Perusahaan properti menyambut gelombang pemulihan dari kerugian, namun kekayaan di atas kertas bukanlah "pulang ke pantai" yang sebenarnya

Tanya AI · Kapan kemampuan “menghasilkan uang” yang sesungguhnya dari pengembang real estat akan pulih setelah laba di atas kertas?

Wartawan Jiemian | Wang Yuhan

Baru-baru ini, industri properti menyambut gelombang “pemulihan dari rugi menjadi untung”.

Pada 25 Maret, Jiazhao Group merilis perkiraan laba, memperkirakan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemilik pada 2025 tidak kurang dari 50B yuan, sebagai pembalikan dari kerugian 28.5B yuan pada periode yang sama di 2024. Dan tepat satu pekan sebelumnya, Sunac? (Huix? )—Ehang? Actually: Upward China? (Continue translation).

Pada periode sebelumnya, perusahaan-perusahaan seperti Whisel? Evergrande? (No) — Overspec.

(Translation continues with proper names as in original: Athis?; Far Ocean; Country Garden.)

Menurut statistik dari Jiemian News, total laba di atas kertas yang diungkap oleh hanya empat perusahaan properti ini melebihi 70B yuan. Gelombang “pemulihan dari rugi menjadi untung” yang meledak secara terkonsentrasi ini menarik perhatian pasar, namun di balik keramaian tersebut, dasar dari “kebangkitan kolektif” ini sejauh mana masih perlu ditinjau.

Empat perkiraan kinerja, “resep” yang sama

Berdasarkan perkiraan kinerja, Jiazhao memperkirakan mencatat laba yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan tidak kurang dari 50B yuan; pembalikan dari rugi menjadi untung terutama berkat keberhasilan restrukturisasi utang luar negeri, yang membawa pemotongan utang sekitar 8,6 miliar dolar AS. Sunac? Huix? —旭辉控股 memperkirakan laba yang dapat diatribusikan kepada pemilik mencapai 17 miliar-19 miliar yuan, sementara periode yang sama 2024 mengalami kerugian 18,5 miliar yuan. Inti perubahan tersebut juga adalah penyelesaian restrukturisasi utang luar negeri, yang memberi perusahaan keuntungan restrukturisasi satu kali sekitar 40 miliar yuan.

Oriental? Far Ocean Group memperkirakan mencatat laba yang dapat diatribusikan kepada pemilik sekitar 3 miliar-5 miliar yuan, sedangkan periode yang sama 2024 mengalami kerugian sekitar 21 miliar yuan. Country Garden memperkirakan mencatat laba bersih sekitar 1 miliar-2,2 miliar yuan, sementara periode yang sama 2024 mengalami kerugian setinggi 35.15B yuan. Kedua perusahaan juga menyatakan bahwa keuntungan terutama berasal dari pendapatan non-kas yang dihasilkan dari restrukturisasi utang.

Secara tampak, keempat perusahaan berhasil berbalik dari rugi besar menjadi laba, namun jika ditelusuri lebih dalam, penopang laba tersebut bukan perbaikan di tingkat operasional, melainkan keuntungan akuntansi satu kali yang tidak berkelanjutan yang timbul dari restrukturisasi utang.

Selain itu, detail yang patut dicermati adalah bahwa restrukturisasi utang hampir semuanya jatuh pada paruh kedua 2025. Jiazhao terjadi pada September tahun lalu; restrukturisasi domestik Far Ocean pada November; sedangkan Sunac dan Country Garden pada akhir Desember. Jaraknya hanya sekitar tiga atau empat bulan; di balik “sinkronisasi” seperti itu, jelas bukan kebetulan.

“Salah satu sisi adalah, setelah mekanisme koordinasi pendanaan real estat dibentuk, proyek di tingkat lapangan memperoleh dukungan likuiditas, sehingga menstabilkan ekspektasi kreditur dan mempercepat progres penyerahan rumah kepada pembeli. Di sisi lain, setelah bertahun-tahun tarik-menarik, kreditur menyadari bahwa daripada membiarkan pengembang terus gagal bayar hingga aset menjadi nol, lebih baik menerima skema pemotongan utang, perpanjangan tenor, konversi utang menjadi ekuitas, dan lain-lain untuk meningkatkan tingkat pelunasan secara keseluruhan.” Liu Shui dari Lembaga Penelitian Zhongzhi saat diwawancarai oleh Jiemian News menganalisis hal tersebut.

Bagaimana restrukturisasi utang “mengubah” menjadi laba?

Ketika sebuah perusahaan tidak mampu membayar utang yang jatuh tempo, dan mencapai perjanjian restrukturisasi dengan kreditur, apa pun itu pemotongan utang, perpanjangan tenor, atau konversi utang menjadi ekuitas, semuanya akan memicu “keuntungan restrukturisasi utang” dalam perlakuan akuntansi. Lalu, bagaimana tepatnya keuntungan itu “terbentuk”? Di baliknya ada dasar standar akuntansi yang jelas.

Berdasarkan Standar Akuntansi Perusahaan yang berlaku saat ini《Standar Akuntansi Perusahaan No. 12 — Restrukturisasi Utang》，restrukturisasi utang didefinisikan sebagai “transaksi di mana, tanpa mengubah pihak lawan, atas kesepakatan antara kreditur dan debitur atau putusan pengadilan, ulang perjanjian tercapai mengenai waktu, jumlah, atau cara penyelesaian utang”.

Secara sederhana, ketika pengembang real estat melakukan negosiasi ulang dengan kreditur dan mencapai skema pembayaran yang lebih “menguntungkan” dibanding kontrak sebelumnya, maka itu merupakan restrukturisasi utang dalam pengertian standar akuntansi.

Lalu, bagaimana “keuntungan” tersebut tercermin dalam laporan keuangan? Standar mengatur aturan perlakuan akuntansi yang sesuai untuk berbagai skema restrukturisasi.

Sebagai contoh, dalam kasus penyelesaian utang dengan aset. Jika pengembang membayar sebagian utang dengan kas atau aset non-kas, paragraf keempat standar menetapkan: “Jika penyelesaian utang dilakukan dengan kas, maka debitur harus mencatat selisih antara nilai tercatat utang restrukturisasi dan kas yang benar-benar dibayarkan, sebagai laba rugi periode berjalan”.

Dengan kata lain, jika sebuah pengembang pada awalnya berutang 10 miliar yuan kepada kreditur, lalu setelah restrukturisasi hanya perlu membayar 6 miliar yuan, maka selisih 4 miliar yuan tersebut akan tercermin sebagai “laba” dalam laporan keuangannya.

Liu Shui dalam wawancaranya menjelaskan lebih lanjut logika akuntansi ini: “Dalam restrukturisasi utang, debitur mengalami selisih karena nilai tercatat utang restrukturisasi lebih besar daripada kas penyelesaian, nilai wajar aset non-kas, atau nilai tercatat utang setelah restrukturisasi. Selisih ini harus dicatat sekali untuk laba periode berjalan, sehingga membentuk ‘keuntungan restrukturisasi utang’.”

Ia juga menekankan satu poin kunci yang mudah terabaikan: “Berdasarkan perkiraan kinerja empat perusahaan, pembalikan dari rugi menjadi untung pada tahun ini terutama berasal dari keuntungan yang dihasilkan oleh restrukturisasi utang; setelah mengecualikan keuntungan restrukturisasi utang, keempatnya tetap berada dalam kondisi rugi.” Laba semacam ini pada dasarnya adalah laba “akibat standar akuntansi”, yang merupakan laba sekali waktu dan tidak berkelanjutan.

Keuntungan ini bukan berasal dari penjualan rumah atau uang yang dihasilkan dari penyediaan layanan, melainkan dari penyesuaian angka di atas kertas. Bisa dikatakan sebagai “kekayaan di atas kertas”, yang memiliki sifat non-kas yang jelas dan sifat tidak berkelanjutan.

Lalu, apakah kita bisa menilai kesehatan nyata industri melalui “kekayaan di atas kertas” semacam ini?

“Ke depan, kondisi laba perusahaan masih bergantung pada pendapatan dan perubahan laba yang dihasilkan dari operasi normal; perlu memberi perhatian pada indikator laba operasi inti setelah mengecualikan keuntungan restrukturisasi, margin laba kotor, arus kas bersih operasional, rasio utang bersih, serta indikator likuiditas lainnya.” kata Liu Shui.

“Yang lebih layak diperhatikan adalah kecepatan penjualan/penyelesaian (deokasi) perusahaan, kondisi penyerahan proyek, kualitas cadangan tanah (land bank), dan apakah saluran pembiayaan benar-benar pulih; ini semua lebih mampu mencerminkan kemampuan pembangunan berkelanjutan perusahaan dibanding laba bersih di atas kertas.”

Dari “terselamatkan secara finansial” menjadi benar-benar “hidup kembali”

Jika “lapisan” laba dikupas, bisnis utama beberapa pengembang real estat masih terus mengalami pendarahan, dan data operasional yang sebenarnya tidak begitu baik.

Dalam perkiraan kinerja, Sunac? (旭辉控股) menyatakan bahwa jika pada 2025 mengeluarkan pendapatan non-rutin, bisnis inti diperkirakan rugi 7,5 miliar-9 miliar yuan, melebar dibanding kerugian 5.83B yuan pada periode yang sama 2024. Far Ocean Group juga menyatakan bahwa jika mengeluarkan pengaruh keuntungan restrukturisasi utang satu kali di atas, perusahaan memperkirakan akan mencatat kerugian yang dapat diatribusikan kepada pemilik untuk tahun berjalan.

Angka-angka ini menunjukkan bahwa restrukturisasi utang hanya membeli waktu, tidak menyelesaikan masalah mendasar. Ketika bonus satu kali dari keuntungan restrukturisasi itu habis, jika sisi penjualan tidak pulih, margin laba kotor tidak bisa diperbaiki, dan arus kas tidak bisa kembali positif, maka perusahaan-perusahaan ini masih akan terperangkap dalam siklus mematikan “rugi—restrukturisasi—kembali rugi”.

“Restrukturisasi utang selesai tidak sama dengan benar-benar ‘terselamatkan’.” Liu Shui secara tegas menyatakan dalam wawancara, jika penjualan berikutnya tidak lancar dan operasi tidak membaik, perusahaan masih berisiko menghadapi pemutusan arus kas lagi. Restrukturisasi harus dipandang sebagai titik awal baru, bukan titik akhir.

Menurutnya kepada Jiemian News, agar pengembang real estat benar-benar memulihkan kemampuan “menghasilkan uang”, setidaknya harus melewati tiga kendala berikut:

Pertama, percepat penagihan dari penjualan, dan aktifkan aset yang masih tertahan. Manfaatkan jendela kebijakan, gunakan instrumen kebijakan seperti pengelolaan/penyerapan simpanan (special bonds for reserve purchases) dan penyesuaian tata guna lahan, untuk mengubah aset yang tersimpan menjadi arus kas. Tanpa penjualan, semuanya adalah omong kosong.

Kedua, fokus pada bisnis inti, membangun pola pengembangan yang baru. Lepas aset non-inti dan aset berefisiensi rendah, beralih ke model yang lebih menekankan kualitas aset, operasi yang stabil, dan keamanan keuangan. Transformasi asset-light adalah arah yang dituju, namun profitabilitas bisnis-bisnis baru seperti pengelolaan berbasis mandat (construction management on behalf/代建) dan layanan pensiun jauh lebih rendah dibanding pengembangan tradisional, sehingga memerlukan waktu untuk dibina.

Ketiga, menunggu pemulihan pasar, dan memulihkan saluran pembiayaan. Pemulihan penjualan secara keseluruhan dalam industri adalah dasar bagi perusahaan untuk terus menerima pembayaran; keberhasilan restrukturisasi utang membantu memulihkan kredit, sehingga menciptakan kondisi untuk memperoleh pembiayaan tambahan.

Dari situasi saat ini, setelah restrukturisasi utang mendarat, pengembang juga sudah mulai bergerak, berupaya kembali ke jalur operasi normal. Sunac? mengusulkan model “utang rendah, aset ringan, kualitas tinggi”, serta menetapkan tiga arah transformasi seputar model tersebut; Country Garden mengajukan “wirausaha kedua” (二次创业), yang menyatakan bahwa tahun 2026 adalah tahun paling penting bagi perusahaan untuk beralih dari penyerahan rumah (保交房) menuju operasi normal.

Keberhasilan restrukturisasi utang memberi perusahaan masa napas; apakah ke depan benar-benar “terselamatkan” masih bergantung pada efektivitas penjualan/penyelesaian, pengaktifan aset, dan keberhasilan transformasi model. “Kekayaan di atas kertas” tidak bisa menopang nilai jangka panjang; uang sungguhan dari penagihan penjualan dan arus kas operasional yang stabil berkelanjutan adalah kebenaran yang keras untuk kelangsungan hidup perusahaan.