontrak baru perusahaan dalam pengelolaan mencapai 10,61 juta meter persegi, meningkat lebih dari 50% dari tahun sebelumnya, menempati peringkat kedelapan dalam daftar Kere Rui. Berbasis kemampuan operasional komersial Wu Yue Plaza yang matang, perusahaan membentuk keunggulan diferensial di bidang konstruksi pusat perbelanjaan dan kompleks komersial, di mana hampir setengah dari proyek yang dikelola adalah pusat perbelanjaan, menghindari kompetisi sengit di bidang konstruksi perumahan, dan sangat sesuai dengan struktur aset perusahaan, memberikan energi baru untuk transformasi dan pengembangan.

Seiring dengan kemajuan dalam pembiayaan, penggantian manajemen perusahaan secara teratur juga berlangsung. Pada 16 Maret, Xincheng Holdings dan Xincheng Development mengumumkan bahwa Direktur Eksekutif dan CEO Lu Xiaoping mengundurkan diri dari semua jabatan, menyelesaikan masa jabatannya 14 bulan lebih awal. Pria kelahiran 1961 ini, yang telah bekerja di Xincheng selama 25 tahun, menyaksikan dan turut membangun berbagai tahap penting seperti pencatatan saham, ekspansi skala, dan penataan bisnis komersial. Pengunduran diri ini sesuai dengan usia pensiun normal dan menandai keberhasilan transisi manajemen perusahaan, serta penetapan struktur tata kelola yang dipimpin secara menyeluruh oleh Wang Xiaosong.

Perubahan manajemen ini bukan langkah mendadak. Setelah insiden penyalahgunaan dana oleh pihak terkait di Xincheng Yue Service pada Oktober 2025, Lu Xiaoping mengundurkan diri dari posisi non-eksekutif, sebagai langkah awal untuk meningkatkan independensi tata kelola perusahaan. Pengunduran diri lengkap ini merupakan langkah alami sesuai kebutuhan transformasi dan modernisasi tata kelola perusahaan, membantu meningkatkan efisiensi pengambilan keputusan dan memastikan keberlanjutan strategi transformasi bisnis. Pengumuman perusahaan menyatakan bahwa perubahan ini tidak akan berdampak negatif terhadap operasi normal, dan proses pengisian posisi direktur dan CEO berjalan lancar, memastikan kelangsungan dan stabilitas pelaksanaan strategi.

Dari sudut pandang industri, Xincheng Holdings bersama perusahaan swasta lain seperti Longfor dan Binjiang tetap memegang teguh garis kepercayaan tanpa gagal bayar dan tanpa perpanjangan masa, yang ciri utamanya adalah memiliki aset berkualitas dan menjaga arus kas operasional yang stabil selama masa penurunan penjualan. Meskipun total penjualan kontrak Xincheng pada 2025 mengalami penurunan karena tren industri, pendapatan operasional bisnis komersial justru meningkat, menunjukkan strategi perusahaan yang aktif mengurangi bisnis perumahan dan fokus pada transformasi ke bisnis komersial, serta beralih dari pengembangan aset berat ke pengelolaan aset ringan, dan dari ekspansi skala ke peningkatan kualitas dan efisiensi.

Saat ini, industri properti sedang berada di tahap penting transisi dari model pengembangan lama ke baru, dan jalan keluar bagi perusahaan swasta penuh tantangan sekaligus peluang baru. Dengan fondasi kepercayaan yang kokoh, aset bisnis sebagai inti, inovasi pembiayaan sebagai pendukung, dan pembaruan tata kelola sebagai jaminan, Xincheng Holdings berhasil menyeimbangkan risiko dan percepatan transformasi selama masa penyesuaian industri. Ke depan, dengan realisasi REIT properti yang mengungkapkan nilai aset, peningkatan volume bisnis konstruksi, dan peningkatan efisiensi manajemen, perusahaan diharapkan dapat terus memperkuat daya saing inti, menavigasi siklus industri, dan memasuki tahap baru pertumbuhan berkelanjutan berkualitas tinggi.