فاني ماي تقبل دفعات العقارات بالعملات المشفرة، يمكن الاحتفاظ بالعملات دون الحاجة إلى تصفيتها لشراء منزل.

تُوشِك شركة فاني ماي (Fannie Mae)، وهي عملاق في مجال الرهون العقارية في الولايات المتحدة، على السماح لمن يشتري منزلًا باستخدام العملات المشفرة كضمان لدفعة مقدمة للرهن العقاري، دون الحاجة إلى تحويل الأصول الرقمية إلى نقد. تم إطلاق هذا البرنامج بشكل مشترك من قِبل Better Home & Finance و Coinbase Global، ويشمل الأصول المشفرة المقبولة البيتكوين و USDC، حيث يمكن للمشترين الاحتفاظ بحيازاتهم من العملات المشفرة.

هيكلية قرضين مزدوجة: كيف تعوّض الأصول المشفرة الدفعة المقدمة التقليدية

لا يعني هذا البرنامج أن العملة المشفرة تُحسب مباشرة كدفعة نقدية مقدمة، بل يعتمد هيكلًا مبتكرًا من قرضين مزدوجين. يتقدم مشترو المنازل بطلب قرضين في الوقت نفسه:

القرض الرئيسي: رهن عقاري سكني قياسي لمدة 15 عامًا أو 30 عامًا، تضمنه فاني ماي (Fannie Mae)، ويتم التقديم عبر منصة Better

الرهن المضمون بالعملات المشفرة: قرض مستقل يكون مضمونًا بالبيتكوين أو USDC الذي يقدمه المشتري كرهان، وتكون الأموال التي يُحصّلها من هذا القرض مكافئة لوظيفة الدفعة المقدمة النقدية التقليدية

وأشار Max Branzburg من Coinbase إلى أن كثيرًا من مستثمري العملات المشفرة يتخلّون على المدى الطويل عن خطط شراء المنازل بسبب قلقهم من الحاجة إلى تسييل الأصول الرقمية. يوفّر هذا المنتج مسارًا جديدًا مباشرًا لدخول سوق العقارات لتلك الفئة التي تمتلك أصولًا مشفرة وفيرة لكنها لا ترغب في البيع/الإغلاق (liquidation) لأصولها.

لا تقوم فاني ماي نفسها بإصدار القروض مباشرةً، بل تشتري الرهون العقارية وتُحزمها وتضمن سدادها للمستثمرين، لتوفّر السيولة والدعم الائتماني للسوق بأكمله.

هيكل التكاليف والبنود الرئيسية للمخاطر

يجلب هيكل القرضين المزدوجين زيادةً مقابلة في التكاليف. إذ يتعيّن على مشتري المنزل تحمل فوائد القرضين: الرهن العقاري الرئيسي والرهن المضمون بالعملات المشفرة، ما يجعل إجمالي تكلفة الاقتراض أعلى من خيار قرض تقليدي واحد فقط. قد يكون معدل فائدة الرهن المضمون بالعملات المشفرة مساويًا لمعدل قرض فاني ماي القياسي، أو أعلى بما يصل إلى 1.5 نقطة مئوية.

يتمثل الابتكار الأكثر أهمية في هذا المنتج في اختلاف آلية المخاطر: طالما يقوم المقترض بسداد القرض في الوقت المحدد، فإن انخفاض سعر العملة المشفرة بحد ذاته لن يؤدي إلى تصفية قسرية. وقد صرّح Vishal Garg، الرئيس التنفيذي لشركة Better، بوضوح أن من يسدّدون في الوقت المحدد لا داعي للقلق بشأن فقدان الأصول المرهونة بسبب تقلبات سعر العملة، وهو ما يختلف جذريًا عن منطق التصفية في قروض الهامش التقليدية.

تجدر الإشارة إلى أنه بمجرد الرهن، لا يستطيع المقترض خلال مدة القرض إجراء تداول حر للحيازات المشفرة المرهونة، ما يقيّد مرونة الاحتفاظ بها.

الخلفية السوقية: 13% من مشترِي المنازل الشباب باعوا عملات مشفرة لدفع الدفعة المقدمة

وفقًا لتقرير من The Wall Street Journal، وبحلول عام 2025، يمتلك نحو 14% من البالغين في الولايات المتحدة عملات مشفرة، وأفاد قرابة 13% من المشترين الشباب بأنهم باعوا عملات مشفرة لدفع دفعة مقدمة لشراء العقار، ما يُظهر أن الأصول الرقمية أصبحت جزءًا أساسيًا من تكوين الثروة لدى الجيل الأمريكي الجديد. ويأتي التحول في السياسة الحالية استجابة مباشرة لاحتياج في السوق تم تجاهله لفترة طويلة.

حاليًا، ما تزال أحجام السوق لمنتجات مثل الرهن العقاري المضمون بالعملات المشفرة محدودة نسبيًا. فمنذ أن أطلقت شركة Milo للتكنولوجيا المالية في ميامي منتجًا مشابهًا في عام 2022، خدم ذلك سوى أكثر من 100 عميل، وعادةً ما يكون هؤلاء العملاء من مشترين أجانب لديهم حيازات كبيرة من الأصول لكن لديهم سجلات ائتمانية تقليدية محدودة. كما بدأت جهة الإقراض غير المصرفية Newrez في قبول بعض العملات المشفرة ضمن طلبات الرهن العقاري. ومن شأن المنتج الجديد المدعوم من فاني ماي (Fannie Mae) أن يتفوّق على المنافسين الحاليين من حيث الحجم والدعم الائتماني، ما قد يجعله نقطة انعطاف حاسمة لتسريع تطور هذا السوق.

الأسئلة الشائعة

ما الطريقة المحددة التي تعمل بها خطة فاني ماي (Fannie Mae) للدفعة المقدمة بالعملات المشفرة؟

يتقدم مشترو المنازل بطلب الحصول على رهن عقاري قياسي مضمون من فاني ماي (Fannie Mae) عبر منصة Better، وفي الوقت نفسه يقدمون بيتكوين أو USDC كضمان لتأمين قرض مستقل يسمى «رهنًا مضمونًا بالعملات المشفرة»، وتُستخدم الأموال التي يُحصّلها هذا القرض كقيمة مكافئة لدفعة مقدمة للعقار. يمكن للمشتري الاحتفاظ بالأصول المشفرة، لكن خلال مدة القرض لا يمكنه إجراء تداول حر للحيازات المرهونة.

هل تكون تكلفة الاقتراض لدفعة مقدمة بالعملات المشفرة أعلى من الدفعة المقدمة التقليدية؟

نعم. يتطلب هيكل القرضين المزدوجين دفع فوائد القرض العقاري الرئيسي والقرض المضمون بالعملات المشفرة في الوقت نفسه، ما يجعل التكلفة الإجمالية أعلى من خيار دفعة مقدمة تقليدية واحدة. قد يكون معدل فائدة الرهن المضمون بالعملات المشفرة مساويًا لمعدل قرض فاني ماي القياسي، أو أعلى بما يصل إلى 1.5 نقطة مئوية.

عندما تنخفض أسعار العملات المشفرة بشكل كبير، هل يواجه الرهن العقاري خطر التصفية؟

بحسب شرح Vishal Garg، الرئيس التنفيذي لـ Better، طالما يقوم المقترض بسداد القرض في الوقت المحدد، فإن تذبذب السعر في السوق للعملة المشفرة بحد ذاته لا يؤدي إلى تصفية قسرية، وهذا يختلف اختلافًا جوهريًا عن آلية قروض الهامش التقليدية. وحتى الآن، لا تزال توجد بعض التفاصيل غير منشورة بالكامل حول طريقة تقييم الضمان والتحكم في المخاطر بشكل محدد.