Apakah musim semi kecil di pasar properti Guangzhou-Shenzhen telah tiba? Penjualan rumah bekas jauh melampaui rumah baru, dan beberapa properti "menarik" memiliki periode transaksi yang dipersingkat menjadi kurang dari satu minggu

Maret selalu menjadi musim puncak tradisional pasar properti, kualitas “emas tiga perak empat” secara langsung berkaitan dengan arah pasar sepanjang tahun.

Awal musim semi 2026, Guangzhou dan Shenzhen berturut-turut keluar dari lembah transaksi setelah liburan Tahun Baru Imlek, volume kunjungan dan transaksi meningkat secara bersamaan, dan kehangatan pasar terus menyebar.

Jurnalis dari “Daily Economic News” (selanjutnya disebut “jurnalis Mei Jing”) mengunjungi beberapa proyek properti, berbicara dengan agen properti dan beberapa lembaga riset, dan menemukan bahwa “musim semi kecil” di Guangzhou dan Shenzhen telah datang secara substansial. Pada saat yang sama, logika pasar juga mengalami perubahan signifikan: beberapa “rumah murah” di lingkungan populer (yang menggambarkan properti dengan harga yang jauh lebih rendah dibandingkan dengan properti serupa di wilayah yang sama) mulai menghilang secara bertahap, dan ruang negosiasi dengan pemilik yang menawarkan properti juga semakin mengecil.

Di antara keduanya, baik Guangzhou maupun Shenzhen menunjukkan tren dominasi pasar properti sekunder, menjadi kekuatan utama dalam pemulihan “musim semi kecil” ini. Sementara itu, pasar properti baru secara keseluruhan menunjukkan pemisahan yang dalam: sejak awal tahun, pasokan properti baru di Shenzhen mengalami penurunan dibandingkan tahun lalu; properti mewah di area inti Guangzhou sangat diminati, sementara proyek untuk kebutuhan dasar masih bergantung pada diskon untuk meningkatkan volume penjualan. Dapat dikatakan bahwa struktur pasar sekunder dan primer terbalik, dan struktur sisi pasokan telah direkonstruksi, yang merupakan karakteristik paling mencolok dari “musim semi kecil” ini.

Sebuah proyek properti yang sedang dijual di wilayah Xin’an, Bao’an, Shenzhen. Sumber gambar: Jurnalis Mei Jing, Chen Ronghao.

Properti sekunder mengangkat bendera “musim semi kecil”

“Musim semi kecil” di pasar properti Guangzhou dan Shenzhen saat ini sedang diangkat oleh properti sekunder sebagai kekuatan utama, dan logika dasar pasar telah ditulis ulang.

Dari data hingga pengalaman di lapangan, properti sekunder memimpin ritme pemulihan.

Pasar properti sekunder di Shenzhen menjadi yang pertama meledakkan tren, menjadi mesin inti dari pemulihan ini. Pengukuran dari toko Le You Jia menunjukkan bahwa setelah Tahun Baru Imlek, volume kontrak properti sekunder melonjak 132% dibanding bulan sebelumnya, mencapai nilai tertinggi sejak akhir Maret 2024. Hingga Februari 2026, harga rata-rata transaksi untuk properti sekunder di Shenzhen telah kembali ke 62.000 yuan/m².

Sumber gambar: Pusat Riset Le You Jia, Shenzhen.

Data dari Beike Research Institute juga sangat jelas, dari 2 hingga 8 Maret, volume kontrak properti sekunder di Shenzhen melonjak 118% dibanding bulan sebelumnya, dan pada 8 Maret, volume transaksi harian mencapai titik tertinggi dalam hampir satu tahun, serta mengalami kenaikan selama dua minggu berturut-turut.

Selain itu, suasana pasar juga pulih seiring dengan perbaikan. Menurut data pemantauan terbaru yang dirilis oleh Beike Research Institute di Shenzhen, pada bulan Februari, jumlah properti sekunder yang terdaftar di toko mitra mereka turun 3,3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan penjualan yang tidak rasional jelas berkurang, pasar secara bertahap memasuki jalur yang baik dari “ekspektasi menguat - pasokan dioptimalkan - harga stabil.”

Sumber gambar: Beike Research Institute.

“Sekarang, properti di kawasan sekolah unggulan, dengan total harga rendah dan tingkat pengembalian sewa tinggi, menunjukkan pemulihan yang paling signifikan, seperti properti di kawasan sekolah Li Yuan Ben Bu di daerah kami, seperti tiga kamar di Yuanling Garden seluas 83 m², karena terhubung dengan Li Yuan Ben Bu dan Redling Middle School, jumlah konsultasi dan transaksi setelah liburan jelas lebih banyak dibandingkan sebelum liburan.” Pada sore 14 Maret, agen berpengalaman Liu Anying dari daerah Yuanling, Futian, Shenzhen berbagi dengan jurnalis Mei Jing.

Liu Anying menyebutkan, saat ini kecepatan transaksi untuk “rumah murah” di pasar properti sekunder telah dipercepat ke siklus yang cukup pendek, bahkan beberapa “rumah murah” dapat terjual dalam waktu kurang dari seminggu setelah dipasang. “Sebagai contoh, proyek Hanlingyuan yang terletak di Futian, untuk rumah besar dengan luas sekitar 108 m², pemilik biasanya mencantumkan harga total di atas 8,2 juta yuan, setara dengan harga per m² sekitar 77.400 yuan, beberapa pemilik yang terburu-buru menjual, dengan harga 7,55 juta yuan, bisa terjual dalam waktu sekitar seminggu.” Kata Liu Anying.

Situasi beberapa properti sekunder di kawasan Cuizhu, Luohu, Shenzhen. Sumber gambar: Jurnalis Mei Jing, Chen Ronghao.

Sebenarnya, fenomena serupa juga terjadi di Luohu, Shenzhen. Karena meningkatnya transaksi di pasar properti sekunder, sikap pemilik yang menawarkan properti juga mulai stabil, tidak terburu-buru untuk menjual, dan ruang negosiasi jelas menyusut.

Sebagai contoh, sebuah properti di Cuizhu Garden, Luohu, yang berukuran 47,84 m², sebelumnya pemilik mencantumkan harga 2,45 juta yuan, dan agen menyebutkan bahwa harga terendah diperkirakan dapat turun ke 2,3 juta yuan. Namun, pada bulan Maret tahun ini, agen memberitahu bahwa harga jual terendah pemilik untuk properti tersebut adalah 2,37 juta yuan.

Pasar properti sekunder di Guangzhou juga mengalami rebound yang kuat.

Data dari platform Beike menunjukkan bahwa pada 8 Maret, terdapat 247 transaksi properti sekunder di Guangzhou dalam satu hari, meningkat 25,4% dibanding bulan sebelumnya; selama minggu lalu (dari 2 hingga 8 Maret), total transaksi mencapai 849 unit, melonjak 118,8%. Permintaan yang terpusat setelah Tahun Baru Imlek terus meningkat, volume kunjungan agen properti terus naik, dan indeks manajer asosiasi agen properti Guangzhou pada bulan Maret meningkat signifikan sebesar 43,5 poin menjadi 71,78, memberikan kepercayaan tinggi terhadap “musim semi kecil.”

Menurut Li Yujia, peneliti utama di Pusat Riset Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, baik Guangzhou maupun Shenzhen menunjukkan karakteristik inti “pasar properti sekunder lebih baik daripada pasar properti baru,” dengan jumlah properti baru yang terdaftar di pasar sekunder mengalami penurunan dibanding tahun lalu, suasana pasar terus membaik, yang juga mendorong permintaan untuk “menjual yang lama dan membeli yang baru,” sehingga sirkulasi pasar secara bertahap terjalin dengan baik.

Kepala Beike Research Institute, Xiao Xiaoping, juga menyampaikan pandangan serupa, berpendapat bahwa pemulihan kali ini bukanlah lonjakan kebijakan jangka pendek, melainkan resonansi dari tiga faktor: optimalisasi kebijakan, perbaikan kepercayaan, dan pelepasan konsentrasi permintaan tempat tinggal, di mana pasar properti sekunder terus meningkat, dan pasar properti baru juga meningkat bersamaan, menjadikan “musim semi kecil” lebih kokoh.

Pasar properti baru memainkan peran struktural

Berbeda dengan panasnya pasar properti sekunder, pasar properti baru di Guangzhou dan Shenzhen tidak mengalami kenaikan harga secara menyeluruh, melainkan merupakan contoh dari “pergerakan struktural.”

Sebagai contoh, pasar mewah di Guangzhou terus mencetak rekor transaksi, yang juga meningkatkan panas kunjungan di pasar properti baru di sekitarnya. Pada bulan Februari, tanah di Tianhe Racecourse di Guangzhou terjual dengan harga tinggi 23,604 miliar yuan, dengan tingkat premi 26,60%, setara dengan harga lantai transaksi hunian sekitar 85.500 yuan/m², mencetak harga lantai baru di Guangzhou.

Pada 2 Maret, sebuah duplex seluas 670 m² di Polu Yuexiwan, Zhujiang New Town, Guangzhou terjual seharga 1,87 miliar yuan, setara dengan harga per m² sekitar 280.000 yuan, memecahkan rekor harga per m² untuk properti mewah baru di daerah tersebut; pada 9 Maret, satu hari, empat unit duplex mewah di Xinghewan Peninsula terjual, dengan total harga mencapai 718,7 juta yuan, panas pasar mewah di kawasan inti sangat tinggi.

Dibandingkan dengan pasar mewah yang terus mencetak rekor baru, pasar properti baru untuk kebutuhan dasar di Guangzhou justru menunjukkan tren “diskon untuk meningkatkan volume penjualan” yang lebih jelas.

Agen properti Guangzhou, Luo Jiamin, mengatakan kepada jurnalis bahwa banyak proyek untuk kebutuhan dasar di Guangzhou sekarang menerapkan metode diskon dan harga khusus untuk menarik pembeli, “tanpa diskon, penjualannya tidak terlalu baik.”

“Misalnya, harga properti di Huangpu Xinghewan Half Mountain langsung disesuaikan menjadi 19.000 yuan/m², dan mereka juga menawarkan tiga skema: tanpa renovasi, dengan renovasi sederhana, dan dengan renovasi mewah untuk menarik pelanggan; diskon terbatas di Lijiang New World Tianfu langsung diberikan hingga 86% diskon, harga serendah 38.000 yuan/m².” Luo Jiamin menyatakan bahwa pasar saat ini sangat realistis, jika tidak menawarkan harga tetap khusus atau tidak memberikan diskon secara nyata, meskipun banyak orang yang melihat, sangat sulit untuk melakukan transaksi.

Data dari Departemen Riset dan Pengembangan Zhongyuan Guangzhou menunjukkan bahwa hingga akhir Februari 2026, total stok sempit di seluruh kota Guangzhou adalah 14.164.000 m², berkurang 13.000 m² dibanding Januari. Karena pasokan baru di area utama pada bulan Februari umumnya berkurang, pasar properti baru lebih fokus pada pengurangan stok, dengan jumlah stok sedikit menurun, dan telah mengalami penurunan selama empat bulan berturut-turut.

Sementara itu, pasar properti baru di Shenzhen, sejak masuk tahun 2026, mengalami penurunan yang cukup jelas dalam “ritme pasokan.” Menurut statistik dari Mid-Levels Property, sejak awal tahun, hanya ada 9 proyek perumahan di Shenzhen yang memperoleh izin pra-penjualan, jauh lebih rendah dibandingkan 12 proyek pada periode yang sama tahun lalu.

Dan karena ritme masuknya properti baru yang lambat, sulit untuk membentuk efek skala dari masuknya secara terpusat, yang secara langsung menyebabkan volume keseluruhan transaksi properti baru jelas lebih rendah dibandingkan properti sekunder, dengan pasar menunjukkan pola pemulihan struktural di mana area inti mengalami peningkatan volume dan stabilitas harga, sementara area kebutuhan dasar menggunakan harga untuk meningkatkan volume penjualan.

Menurut data dari Zhongyuan Real Estate, hingga 12 Maret, total transaksi perumahan komersial di seluruh kota Shenzhen mencapai 964 unit, sementara transaksi perumahan sekunder mencapai 1.703 unit.

Beberapa proyek di Shenzhen merilis poster penjualan panas secara bersamaan pada bulan Maret.

Meskipun transaksi keseluruhan properti baru di Shenzhen lebih lemah dibandingkan dengan properti sekunder, jurnalis mencatat bahwa setelah memasuki bulan Maret, banyak proyek merilis poster penjualan panas, seperti Hongrongyuan Guancheng di Longhua yang terjual 41 unit dalam dua hari dari 7 hingga 8 Maret, Yuanyang City Chengming Jiayuan yang terjual 39 unit minggu lalu, dan Zhongjian Pengchen Yunzhu yang terjual 32 unit dalam satu minggu.

“Dengan semakin banyak tanah berkualitas tinggi yang dilepas di kota-kota inti pada tahun 2025 dan beberapa pengembang properti meningkatkan upaya promosi, diperkirakan permintaan pasar pada bulan Maret akan secara bertahap terlepas, dan tren ‘musim semi kecil’ di kota-kota inti masih layak untuk diharapkan.” Analisis dari Zhongzhi Research Institute.