机构投资者现在控制着美国单户出租房屋的4%——他们正在重塑市场

当大型投资公司进入市场时，租户会立即感受到。来自费城美联储的数据表明，机构投资者提高租金的速度比典型市场涨幅高出60%。对于后续的租约续签，涨幅平均比基准利率高出7%。这种模式已成为美丽国租赁危机的定义特征，因为拥有雄厚资金的公司系统性地在全国范围内收购物业。

机构参与的规模悄然但剧烈地扩大。根据HUD的定义，拥有1000个以上住房单元的企业房东在2022年控制了大约3%的所有单户出租房屋。如今，这一数字已攀升至4%。虽然这个百分比看似适中，但现实却令人震惊：根据Redfin的数据，投资者在2023年第四季度购买了18%的所有出售的房屋。在低价房产中，他们的份额达到了26%——正是首次购房者竞争的确切细分市场。

地理集中与市场扭曲

机构资本向南部和东南部聚集，那里的收购成本较低。德克萨斯州、乔治亚州、阿拉巴马州和佛罗里达州已成为机构投资者活动的中心。这种地理集中揭示了一个令人担忧的模式：投资者针对的是房产价值较低的社区，正是历史上被排斥的社区和租客的聚集地。

2023年HUD的分析发现，投资者密集的地区不成比例地包含非白人房主和依赖租赁的人口。通过从业主自住市场中移除低价库存，机构投资者同时减少了首次购房者的住房选择，并对剩余物业施加了上涨压力。全国房地产经纪人协会(NAR)确认了这一动态，指出当投资者控制了显著的市场份额时——例如在2021年，当抵押贷款利率降至3%以下——他们占所有住宅购买的15%。

租金上涨背后的机制

机构房东如何在各个市场系统化租金上涨？大型物业组合使得企业运营者能够通过协调定价策略提取最大收入。面临来自机构玩家的竞争压力，小型房东往往会相应地提高租金——造成涟漪效应，抬高整个租赁市场。

这一做法引起了国会的关注。参议员谢罗德·布朗(D-OH)在2023年7月提出了《停止掠夺性投资法》，旨在针对使大规模租赁投资组合在财务上具有吸引力的税收激励措施。此外，2024年民主党立法者提出的立法旨在限制房东使用人工智能和算法定价工具。这些算法据称促进了物业管理者之间的协调，使得租金在自然市场均衡之上人为地膨胀。

一些司法管辖区已经采取了行动。新泽西州和加利福尼亚州的圣地亚哥已经实施了针对房东算法定价的地方禁令——这是对算法串通担忧的预防性回应。

政策展望不确定

对机构投资者实施联邦限制面临结构性障碍。由于共和党控制了国会两院，并且有一个亲商的政府，短期内为租户提供立法救助的可能性似乎有限。州和地方政府可能会推进零散的解决方案，但住房专家承认，在当前的政治环境中，协调的国家政策仍然难以实现。

基本动态仍然存在：机构资本将继续流向提供有利收购与租金比率的市场，特别是在经历迁移和较低入场成本的美国地区。如果没有联邦干预，企业房东重塑租赁市场的趋势可能会加深。