30年回报：为何股市远远甩开房地产

在构建长期财富方面，数据讲述了一个引人注目的故事。在过去的三十年里，股市的表现远远优于传统房地产投资——而且这种差距比大多数投资者意识到的还要大。

数据说明一切

让我们从原始的表现指标开始。三大股指讲述了一个令人震惊的故事：

纳斯达克综合指数以惊人的**2,111%**的回报率领跑，时间跨度为30年。从1995年5月的864.58点上涨到2025年5月的19,113.77点，这一以科技为主的指数展现了爆炸式的增长，推动力来自数字革命——从电子商务和社交媒体到人工智能和电动汽车。

标普500指数在同期内实现了1,008%的回报，从533.40点升至5,911.69点。而道琼斯工业平均指数的回报为847%，从4,465.14点上涨到42,270.07点。

与此相比，住宅房地产的表现则逊色许多：联邦储备银行偏好的住宅物业追踪指标——标普CoreLogic美国全国房价指数——从1995年3月的80.084上涨到2025年3月的327.679，累计回报仅为309%。虽然房主的房产价值确实有所上涨，但与股市投资者的收益相比，这一数字相形见绌。

为什么股市胜出

差距甚至不在一个层次上。在三十年中，平均房地产回报与股市表现之间的差距只会越来越大。沃伦·巴菲特在伯克希尔哈撒韦股东大会上的最新评论完美地捕捉了这一现实：“在美国，证券市场提供的机会远远多于房地产。”

商业房地产投资者可能会争辩说他们的资产类别表现更好，但数据显示并非如此。行业分析显示，典型的商业房地产年回报率在6%到12%之间——远远不及过去30年股票带来的两位数年化回报。即使在这个范围的上限，商业物业也难以匹敌股市表现，而且在调整时还会面临更深、更长的经济衰退。

更广泛的启示

历史的比较揭示了关于财富积累的一个基本真理：虽然房地产提供有形资产和稳定的租金收入，但股市在较长时间内持续带来更优越的资本增值。投资者如果多元化投资股票——尤其是由纳斯达克捕获的成长型科技股——其财富的复利增长远远优于那些只专注于房地产的人。

这并不是要否定房地产在平衡投资组合中的作用，而是要认识到，当被迫在资产类别之间做选择时，30年的数据表明，股票市场在财富积累方面具有更大的潜力。