当年抢破头的“环京睡城”，降价85%也没人要：谁杀死了郊区房？

Чесно кажучи, цьогорічне падіння цін на нерухомість у передмістях китайських міст — навіть перевершило мої очікування.
У травні цього року, біля входу до житлового комплексу в Яньцзі, у районі Чаобай, на червоних рекламних табличках посередників було вказано ціну: 102 кв. м, північ-південь трикімнатна квартира, оздоблення “під ключ”, заїзд “з валізами”, виставлено за 598 тис. юанів, ціна за 1 кв. м — 5862 юаня. А дев’ять років тому за таку саму планування треба було заплатити 418 млн. Це не жарт, а буденність Яньцзі у 2026 році. (Середня ціна вторинних оголошень у Яньцзі у 2026 році тримається приблизно на рівні 8000 юанів/кв. м, ціни на нерухомість у таких комплексах, як Фученг Шаншенчег, Шуйсе Хуачен, з високих 40 тис. юанів/кв. м впали до менш ніж 10 тис., падіння понад 75%.)
А справжній “король падіння” — це ще не Яньцзі. Юнцінь — місце, яке колись “розкрутили” до статусу “воріт Півдня Пекіна”: у 2017 році завдяки трьом концепціям — Пекінський міжнародний аеропорт Дасін, лінія метро R1 та інтеграція Пекін—Тяньцзінь—Хебей — ціни злетіли з кількох тисяч до 23 тис. юанів/кв. м. А що зараз? 3500 юанів/кв. м. (Одна квартира площею 100 кв. м: тоді загальна сума становила 2,3 млн, нині її ринкова вартість — лише 350 тис. юанів. Не кажучи вже про те, що “впав” перший внесок, навіть загальна ціна квартири не вистачає, щоб перекрити банківський кредит; кількість реалізацій через аукціони (передача майна) у регіоні щороку зростає.)
Якби час повернути назад у 2017 рік: тоді, коли в Яньцзі стартував продаж Seoul Sweet City (Сеул Тяньчэн) і ціну продавали по 40 тис. юанів/кв. м, у той же день майже все розкупили. По всій вулиці посередницькі магазини були забиті людьми, інвестори купували квартири готівкою, наче купують капусту. Тоді всі говорили одну й ту саму історію: “За пів години до Гоуму (ДЦ/Центрального ділового району)” “метро от-от запустять” “Хуаньцзін — це задній двір Пекіна”.
Не тільки Хуаньцзін. За межами зовнішнього кільця Шанхаю, у 2024 році, окрім Пудуню, 8 передміських районів у сумі вивели на ринок 186 проєктів і 34 968 квартир, що становить 58,44% від усього міста. А що вийшло? Лише 6 об’єктів спрацювали до певного “порогу” за інтеграційними балами, а решта 180 нових проєктів — всі пішли в тривалу “битву” за наступні продажі. (Да-хунцяо і Лінгань продавати не виходить, новобудови в віддалених містечках повністю зависли; у деяких житлових комплексах за пів року коефіцієнт реалізації менше 5%, у Цзядін Хуатіня продажі “Чуншень Янгуан” за три роки становили лише 1/3.)
А цього року, в травні, ціни на вторинну нерухомість у першокласних містах навпаки зростали: Шанхай і Шеньчжень — відповідно на 0,6%. Та сама земля, дві крайності. У центральних районах за будинки починають змагатися, а в передмісті на квартири навіть ніхто не дивиться. $SOL
{spot}(SOLUSDT)