Мільйонер Раміт Сеті кидає виклик міфу про купівлю житла: чому чистий капітал зростає понад нерухомість

Раміт Сеті, автор бестселера 2009 року «Я навчу тебе бути багатим» у Нью-Йорк Таймс, не є типовим фінансовим радником. На відміну від багатьох експертів з багатства, які пропагують володіння житлом, Сеті практикує свої власні поради: він сам є мільйонером, який не володіє жодною нерухомістю. У відео 2023 року, опублікованому на його каналі YouTube, Сеті виклав контрарну фінансову філософію, яка ставить під сумнів одну з найсвятіших американських ідеалів — що купівля будинку є фундаментальним кроком до накопичення чистого капіталу та фінансового успіху.

Що робить позицію Сеті переконливою, так це не лише його готовність йти проти традиційної мудрості, а й те, що він успішно створив значний статок, не вкладаючись у нерухомість взагалі. Його аргументація базується на чотирьох взаємопов’язаних фінансових твердженнях, які заслуговують на більш детальне розгляд.

Розвінчання наративу Американської мрії: як маркетинг створив одержимість житлом

Десятиліттями американців переконували у певному баченні успіху: стабільна кар’єра, створення сім’ї та купівля односімейного будинку. Більша частина цього наративу походить від потужних маркетингових кампаній, зокрема від Національної асоціації ріелторів, яка довго просувала володіння житлом як вищий прояв Американської мрії. Однак Раміт Сеті зауважує, що ця ідея не враховує сучасної економічної реальності.

Вартість житла зросла до неймовірних рівнів, що робить володіння будинком дедалі менш доступним для середньостатистичних доходів. Покупці, які беруть іпотеку з початковим внеском у 3%, часто виявляють, що потрапили у фінансову пастку, а не досягли мрії. Те, що здається важливим етапом, швидко може перетворитися на підводний іпотечний кредит і фінансовий стрес — навпаки, ніж шлях до багатства.

Погляд Сеті закликає людей поставити під сумнів, чи має ця мрія бути чиєюсь мрією, незалежно від їхнього фінансового стану.

Чотири небезпечні міфи про володіння житлом, що руйнують зростання чистого капіталу

Раміт Сеті послідовно розвінчує чотири широко поширені уявлення про інвестиції у нерухомість, які ведуть людей у оману:

Міф перший: Ціни на нерухомість завжди зростають

Хоча вартість нерухомості зазвичай має тенденцію до зростання у довгостроковій перспективі, це зовсім не гарантія. Ринки руйнуються, райони змінюються, непередбачувані події можуть знизити цінність нерухомості. Крах ринку 2008 року є яскравим свідченням цього ризику.

Міф другий: Вартість будинку подвоюється кожне десятиліття

Ця поширена заява не має історичних підтверджень, особливо після 2008 року. Навіть коли ціни зростають, витрати на обслуговування, податки та страхування зростають пропорційно — іноді швидше за вартість самого будинку. Ви не враховуєте всі прибутки.

Міф третій: За допомогою кредитного плеча можна збільшити свої статки

Кредитне плече працює обидва боки. Хоча позика для купівлі будинку теоретично може збільшити доходність, воно так само збільшує збитки при зниженні вартості нерухомості. Це ризик, який багато покупців не усвідомлюють, підписуючи іпотечні документи.

Міф четвертий: Відрахування по іпотеці з податку на прибуток економить серйозні гроші

Сеті найкраще пояснює це так: «Ви не витрачаєте долар, щоб зекономити децималю». Податкові відрахування компенсують лише вже сплачені відсотки. Це не інструмент для збагачення — це просто повернення частини ваших витрат.

Важлива математика: чому оренда може бути вигіднішою за купівлю

Саме тут стратегія Сеті щодо зростання чистого капіталу стає незаперечною: він застосовує строгі фінансові розрахунки до вибору між купівлею та орендою. Живучи у дорогих мегаполісах, таких як Нью-Йорк, Лос-Анджелес і Сан-Франциско, Сеті обрав оренду замість покупки. Потім він інвестував різницю — гроші, які він міг витратити на початковий внесок, витрати на оформлення, податки, обслуговування та страхування — безпосередньо у ринкові інвестиції.

Результати говорять самі за себе у його траєкторії накопичення багатства.

Основна порада Сеті: «Якщо ви купуєте будинок, не відкриваючи таблицю та не рахуячи реальні цифри, ви робите величезну помилку». Це означає враховувати не лише очевидні витрати (початковий внесок, щомісячну іпотеку), а й витрати на оформлення, податки, обслуговування, страхування та так звані «фантомні витрати», наприклад, час, витрачений на управління нерухомістю.

При оцінці в дорогих районах купівля часто виявляється набагато дорожчою за оренду. Для тих, хто розглядає нерухомість як інвестиційний інструмент (а не лише житло), Сеті наголошує: «Вам потрібно дійсно знати свої цифри», щоб отримати позитивний дохід. Він радить сприймати будинок як покупку перш за все, а інвестицію — другорядно, оскільки житлова нерухомість зазвичай має високий ризик і порівняно скромну прибутковість у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами.

Коли купівля будинку дійсно має фінансовий сенс

Сеті не є абсолютістом, який стверджує, що ніколи не слід купувати нерухомість. Насправді він визнає, що з часом сам купить будинок — але водночас називає це «жахливим фінансовим рішенням, але я все одно це зроблю». Його заперечення полягає не у самій володінні житлом, а у тому, що люди роблять погані фінансові рішення, слідуючи колективному мисленню без критичного аналізу.

Замість цього Сеті рекомендує перед великим придбанням відповісти на п’ять важливих питань:

• Чи залишитесь ви у цьому будинку щонайменше на наступне десятиліття?
• Чи не перевищує ваша загальна місячна вартість житла 28% від вашого валового місячного доходу?
• Чи зберегли ви 20% на початковий внесок?
• Якщо вартість нерухомості знизиться, чи зможете ви емоційно та фінансово з цим впоратися?
• Чи справді ви радієте цій покупці, чи просто йдете за сценарієм?

Лише після чесної відповіді на ці питання можна рухатися далі з покупкою.

Реальний показник фінансового успіху — це не лише нерухомість

Погляд Раміта Сеті на чистий капітал і фінансову незалежність кидає виклик підходу, орієнтованому на житло. Його філософія визнає, що володіння нерухомістю — це значний фінансовий зобов’язання з реальними ризиками та змінною прибутковістю — не універсальний шлях до багатства.

Загалом: якщо ви обираєте оренду замість купівлі, це не означає поразки. Багатство накопичується через цілеспрямовані фінансові рішення, обґрунтований аналіз і відповідність ваших витрат вашим цінностям — а не через виконання шаблонів життя. Для тих, хто серйозно налаштований на справжнє зростання чистого капіталу, підхід Сеті пропонує свіжу альтернативну перспективу, яку варто врахувати.