Інституційні інвестори тепер контролюють 4% односімейних орендних житлів у США — і вони формують ринок.

Коли великі інвестиційні компанії входять на ринок, орендарі відчувають це миттєво. Дані Федерального резерву Філадельфії показують, що інституційні інвестори підвищують орендну плату на 60% більше, ніж типові ринкові підвищення. Для наступних продовжень договору оренди сплеск в середньому становить 7% вище базових ставок. Ця тенденція стала визначальною рисою орендної кризи в Америці, оскільки корпорації з великими капіталами систематично набувають нерухомість по всій країні.

Масштаб залучення інституцій незмінно, але драматично зріс. Корпоративні орендодавці — визначені HUD як суб'єкти, що володіють 1 000+ житлових одиниць — контролювали приблизно 3% усіх орендованих односімейних будинків у 2022 році. Сьогодні ця цифра зросла до 4%. Хоча відсоток здається помірним, реальність вражаюча: інвестори придбали 18% усіх будинків, проданих протягом IV кварталу 2023 року, за даними Redfin. Серед недорогих об'єктів їхня частка досягла 26% — саме в цьому сегменті конкурують перші покупці житла.

Географічна Концентрація та Ринкові Викривлення

Інституційний капітал тяжіє до Півдня та Південного Сходу, де витрати на придбання залишаються нижчими. Техас, Джорджія, Алабама та Флорида стали епіцентрами діяльності інституційних інвесторів. Ця географічна концентрація виявляє тривожний шаблон: інвестори націлюються на райони з нижчими цінами на нерухомість, саме там, де історично виключені спільноти та орендарі зосереджені.

Аналіз HUD 2023 року показав, що райони з високим рівнем інвестицій непропорційно містять небілих власників житла та населення, що залежить від оренди. Видаляючи нерухомість з нижчим ціновим сегментом з ринків власності, інституційні інвестори одночасно зменшують житлові можливості для покупців-першокласників і чинять тиск на підвищення цін на залишкові об'єкти. Національна асоціація ріелторів (NAR) підтвердила цю динаміку, зазначивши, що коли інвестори контролювали значну частку ринку — наприклад, у 2021 році, коли іпотечні ставки знизилися нижче 3% — вони становили 15% від усіх покупок житла.

Механізм зростання орендної плати

Як інституційні орендодавці систематизують підвищення орендної плати на різних ринках? Великі портфелі нерухомості дозволяють корпоративним операторам отримувати максимальний дохід через координовані цінові стратегії. Менші орендодавці, стикаючись з конкурентним тиском з боку інституційних гравців, часто підвищують орендну плату у відповідь — створюючи хвильовий ефект, який підвищує весь ринок оренди.

Ця практика привернула увагу Конгресу. Сенатор Шеррод Браун (D-OH) представив Закон про зупинку хижацького інвестування в липні 2023 року, націлений на податкові пільги, які роблять великомасштабні портфелі оренди фінансово привабливими. Окремо, законодавство 2024 року від демократичних законодавців прагне обмежити використання орендодавцями інструментів штучного інтелекту та алгоритмічного фіксування цін. Ці алгоритми нібито сприяють координації між керуючими нерухомістю, що дозволяє штучно завищувати орендні ставки вище природного ринкового рівноваги.

Деякі юрисдикції вже вжили заходів. Нью-Джерсі та Сан-Дієго, Каліфорнія, впровадили місцеві заборони на алгоритмічне ціноутворення з боку орендодавців — превентивна реакція на занепокоєння щодо алгоритмічної змови.

Перспективи політики невизначені

Досягнення федеральних обмежень для інституційних інвесторів стикається зі структурними перешкодами. З республіканцями, що контролюють обидві палати Конгресу та адміністрацією, що підтримує бізнес, законодавче полегшення для орендарів на найближчу перспективу виглядає обмеженим. Державні та місцеві уряди можуть просувати часткові рішення, але експерти з житлової політики визнають, що координаційна національна політика залишається недосяжною в поточному політичному середовищі.

Основна динаміка залишається: інституційний капітал продовжить перетікати в ринки, що пропонують вигідні співвідношення придбання до оренди, особливо в регіонах США, які переживають міграцію та нижчі витрати на вхід. Без федерального втручання тенденція корпоративного орендарства, що переформатовує ринки оренди, ймовірно, поглибиться.