Недавно я наткнулся на набор данных о ценах на недвижимость во Вьетнаме, что заслуживает внимания. Соотношение цен на жилье к доходам в Ханое уже достигло 27,7 раза, что является самым высоким уровнем с 2016-2017 годов, и оно продолжает расти.

Честно говоря, эта цифра действительно вызывает некоторое беспокойство. Способность покупателей к выплатам явно снижается, но цены на жилье не останавливаются. Логика здесь ясна — предложение в центральных районах и районах с развитой инфраструктурой всегда было ограниченным, а после периода ужесточения в 2022-2023 годах капитал снова начал течь в недвижимость, особенно в квартиры с ясным правовым статусом, которые снова стали любимым активом семейных портфелей. Земля, строительство и стоимость финансирования растут, цены на новые дома становятся все выше, а на вторичном рынке цены следуют за этим ростом.

Здесь есть очень интересное сравнение. Соотношение цен к доходам во Вьетнаме и в Китае кажется примерно одинаковым — около 27-28 раз, но структура рынков совершенно разная. В Китае с 2022 года население сокращается, наблюдается серьезный избыток жилья, ежегодно вводится около 4 миллионов квартир, а кризис по сути — это избыток предложения и высокая кредитная нагрузка. А во Вьетнаме? Население продолжает расти, уровень урбанизации всего 45%, что значительно ниже китайских 65-67%, — это означает, что реальный спрос на жилье еще очень велик. В год вводится около 100 тысяч квартир, но дефицит составляет около 300 тысяч, в основном по недостающим обычным и социальным жильем.

Поэтому риски на рынке недвижимости Вьетнама отличаются от китайских. В краткосрочной перспективе быстрое увеличение соотношения цен к доходам действительно вызывает опасения — усложняется покупка жилья, снижается доходность от аренды, а дифференциация между проектами и регионами усиливается. Но текущая кредитная среда гораздо более осторожна, чем в 2016-2017 годах, а правовая база стала жестче, что говорит о том, что риски скорее структурные и локальные, а не всеобщий рыночный пузырь.

Для покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, сейчас действительно стало сложнее, но дальнейшие проекты социального жилья и планы по расселению населения в пригороды должны в определенной мере снизить давление. Для инвесторов нужно быть более осторожными — структура денежного потока в недвижимости меняется, ожидания по капитализации значительно снизились, и нельзя считать по старым логикам.

Рынок цен на недвижимость во Вьетнаме уже перешел из стадии накопления в цикл более высокой оценки. Хотя показатель HPR приближается к уровню перед кризисом в Китае, в настоящее время во Вьетнаме еще нет структурных условий, которые могли бы привести к разрыву пузыря, — ключевое значение имеют различия в спросе и предложении, а также в демографической структуре. В краткосрочной перспективе не ожидается таких масштабных корректировок, как в Китае, но за этим нужно внимательно следить.