Опції рефінансування HELOC: Чи варто рефінансувати вашу кредитну лінію під іпотеку?

Ваш дім означає набагато більше, ніж просто місце проживання — це один із ваших найважливіших фінансових активів і потенційне джерело коштів. Лінія кредиту під іпотеку (HELOC) пропонує власникам житла гнучкий інструмент позики для використання накопиченого капіталу. Однак із зростанням відсоткових ставок і зобов’язаннями щодо погашення багато позичальників задаються питанням: чи правильний це крок — рефінансування?

Чому зараз важливо рефінансувати HELOC

Ринок HELOC зазнав значного зростання. Лише у перших двох кварталах 2022 року CoreLogic повідомляє, що було відкрито понад 807 000 ліній іпотечного кредиту, що становить приблизно $131 мільярдів у загальній вартості — найвищий обсяг з часів фінансової кризи 2007 року. Хоча така популярність свідчить про довіру власників житла до використання капіталу їхньої нерухомості, вона також підкреслює зростаючу проблему: управління все дорожчими боргами.

Ось основна проблема: відсоткові ставки за HELOC зазвичай перевищують стандартні ставки за іпотекою, і вони зазвичай змінювані, а не фіксовані. Під час періоду зняття (зазвичай триває 10 років), позичальники часто платять лише відсотки. Але коли цей період закінчується і починається період погашення (зазвичай 20 років), починають сплачувати основну суму боргу. Для багатьох власників житла ці щомісячні зобов’язання зростають до рівнів, що конкурують із їхньою фактичною іпотечною платою — іноді навіть перевищують 10% APR залежно від кредитоспроможності.

Саме тут і вступає в розмову рефінансування.

Хто має право на рефінансування HELOC?

Не кожен власник житла може рефінансувати свій HELOC, і кредитори оцінюють кандидатів за послідовними критеріями:

Рівень капіталу в нерухомості — більшість кредиторів фінансують лише до 80% оціночної вартості вашого будинку. Якщо ваш існуючий іпотечний кредит уже перевищує цей поріг, схвалення рефінансування HELOC стане складним або неможливим.

Кредитний рейтинг — рейтинг FICO щонайменше 670 дає вам перевагу. Нижчі бали не автоматично виключають вас, але зазвичай призводять до вищих ставок. Демонстрація історії своєчасних платежів зміцнює вашу заявку.

Відношення боргу до доходу — кредитори зазвичай хочуть бачити, що ваші загальні борги (включно з потенційною новою платою за HELOC) становлять менше 43% вашого валового місячного доходу. Ця метрика безпосередньо впливає на шанси схвалення та пропоновані відсоткові ставки.

Три шляхи рефінансування вашого HELOC

Стратегія 1: Отримати новий HELOC

Найпростіший спосіб рефінансування — це стандартне рефінансування іпотеки — ви замінюєте свою існуючу лінію новою, або у вашого поточного кредитора, або в іншого. Потім використовуєте нову кредитну лінію для погашення старого балансу.

Ця стратегія має явну перевагу: ви починаєте знову період зняття, повертаючись до платіжів лише відсотків і зменшуючи тиск на поточний платіж. Однак цей підхід має прихований кошт. Подовжуючи фазу сплати лише відсотків, ви можете суттєво збільшити загальні виплати відсотків з часом, якщо активно не погашаєте основну суму.

Стратегія 2: Конвертувати у кредит під іпотеку

Ще один варіант рефінансування — замінити ваш HELOC на кредит під іпотеку. Обидва використовують капітал вашої нерухомості, але структура суттєво відрізняється. Замість гнучкого доступу до зняття, кредит під іпотеку надає одноразову суму при закритті угоди. Ви починаєте платити відсотки одразу на всю суму.

Зменшення платежу може бути незначним, але довгострокові заощадження можуть бути суттєвими. Кредити під іпотеку зазвичай мають фіксовані ставки і фіксовані щомісячні платежі — перевага стабільності, якщо ви прагнете позбавитися боргів. Така передбачуваність приваблює позичальників, які втомилися від змінних ставок.

Стратегія 3: Об’єднати у вашу основну іпотеку

Для спрощення управління платежами об’єднання вашого HELOC і іпотеки в один рефінансований кредит — ще один варіант. Однак цей шлях вимагає ретельного обдумування, особливо якщо ви заклали свою початкову іпотеку за історично низькими ставками.

Як пояснює кредитний фахівець Крістина Моралес кредиторам: «Проблема стає: чи потрібно мені відмовитися від тієї ставки?» Якщо ви зафіксували вигідну ставку кілька років тому, рефінансування може змусити вас перейти до більшої іпотечної ставки сьогодні. Однак математика все ще може працювати на вашу користь із значними HELOC. Хоча ваша іпотечна ставка може трохи зрости після рефінансування, заощадження на відсотках за HELOC можуть бути значними. Поточні 30-річні фіксовані ставки іпотеки у 2023 році в середньому були нижчими за 7%, тоді як ставки HELOC для менш кваліфікованих позичальників можуть досягати 10% і вище.

Коли рефінансування не є опцією

Деякі власники житла не мають достатнього капіталу або мають кредитні проблеми, що виключає їх із традиційного рефінансування. Існують альтернативні стратегії:

Зміна умов кредиту — хоча кредитори не зобов’язані змінювати існуючі кредити, багато хто віддає перевагу коригуванню умов (зниження ставок, подовження термінів погашення), ніж початку процедури виселення. Зазвичай для цього потрібно підтримувати рахунок протягом мінімального періоду з позитивною історією платежів.

Особистий кредит — банки, кредитні спілки та онлайн-кредитори пропонують особисті позики, які можуть погасити баланс HELOC. Як і кредити під іпотеку, вони забезпечують одноразове фінансування з фіксованими ставками і платежами. Недолік: APR особистих позик часто перевищує ставки HELOC, а більші кредитні лінії можуть перевищувати ліміти особистих позик.

Переселення — хоча ніхто не хоче залишати свій дім, продаж є останнім варіантом, якщо платежі за HELOC стають справді некерованими. Пам’ятайте: кредитори можуть виселити вас, якщо платежі припиняться, оскільки ваша нерухомість забезпечує борг.

Основний висновок

Рефінансування вашого HELOC заслуговує серйозної оцінки, особливо з урахуванням змін ставок і вашої фінансової ситуації. Чи то через отримання нової лінії, перехід у фіксований кредит під іпотеку, чи об’єднання у вашу основну іпотеку, варіанти рефінансування можуть надати суттєву допомогу. Для індивідуальної консультації щодо доцільності рефінансування HELOC зверніться до кваліфікованого фінансового фахівця.