يحذّر الأستاذ من تزايد اختناقات المعروض العقاري في كوريا الجنوبية

حذّر الأستاذ جين مي-يون، من كلية الدراسات العليا للعقارات في جامعة ميونغجي، في 23 يوليو، من أن اختناقات إمدادات الإسكان تتفاقم بسبب تراجع تراخيص البناء وانكماش بدء أعمال الإنشاء. وصرّح جين خلال مناظرة عامة حول سياسات العقارات أُقيمت في ملحق KBS بمدينة يويودو في سول، بأن الانخفاضات المتزامنة في التراخيص وبدء أعمال الإنشاء منذ عام 2022 ستؤدي إلى انخفاض أحجام الإتمام والدخول للسكن، ما يزيد في نهاية المطاف الأعباء المالية المتعلقة بتكاليف السكن على الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط. وأكد الأستاذ أن القضية الأكثر إلحاحاً ليست تقليص الإمداد بشكل مؤقت، بل انقطاع الروابط بين مراحل سلسلة إمداد الإسكان.

اضطراب سلسلة إمدادات الإسكان منذ 2022

وأوضح جين أن تراخيص البناء وبدء أعمال الإنشاء تراجعا معاً منذ 2022، الأمر الذي سيسفر مستقبلاً عن انخفاض في أحجام الإتمام والدخول للسكن، وتقليص المخزون في سوق المعاملات القائم. وقال: "سيؤدي ذلك في نهاية المطاف إلى زيادة أعباء تكاليف السكن على الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط".

وأشار الأستاذ إلى أن إنشاءات غير الشقق شهدت انخفاضاً ملحوظاً بعد انهيار ثقة المستأجرين عقب حوادث احتيال جيونسي. وقال جين: "تُعدّ غير الشقق خياراً مهماً للسكان الشباب من غير المتزوجين حديثاً وللعرسان الجدد، إذ يمكن الوصول إليها بإيداعات أصغر وإيجارات شهرية أقل مقارنة بالشقق، لكن تراجع غير الشقق يسبب صعوبات في خيارات السكن".

يوصي جين بالدعم المالي وتدابير إزالة التنظيمات

قال جين إن المطلوب حالياً هو إعادة بناء سلسلة إمداد الإسكان بحيث تقود التراخيص إلى بدء أعمال الإنشاء، ويؤدي بدء أعمال الإنشاء إلى الإتمام والدخول للسكن. ودعا إلى توسيع الدعم المالي والضريبي لدعم توافر الإمداد من البناء الجديد، إلى جانب تخفيف تنظيمي لتفعيل إعادة التطوير الخاصة.

وأضاف: "يجب أن نُحسن البيئة التي لا تتصل فيها التراخيص وامتلاك الأراضي وبدء أعمال الإنشاء ببعضها، وأن نُعطي الأولوية للدعم الموجّه إلى الأحجام التي يمكنها المضي إلى مرحلة البناء". وشرح: "نحتاج إلى إدارة مستمرة للاختناقات في جميع المراحل، بما في ذلك أعباء تكاليف البناء، والصراعات بين الجمعيات".

وأضاف جين أنه يلزم إجراء مراقبة للتحقق مما إذا كانت تدابير التخفيف التنظيمي مثل زيادات معدل مساحة الأرض/نسبة المساحة الأرضية تؤدي فعلاً إلى إمداد. كما ذكر الأستاذ أنه ينبغي وضع نظام تنفيذ لضمان توفر إمداد كافٍ كي يتم المضي قدماً بالزخم، مع توفير أنواع متعددة من الإمداد لتحويلها إلى دخول للسكن وللمستخدمين الفعليين.

ولفت جين إلى أنه مع تزايد الحاجة إلى استخدام المباني والمواقع غير المستغلة والمتقادمـة في المراكز الحضرية، تصبح إزالة التنظيمات أمراً ضرورياً. غير أنه أكد أن إزالة التنظيمات الانتقائية أكثر أهمية من التخفيف الشامل، لأن الإفراط في إزالة التنظيمات يثير مخاوف بشأن تطور عشوائي.

وقال الأستاذ أيضاً إنه ينبغي تنمية كيانات إيجار احترافية قادرة على البناء الجديد والتشغيل طويل الأجل، لكن يجب فرض المساءلة العامة والالتزامات المتعلقة بحماية المستأجرين بما يتناسب مع مستويات الدعم. وأضاف جين أن دور القطاع العام ينبغي أن يتوسع من توفير الإيجارات إلى دور منشئ السوق الذي يدعم السكن الميسور التكلفة.

الدعوة إلى مراجعة تصنيفات المناطق التنظيمية

قال جين: "ينبغي إعادة فحص فعالية المناطق الخاضعة للتنظيم مثل مناطق تعديل الأهداف، ومناطق سخونة المضاربة، ومناطق تصاريح معاملات الأراضي، وأن يتم رفعها في الوقت المناسب وفق معايير موضوعية".

الأسئلة الشائعة

ما الذي حذّر منه الأستاذ جين مي-يون في 23 يوليو؟
حذّر الأستاذ جين مي-يون من جامعة ميونغجي، في 23 يوليو، خلال مناظرة عامة حول سياسات العقارات، من أن اختناقات إمدادات الإسكان تتفاقم بسبب تراجع التراخيص وبدايات أعمال الإنشاء، وأن الانخفاضات المتزامنة منذ 2022 يُتوقع أن تؤدي إلى انخفاض أحجام الإتمام وزيادة أعباء تكاليف السكن على الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.

لماذا انخفضت إنشاءات غير الشقق وفقاً لجين؟
قال جين إن إنشاءات غير الشقق انخفضت بشكل كبير بعد انهيار ثقة المستأجرين عقب حوادث احتيال جيونسي، ما خلق صعوبات أمام الأسر الشابة من غير المتزوجين حديثاً والعرسان الجدد الذين يعتمدون على غير الشقق كخيار سكني متاح بإيداعات أصغر وإيجارات شهرية أقل مقارنة بالشقق.

ما إجراءات السياسات التي أوصى بها جين لمعالجة اختناقات الإمداد؟
أوصى جين بتوسيع الدعم المالي والضريبي لإمداد البناء الجديد، وتخفيف تنظيمي لتفعيل إعادة التطوير الخاصة، وبإزالة تنظيمات انتقائية لممتلكات المدن غير المستغلة والمتقادمـة، وبإعادة فحص تصنيفات المناطق الخاضعة للتنظيم مع رفعها في الوقت المناسب بناءً على معايير موضوعية.