Іпотечні ставки у жовтні 2020 року: розуміння ваших варіантів позики за історично низькими ставками

Восени 2020 року ситуація з іпотечними ставками виглядала надзвичайно сприятливо для покупців житла та рефінансувальників. Іпотечні ставки за 30-річними та 20-річними фіксованими кредитами стабільно трималися нижче 3%, а за 15-річними опціонами опустилися нижче 2,5%, що давало позичальникам доступ до одних із найконкурентніших умов за останні роки. Ось що показувала тоді картина іпотечних ставок:

Порівняння основних варіантів: розуміння компромісів іпотечних ставок

При оцінюванні іпотечних ставок для різних кредитних продуктів важливо не лише визначити найнижчу цифру — а зрозуміти, яка структура платежів найкраще відповідає вашому фінансовому становищу. У жовтні 2020 року дані підкреслювали важливі відмінності між фіксованими іпотеками та продуктами з плаваючою ставкою.

30-річний фіксований кредит із ставкою 2.899% був найзручнішим стартовим варіантом. За кожні 100 000 доларів позики ваш щомісячний платіж з основної суми та відсотків становитиме 416,44 долара. Хоча це розподіляло ваші зобов’язання на довший період, воно також зменшувало щомісячний тиск на ваші грошові потоки.

Перехід до 20-річного кредиту з ставкою 2.731% створював суттєву різницю. Ваш щомісячний платіж зростав до 541,48 долара за 100 000 доларів — на 125,04 долара більше. Однак цей, здавалося б, більш високий платіж мав значну нагороду: за весь період кредитування ви зекономите 19 967,23 долара на загальних відсотках порівняно з 30-річним варіантом при однаковій сумі позики.

15-річний кредит із ставкою 2.379% ще більше посилив цю тенденцію. Щомісячний платіж зріс до 660,97 долара за 100 000 доларів (на 244,53 долара більше, ніж за 30-річним кредитом), але заощадження на відсотках зросли до вражаючих 30 946,74 долара за весь період погашення. Математична істина: швидше погашення означає значно менші витрати на позичку, навіть якщо щомісячні платежі зростають.

Альтернатива з плаваючою ставкою: чому 5/1 ARM вимагали обережного підходу

У жовтні 2020 року ставка за 5/1 ARM становила 3.389% — значно вищу за будь-який з доступних фіксованих варіантів. За цим продуктом ви отримували фіксовану ставку на п’ять років, після чого вона щороку коригувалася б відповідно до ринкових умов. Хоча ARM може зменшити початковий платіж, він вводить невизначеність у довгострокове планування бюджету.

Ключове розуміння: оскільки фіксовані іпотеки тоді були настільки конкурентоспроможними — значно нижчими за ставку ARM — вибір змінного продукту вимагав вагомої причини. Знижки на ставках зазвичай виправдовували ризик ARM; у жовтні 2020 року такого переваги просто не було.

Стратегічне фіксування ставки: час для прийняття рішення

Обираючи момент для фіксування іпотечної ставки, ви фактично ставите ставку на короткостроковий напрямок змін ставок. Фіксування ставки гарантує вашу затверджену ставку на визначений період (зазвичай 30 днів, іноді до 60 днів) за плату за фіксацію. Це важливо, якщо ставки зростуть між затвердженням і закриттям угоди — ваша зафіксована ставка залишається вашим резервом.

Для позичальників, які планують закрити угоду протягом 30 днів, фіксування за ставками жовтня 2020 року було цілком логічним, враховуючи їхню історично низьку рівень. Плата за цю опцію справді мала цінність.

Але для угод, що закриваються через 45 або 60 днів, розглядали можливість використання плаваючого фіксування ставки. Так, ви платитимете більшу плату за опцію «float», але отримаєте можливість знизити ставку, якщо вона знизиться перед закриттям. Оскільки ставки на іпотеку мають справжню невизначеність, ця гнучкість може в кінцевому підсумку заощадити гроші:

• Закриття за 7 днів? Зафіксуйте ставку
• Закриття за 15 днів? Зафіксуйте ставку
• Закриття за 30 днів? Зафіксуйте ставку
• Закриття за 45 днів? Розгляньте плаваючу фіксацію
• Закриття за 60 днів? Розгляньте плаваючу фіксацію

Практичним наступним кроком було порівняння пропозицій кількох кредиторів. Кожна установа встановлює свої ціни, комісії та умови фіксації, тому ваші ставка і витрати можуть суттєво різнитися залежно від обраного кредитора. Також важливо було перевірити кредитний звіт перед подачею заявки, щоб переконатися, що помилки не підвищують вашу затверджену ставку — критична перевірка якості перед укладанням угоди.

Остаточне рішення

Обстановка жовтня 2020 року показала, чому важливо порівнювати іпотечні ставки та стратегічно підходити до їхнього фіксування. Навіть незначні різниці у ставках (0,52% між 30-річною і 15-річною) з часом перетворювалися у десятки тисяч доларів за весь період кредиту. Розуміння того, як щомісячні платежі, загальні витрати на відсотки та час фіксації ставки взаємопов’язані, давало позичальникам змогу підлаштувати свою стратегію під реальні фінансові пріоритети, а не просто гнатися за найнижчою рекламованою ставкою.