Чи є рефінансування вашого HELOC правильним кроком? Усе, що потрібно знати власникам будинків

Коли ви отримуєте доступ до власного капіталу вашого дому через HELOC, це може здаватися фінансовою рятівною соломинкою. Проте, коли ставки зростають і періоди використання закінчуються, власники будинків все більше стикаються з важкою реальністю: щомісячні платежі стають невитримуваними. Тоді постає питання, чи має сенс рефінансувати ваш HELOC — і які варіанти насправді існують.

Виклик HELOC: Чому рефінансування стає необхідним

Лінія кредиту під заставу житла працює як кредитна картка з високим лімітом, що забезпечена капіталом вашої власності. Протягом початкового етапу використання (зазвичай 10 років), ви сплачуєте лише відсотки з того, що позичаєте. Але як тільки цей період закінчується, починається справжній тиск: розпочинаються виплати за основною сумою, які часто тривають 20 років, а змінні відсоткові ставки можуть різко підвищити ваші щомісячні зобов'язання.

Числа розповідають історію. CoreLogic повідомила, що в першій половині 2022 року було відкрито понад 807 000 HELOC на загальну суму $131 мільярд, що є найвищим обсягом з 2007 року. Проте багато з цих позичальників не передбачали, наскільки їхні платежі зростуть, коли ставки злетять або коли настане етап погашення. Оскільки ставки по HELOC часто перевищують іпотечні ставки, щомісячні рахунки можуть зрівнятися або навіть перевищити ваш початковий іпотечний платіж.

Вимоги для рефінансування HELOC: на що насправді звертають увагу кредитори

Не всі можуть рефінансувати. Кредитори оцінюють три критичних фактори:

Капітал у домашній власності: Більшість установ обмежують кредитування 80% від оціночної вартості вашого будинку. Якщо ваша існуюча іпотека вже наближається до цього порогу, рефінансування стає важким або неможливим.

Кредитний рейтинг: FICO бал в 670 або вище суттєво підвищує шанси на схвалення. Нижчі бали також можуть відповідати вимогам, але очікуйте сплачувати преміальну процентну ставку.

Співвідношення боргу до доходу: Кредитори зазвичай хочуть, щоб ваші загальні щомісячні боргові зобов'язання становили менше ніж 43% вашого валового доходу. Цей ліміт є тією межею, де багато заявників стикаються з труднощами.

Ваші три основні шляхи рефінансування

Варіант 1: Замінити на новий HELOC

Найпростіший підхід відображає стандартне рефінансування іпотеки: отримати нову кредитну лінію та використовувати її для ліквідації вашого існуючого HELOC. Це перезапускає ваш період використання та скидає вас на виплати лише відсотків — привабливий шлях, якщо поточні рахунки давлять на ваш бюджет.

Компроміс? Ви можете накопичити значно більше відсотків з часом, якщо не будете активно погашати основний борг. Ця стратегія найкраще працює як тимчасове відтермінування, а не постійне рішення.

Варіант 2: Перетворити на іпотечний кредит

Іпотечні кредити на власний капітал працюють інакше, ніж HELOC. Замість того, щоб отримувати кошти поступово, ви отримуєте одноразову суму наперед і відразу починаєте сплачувати відсотки на всю суму. Більшість з них має фіксовані відсоткові ставки та фіксовані щомісячні платежі.

Хоча це може не зменшити ваші щомісячні зобов'язання, передбачуваність і стабільність ставки приваблюють позичальників, які зосереджені на швидшому погашенні боргу. Оскільки змінні ставки HELOC можуть зростати до 10% і більше, навіть фіксована ставка 6-7% за кредитом під заставу представляє собою значну економію.

Варіант 3: Об'єднати в єдину іпотеку

Консолідація вашої HELOC та іпотеки в один рефінансований кредит спрощує ваші фінанси та зменшує обсяг документації. Однак цей підхід має суттєву застереження: якщо ви зафіксували історично низьку процентну ставку за іпотекою кілька років тому, рефінансування означає відмову від цієї переваги на користь вищих ставок сьогодні.

Інколи математика все ще працює, якщо ваш баланс HELOC значний. Помірне підвищення вашої іпотечної ставки може бути компенсоване різким зменшенням частини HELOC — що потенційно може зекономити тисячі в загальних відсотках, незважаючи на компроміс по іпотечній ставці.

Коли рефінансування не є варіантом: альтернативи для розгляду

Ті, хто не має достатньої власності або хороших кредитних балів, можуть зіткнутися з закритими дверима. У такому випадку розгляньте:

Модифікація позики: Багато кредиторів воліють змінити умови вашої існуючої позики—знизити ставки або продовжити графік погашення—ніж ризикувати вилученням. Успіх залежить від вашої історії платежів і того, як довго ви тримаєте рахунок.

Маршрут особистого кредиту: Банки, кредитні спілки та онлайн-кредитори пропонують особисті кредити для покриття залишків за HELOC. Ви отримаєте фіксовані платежі та передбачувані ставки, але APR зазвичай вищий за ставки HELOC, а великий залишок може перевищувати те, що ви можете позичити.

Продаж нерухомості: Як останній засіб, продаж вашого будинку повністю усуває зобов'язання за HELOC. Цей варіант заслуговує на серйозне розгляд тільки тоді, коли платежі загрожують фінансовій стабільності, оскільки у разі невиконання зобов'язань може відбутися звернення стягнення.

Прийняття вашого рішення

Рефінансування HELOC вимагає ретельного порівняння ваших ставок, позиції власності та довгострокових фінансових цілей. Кожен шлях — новий HELOC, кредит на власний капітал або злиття іпотеки — вирішує різні проблеми. Перш ніж приймати рішення, розрахуйте показники з кваліфікованим іпотечним фахівцем, який може змоделювати вашу конкретну ситуацію та направити вас до стратегії, яка мінімізує загальні витрати на життя, відповідно до ваших потреб у грошових потоках.