Посібник з інвестицій у REIT: з нуля про механізми роботи фондів нерухомості

Чому інвесторам потрібно розуміти REIT?

Якщо у вас недостатньо коштів для прямого придбання комерційної нерухомості або офісних будівель, але ви хочете отримувати прибуток із орендних доходів, REIT (інвестиційний траст у нерухомість) стає реальним вибором. З моменту запуску на тайському фондовому ринку в 2018 році, REIT уже став важливим інструментом у портфелях багатьох інвесторів для створення стабільного грошового потоку.

Однак, результати REIT не завжди стабільні — іноді доходи високі, іноді — ні. В чому ж секрет? Щоб по-справжньому зрозуміти цей інвестиційний інструмент, потрібно спершу зрозуміти його сутність.

Справжній обличчя REIT: не просто інвестиції в нерухомість

REIT — це скорочення від Real Estate Investment Trust (інвестиційний траст у нерухомість), також відомий як ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์. Простими словами, це “кошик активів”, яким керує професійний фондовий менеджер. У цьому кошику зберігаються активи нерухомості, що стабільно генерують доходи.

Менеджер фонду залучає кошти через продаж трастових одиниць, а потім використовує ці гроші для купівлі та управління нерухомістю, розподіляючи отриманий прибуток між власниками одиниць. Це можуть бути житлові будинки, офісні приміщення, склади, готелі або навіть інфраструктура зв’язку.

Найпривабливішою рисою REIT для інвесторів є: його дивіденди зазвичай досить стабільні. Це пояснюється тим, що орендний дохід від базових активів має регулярний характер, тому й доходи, що розподіляються інвесторам, мають певну передбачуваність.

REIT і Property Fund: схожі, але різні

Багато людей плутає REIT із Property Fund (інвестиційним фондом у нерухомість), і це цілком зрозуміло, адже REIT — це еволюція Property Fund, більш гнучка та міжнародна версія. Але між ними є три ключові відмінності:

1. Правова структура та регулювання

Property Fund — це колективний фонд, який не зобов’язаний випускати депозитарні сертифікати і регулюється менш строго. REIT — це трастова система, яка підлягає суворому контролю Тайського комітету з цінних паперів (SEC) і потребує затвердження Тайської біржі цінних паперів (SET). Це означає, що інвестори REIT отримують більший захист від регулювання.

2. Інвестиційний спектр і гнучкість

Інвестиційний спектр Property Fund обмежений “чистим списком” SEC і не дозволяє інвестувати за кордон. У порівнянні, REIT має більшу гнучкість — може інвестувати за межами країни, а також використовувати до 10% від загальної вартості активів для розвитку нерухомості.

3. Випуск одиниць і управління

Одиниці Property Fund випускаються подібно до звичайних фондів, без необхідності підтримувати “вільний обіг” серед акціонерів і без обов’язкового зібрання загальних зборів. REIT працює більше як публічна компанія: щонайменше 15% одиниць мають бути у володінні роздрібних інвесторів, і щороку потрібно проводити збори для голосування.

В Таїланді нові інвестиційні продукти у нерухомість тепер здебільшого випускаються у формі REIT, тоді як Property Fund поступово виходить із ринку.

П’ять класифікацій REIT: зрозумійте, у що ви інвестуєте

Залежно від типу прав на нерухомість, REIT можна поділити на:

Постійна власність (Freehold REIT)

Ці REIT мають повне право власності на нерухомість і отримують орендний дохід. При зростанні вартості активів (наприклад, при додаванні будівель на ділянці), вартість одиниць також зростає. Це означає, що інвестори можуть отримувати прибуток як із дивідендів, так і від зростання вартості одиниць.

Орендна власність (Leasehold REIT)

Ці REIT не володіють нерухомістю, а мають право оренди. Вони отримують доходи від орендних прав. Але тут є важливий ризик: при закінченні терміну оренди, дохідність зникає, а вартість одиниць поступово зменшується до нуля. Тому інвестування в такі REIT вимагає уважного контролю залишкового терміну оренди.

За інвестиційною моделлю

Прямі інвестиції: REIT безпосередньо володіє або тримає права на нерухомість.

Косвені інвестиції: REIT володіє акціями компанії, яка займається управлінням нерухомості.

За призначенням нерухомості

• Роздрібна торгівля (Retail REIT): управління торговими центрами, магазинами, outlet-ами
• Житлова нерухомість (Residential REIT): управління готелями, квартирами, гуртожитками
• Медичний сектор (Healthcare REIT): управління лікарнями, клініками, будинками престарілих
• Офісна нерухомість (Office REIT): управління комерційними офісами
• Інфраструктура (Infrastructure REIT): управління комунікаційними мережами, енергетичними трубопроводами

Кожен тип REIT має свої особливості доходів і ризиків.

Як змінюється вартість REIT? Два ключові фактори

Фактор 1: зростання або зниження вартості базової нерухомості

Leasehold REIT буде поступово знецінюватися через зменшення орендних прав. Freehold REIT — залежно від ринкової вартості активів. Фактори зростання вартості включають: економічне зростання, покращення географічного положення, нову інфраструктуру, реконструкцію будівель тощо.

Фактор 2: очікуваний грошовий потік

Це безпосередньо впливає на розмір дивідендів. Економічний підйом збільшує кількість орендарів і попит на оренду (наприклад, REIT із офісною нерухомістю виграє від розширення бізнесу), а рецесія або непередбачені події (наприклад, переривання туризму) зменшують доходи і знижують дивіденди.

Плюси і мінуси інвестування у REIT

Переваги

• Висока ліквідність: легко купити і продати на SET, на відміну від володіння нерухомістю
• Диверсифікація: можна інвестувати невеликі суми, не займаючись управлінням орендою
• Прозорість: усі операції, залучення коштів і звіти контролюються регулятором
• Стабільний грошовий потік: регулярні орендні платежі забезпечують стабільні дивіденди

Недоліки

• Податкове навантаження: дивіденди оподатковуються 10% або включаються до щорічної податкової декларації
• Чутливість до ставок відсотка: при підвищенні базової ставки ЦБ привабливість REIT знижується (конкуренція з депозитами і облігаціями), що може спричинити падіння ціни одиниць

Аналіз провідних REIT Таїланду

CPNREIT (CPN零售增长信托)

Це Leasehold REIT, активи включають магазини Central, офісні будівлі та готель Hilton у Пхукеті. Поточна річна дивідендна ставка — приблизно 8.35% (з ціною 9.85 бат). Як продукт із орендною власністю, інвесторам слід враховувати залишковий термін оренди.

IMPACT (Impact房地产信托)

Це Freehold REIT, володіє Impact Exhibition Centre і прилеглими землями та інфраструктурою, всього 4 будівлі. Річна дивідендна ставка — приблизно 4.69% (з ціною 12.80 бат). Такий тип має довгостроковий захист вартості.

WHART (WHA高级增长信托)

Гібридний REIT, що поєднує Freehold і Leasehold активи, головним чином управляє складською логістикою. Річна дивідендна ставка — близько 7.63% (з ціною 9.50 бат).

JASIF (大地带宽互联网信托)

Це Infrastructure REIT, має 1,680,500 км оптоволоконних кабелів, здає їх у оренду TTTBB і отримує стабільний дохід. Завдяки дефіцитності інфраструктури та довгостроковим контрактам, річна дивідендна ставка — до 13.73% (з ціною 6.70 бат).

Перед прийняттям правильного рішення, поставте собі ці питання

REIT — не ідеальний інвестиційний інструмент і не підходить усім. Перед покупкою подумайте:

• Який рівень ризику ви готові прийняти? Leasehold чи Freehold?
• Який ваш інвестиційний горизонт? Якщо короткостроковий, коливання ставок відсотка безпосередньо вплинуть на ваш дохід
• Яка потрібна вам грошова хвиля? Різні типи REIT мають різний рівень дивідендів
• Чи достатньо ви розумієте податкові нюанси? Податки на дивіденди зменшують дохідність

Загалом, REIT створені для тих інвесторів, які прагнуть отримувати стабільний дохід із нерухомості, але не бажають займатися безпосереднім управлінням майном. Водночас, розуміння їх переваг і недоліків, а також механізмів роботи, допоможе знайти найкращий для себе продукт із багатьох доступних.