作为房地产交易受赠人的权利理解

在任何物业交易中，无论是购买房屋还是租赁公寓，都会出现两个关键方：转让权利的物业所有者和获得这些权利的个人。获得物业或租赁权益的人被称为受让人（受让方），而物业所有者则是让与人（出让方）。理解这些角色及其关系所依据的法律文件，对于任何进入房地产交易的人来说都至关重要。受让人必须了解有哪些保护措施，以及他们承担了哪些责任。

受让人在物业转让中的角色

受让人在房地产交易中代表接收方。此人通过购买获得物业所有权，或通过租赁获得使用权。在房屋销售中，受让人是买方；在租赁中，受让人是租户。相对地，出让人是转让这些权益的一方——无论是出售物业还是出租。

产权从出让人到受让人的正式转移，通常通过一份称为“契约”的法律文件完成。该契约明确规定被转让的权益、受让人享有的保护以及出让人承担的责任。由于不同类型的契约在保护程度上差异很大，交易中所使用的契约类型直接影响受让人的安全性和未来出现问题时的追索权。

不同契约类型如何保护受让人

并非所有物业转让都同等重要。受让人获得的保护程度很大程度上取决于所用契约的类型。理解这些差异对于签署任何房地产文件都至关重要。

普通保证契约（General Warranty Deed）： 这种契约为受让人提供最高级别的保护。出让人明确保证产权清晰，无未披露的问题。如果受让人后来发现税务留置权、地役权或未偿还的抵押贷款等问题，出让人仍然在法律上承担责任，负责解决相关费用。重要的是，这种保护还涵盖出让人在拥有物业之前存在的问题，使其成为受让人最安全的选择。

特别保证契约（Special Warranty Deed）： 在此契约下，出让人承诺在其拥有期间未产生任何产权负担，但不对前任所有者造成的问题负责。这种契约常用于银行止赎后出售物业。对受让人而言，这提供中等程度的保护，但有明显限制：之前存在的问题由受让人自行承担。

转让契约（Grant Deed）： 该契约保证出让人未将物业转让给他人，也未在拥有期间制造产权问题。与保证契约相比，转让契约提供的追索权较少。如果后来出现产权问题，受让人不能追究出让人支付法律费用或赔偿金，这使得此类契约对受让人风险较高。

免除索赔契约（Quitclaim Deed）： 这种契约几乎不提供任何保护。出让人不作任何关于拥有权或转让权的保证。如果之后出现对物业的索赔，受让人无法追究出让人责任。这类契约通常用于信任关系密切的场合，比如家庭成员之间的转让，因为受让人承担较大风险。

特殊用途契约（Special Purpose Deed）： 当有人代表其他实体（如遗产执行人）转让物业时使用，此契约保护出让人免受未来产权索赔，因为他们是以官方身份行事。受让人应明白，这种保护是针对出让人，而非自己。

代替止赎的契约（Deed in Lieu of Foreclosure）： 这种安排允许陷入困境的房主将物业转让给贷款人，而非经历完全的止赎。此时，受让人为贷款人。此契约可能包括放弃剩余抵押贷款余额的条款，但前提是贷款人书面同意。

配偶间转让契约（Interspousal Deed）： 主要用于离婚时在配偶间转让物业，此契约在保护方面较为直接，但如果存在未偿还的抵押贷款，可能会涉及复杂情况。受让方通常需要在之后出售或再融资物业。

租赁契约（Deed of Lease）： 不是转让所有权，而是授予临时使用权。受让人为租户，出让人为房东。契约中会详细列出所有条款、条件以及双方的权利和责任。

不同契约类型的保护程度：哪种对受让人最有利

从受让人的角度来看，保护水平差异巨大：

• **最高保护：**普通保证契约（出让人对所有产权问题负责，包括历史遗留问题）
• **中等保护：**特别保证契约（出让人仅对其拥有期间的问题负责）
• **有限保护：**转让契约（出让人不对后续产权问题负责）
• **最低保护：**免除索赔契约（出让人不作任何保证）

在选择契约类型时，受让人应权衡价格（保护越多，成本越高）与安全性。虽然低价购买看似诱人，但很少能弥补因保护不足而带来的法律风险。

受让人在交割前应采取的关键步骤

在正式接受契约并完成交易之前，受让人应采取多项保护措施：

产权调查： 受让人应进行产权调查，以确认所有权的合法性，并查明任何现存的索赔或留置权。这一调查能在问题变成受让人责任之前发现潜在风险。

产权保险： 即使使用保护性契约，许多受让人仍会购买产权保险——一份覆盖交易后发现的未知产权问题和留置权的保险。这为受让人提供额外保障，尤其考虑到物业所有权的永久性和解决产权问题的潜在高昂成本。

法律审查： 在签署前请律师审查契约，确保受让人充分理解自己的权益、义务以及特定契约所提供的保护水平。专业指导在复杂交易中尤为重要。

物业检查与尽职调查： 除了产权问题外，受让人还应全面检查物业，调查其历史，包括留置权、地役权和过去的争议。

受让人知情参与的重要性

受让人的角色既充满机遇，也伴随风险。通过了解不同契约类型的差异，并积极进行产权调查和购买适当的保险，受让人可以自信地进行房地产交易。出让人的责任仅取决于他们提供的契约，因此每个受让人都应提出问题、要求明确、优先考虑自身的法律保护，然后再完成任何房地产交易。