Kota inti "membeli saat harga rendah" properti lama dan kecil Ada yang membeli hingga 8 unit dalam setahun

成都 pasar rumah bekas terus meningkat.

Data Chengdu Guhouse menunjukkan, pada 23 Maret, jumlah penandatanganan kontrak rumah bekas di Chengdu mencapai 1679 unit, memecahkan rekor transaksi harian tertinggi dalam hampir satu tahun; hingga hari itu, jumlah transaksi rumah bekas di Chengdu pada bulan Maret telah mencapai 17262 unit, meningkat lebih dari 50% dibandingkan bulan sebelumnya.

Reporter “Daily Economic News” memperhatikan, dalam gelombang transaksi rumah bekas ini, “rumah tua dan kecil” (catatan: terutama mengacu pada rumah kecil dengan usia bangunan lama di pusat kota) menunjukkan kinerja yang sangat jelas, bahkan ada kasus pembeli membeli dalam jumlah besar. Baru-baru ini, seorang pembeli wanita menjadi terkenal setelah membagikan pengalamannya membeli 8 unit “rumah tua dan kecil” di Chengdu dalam setahun di media sosial. Dikatakan bahwa total harga 8 unit ini adalah 4,4 juta yuan, dengan total sewa sekitar 22.000 yuan per bulan.

“Xiao Yuanzi” berbagi di acara yang dihadiri Reporter Chen Li

Pembelian massal “rumah tua dan kecil”

“Sejak tahun lalu hingga awal tahun ini, saya telah membeli 8 unit ‘rumah tua dan kecil’ di Chengdu, semuanya menggunakan uang tunai sendiri, setelah dikurangi cicilan, pendapatan sewa bersih per bulan lebih dari 9000 yuan, dengan rasio sewa terhadap harga sekitar 5%.” Pada sore hari 22 Maret, reporter “Daily Economic News” bertemu dengan “Xiao Yuanzi” di sebuah tea house di distrik Jin Niu Chengdu, pembeli yang menjadi terkenal di media sosial karena “membeli di dasar” 8 unit “rumah tua dan kecil”, berbagi pengalaman investasinya dengan 20 pembeli yang telah membeli atau bersiap untuk membeli “rumah tua dan kecil” di Chengdu.

Dalam pembagian “Xiao Yuanzi”, analisis tentang area Chengdu, daerah yang populer, pendapatan sewa, dan lainnya dibagi menjadi bagian-bagian yang berbeda, yang semuanya berasal dari pengalaman belinya selama dua tahun terakhir.

Pada tahun 2024, “Xiao Yuanzi” menjual satu unit propertinya dan mendapatkan sejumlah uang. Untuk penggunaan uang tersebut, dia juga mempertimbangkan cara investasi seperti asuransi, simpanan bank, dan lainnya, tetapi setelah membandingkan situasi pendapatan, dia memilih untuk berinvestasi di properti. “Saya adalah penduduk asli Chengdu, sebelumnya juga memiliki pengalaman menyewakan rumah, jadi saya memiliki pemahaman tertentu tentang kelompok penyewa.” Selain itu, sebagai ibu dari dua anak, dia berharap dapat menyediakan pendapatan yang stabil untuk masa depan anak-anaknya, serta menabung untuk dana pensiun dirinya sendiri.

Awal tahun 2025, “Xiao Yuanzi” mulai melakukan survei lapangan secara offline dan memfokuskan inti pembelian pada: lokasi inti di dalam lingkar dua, memperhatikan fasilitas transportasi, kebutuhan sewa tetap, sambil menjaga harga per unit di bawah 13.000 yuan/m2. “Lingkar dua di pusat kota selalu menjadi tempat dengan berbagai fasilitas seperti komersial dan transportasi yang paling lengkap, kebutuhan sewa tetap stabil, dan juga ada ekspektasi pembaruan kota yang potensial, oleh karena itu ‘rumah tua dan kecil’ dengan harga total rendah dan rasio sewa terhadap harga yang tinggi memiliki atribut pendapatan yang stabil.”

Untuk itu, dia juga secara khusus membuat tabel perhitungan yang rinci, menjadikan rasio sewa 5% sebagai standar penyaringan inti, memastikan bahwa sumber rumah sekitar 400.000 yuan harus memiliki sewa di atas 1500 yuan/bulan untuk menutupi biaya, ditambah renovasi yang harus memenuhi standar rasio sewa 5%. Juga dalam dua bulan pertama tahun 2025, “Xiao Yuanzi” membayar uang muka sekitar lima hingga enam puluh ribu yuan untuk membeli 6 unit, dan kemudian membeli 2 unit lagi pada paruh kedua tahun 2025 dan awal tahun 2026.

Dari distribusi properti yang dibelinya, semuanya terletak di area dengan sumber daya komersial dan medis yang matang di dalam lingkar dua Chengdu, seperti Yulin, Huaxi Ba, Mengzhui Bay, dan lainnya; dari segi sewa, semuanya di atas 1500 yuan/bulan, dengan sewa rata-rata 8 unit di atas 2800 yuan/bulan, di mana “ada dua unit yang saat ini sedang dalam proses renovasi, berdasarkan tingkat sewa saat ini di wilayah tersebut, setelah renovasi selesai, diperkirakan sewa akan melebihi 4000 yuan/bulan.”

“Semua kecil, dengan total harga masing-masing sekitar 400.000 yuan, umumnya sudah dilengkapi dengan sewa; semua rumah hanya membayar uang muka 15%, memaksimalkan kebijakan pinjaman.” “Xiao Yuanzi” memberi tahu reporter, bahwa rasio sewa tertinggi dari properti yang dibelinya bisa mencapai 7%, tetapi dia lebih “memperhatikan kepemilikan jangka panjang.”

Tidak berbeda jauh. Baru-baru ini, seorang ibu dari Chengdu yang berusia “90-an” juga membagikan di platform pihak ketiga tentang bagaimana dia menghabiskan 3,699 juta yuan untuk membeli 5 unit “rumah tua dan kecil” di Chengdu dari tahun lalu hingga awal tahun ini, dengan pendapatan sewa 10.600 yuan per bulan, logika inti yang sama adalah mengandalkan “pembaruan kota + sewa untuk membayar pinjaman,” dan logika pembeliannya juga “hanya memilih lokasi inti dari ‘rumah tua dan kecil’ yang inti.”

Selain itu, pada 16 Maret 2026, di situs lelang Alibaba, sebuah rumah dengan luas bangunan hanya 48 m2 di No. 1, Jalan Telekomunikasi, Huaxi Ba, Distrik Wuhou, terjual dengan harga 1.03 juta yuan, dengan harga pasar sekitar 13.000 yuan per m2, harga awal 460.000 yuan. Setelah 71 kali tawaran, rumah ini akhirnya terjual dengan total harga 1.03 juta yuan, yang berarti harga per m2 sekitar 21.500 yuan.

Dengan semakin banyaknya pembeli yang masuk, “Xiao Yuanzi” merasakan bahwa sejak tahun ini, pasar “rumah tua dan kecil” di Chengdu telah mengalami kenaikan harga. “Pemilik sering menarik daftar, dan harga naik, banyak sumber berkualitas sering kali harus ‘dijemput’.” “Xiao Yuanzi” juga mengingatkan, “investasi ‘rumah tua dan kecil’ cocok untuk orang-orang yang memiliki uang lebih dan dapat bertahan dalam jangka panjang, pemula harus melakukan survei lapangan dan memilih dengan rasional, jangan mengejar harga tinggi secara membabi buta.”

Berinvestasi di “rumah tua dan kecil” perlu waspada terhadap risiko likuiditas

Reporter memperhatikan, seiring dengan booming pasar “rumah tua dan kecil”, tidak hanya di Chengdu, tetapi juga di Shanghai, Tianjin, dan tempat lain muncul sekelompok orang yang “membeli di dasar” “rumah tua dan kecil”, logika inti mereka adalah “harga total, rasio sewa terhadap harga tinggi (sewa bulanan × 12/harga total rumah)”.

Di Tianjin, menurut laporan media, seorang warga bernama Li menghabiskan 3,5 juta yuan untuk membeli 7 unit “rumah tua dan kecil” di Tianjin, “500.000 yuan dapat membeli sebuah ‘rumah tua dan kecil’ dengan dua kamar di area inti Tianjin, sewa bulanan 2000 yuan, rasio sewa 4,8%, setiap bulan dapat memiliki pendapatan arus kas tetap, dan pada saat yang tepat di masa depan dapat dijual.”

Di Shanghai, pada 7 Maret, jumlah penandatanganan kontrak rumah bekas dalam sehari mencapai lebih dari 1324 unit, memecahkan rekor dalam hampir satu tahun. Menurut statistik dari Yayasan Penelitian Real Estat E-House, transaksi untuk properti di bawah 2 juta yuan mencapai 50%, sedangkan untuk properti di bawah 3 juta yuan mencapai 70%.

Wakil Direktur Yayasan Penelitian Real Estat E-House, Yan Yueding, menyatakan, logika inti dari tren “rumah tua dan kecil” saat ini adalah pengembalian penetapan harga aset menuju “arus kas”. Dalam lingkungan suku bunga rendah, apakah rasio sewa dapat menutupi biaya modal, apakah lebih baik dari produk investasi lainnya, menjadi ukuran penting untuk menilai nilai investasi. Rasio sewa di sebagian besar kota telah melebihi 2%, dengan beberapa kasus bahkan telah mencapai terobosan kritis dari “sewa untuk membayar pinjaman.”

Laporan terbaru dari E-House Research Institute menunjukkan bahwa rata-rata rasio sewa terhadap harga “rumah tua dan kecil” di 8 kota utama saat ini adalah 2,67%. Di mana yang tertinggi adalah Chengdu, mencapai 3,8%; diikuti oleh Wuhan, Chongqing, dan Nanjing, dengan rasio sewa masing-masing mencapai 3,20%, 3,03%, dan 3,0%; Shanghai adalah 2,45%, tetapi rasio sewa untuk kasus “rumah tua dan kecil” di pusat kota Shanghai umumnya berada di antara 2,3% hingga 3,1%.

Menurut Yan Yueding, saat ini, rasio sewa telah melampaui suku bunga simpanan, dan secara bertahap mendekati suku bunga pinjaman rumah. “Rata-rata rasio sewa di 8 kota 2,67% lebih tinggi dari suku bunga simpanan tetap 5 tahun sebesar 1,9%, imbal hasil obligasi negara 10 tahun sebesar 1,8%, dan suku bunga simpanan besar 3 tahun sebesar 2,0%. Selain itu, mengingat bahwa suku bunga pinjaman rumah di beberapa kota telah turun di bawah 3%, ini berarti bahwa dengan pinjaman hipotek, pendapatan sewa secara dasar dapat menutupi cicilan bulanan. Bagi investor yang menyukai aset dalam RMB dan menghargai nilai lokasi, “rumah tua dan kecil” telah memiliki atribut pendapatan tetap tertentu.”

Namun, dia juga menunjukkan bahwa “permainan arus kas” ini sangat bergantung pada beberapa prasyarat, seperti semua unit terisi tanpa kekosongan, sewa terus meningkat, cicilan tetap tidak berubah, tidak ada biaya perbaikan atau pajak yang besar, lingkungan kebijakan stabil, dan biaya waktu untuk menyewakan properti rendah. Namun dalam kenyataannya, hanya periode kosong, biaya renovasi, pajak, dan faktor lainnya dapat secara signifikan mengikis pendapatan aktual.

Oleh karena itu, “investasi di ‘rumah tua dan kecil’ perlu waspada terhadap risiko likuiditas, seperti beberapa rumah yang berusia lebih dari 30 tahun, bank mungkin menolak pinjaman, dan pembeli hanya dapat membeli dengan uang tunai, sehingga kelompok penerus terbatas; sekaligus ada risiko penurunan harga yang menggerus modal, fluktuasi sewa, dan lainnya.”

Daily Economic News