شهد نظام الضريبة العقارية الشامل في كوريا الجنوبية دورات متطرفة من التشديد والتخفيف على مدار تاريخه البالغ 22 عامًا، مدفوعًا بتغيرات الإدارات السياسية وظروف السوق. وفقًا لمصادر الصناعة، فإن النظام الضريبي الذي تم تقديمه في يناير 2005 في عهد حكومة روه مو هيون شهد انعكاسات سياسية متكررة عبر الإدارات اللاحقة حتى عام 2026، حيث تم تعزيز الأعباء الضريبية بالتناوب خلال فترات ارتفاع درجة حرارة السوق وتخفيفها خلال فترات الركود الاقتصادي أو التحولات السياسية. أدى هذا الافتقار إلى اتساق السياسات إلى تقويض ثقة الجمهور وإثارة مقاومة ضريبية ونزاعات قانونية، حيث لجأت الحكومة مرارًا إلى تدابير رد الفعل بدلاً من تحقيق استقرار طويل الأجل في إطار الضريبة العقارية.
الضريبة العقارية الشاملة تشهد تحولات سياسية مدفوعة بالإدارات على مدى 22 عامًا
تم تقديم الضريبة العقارية الشاملة في يناير 2005 في عهد حكومة روه مو هيون، استنادًا إلى المفهوم العام للملكية العقارية. فُرضت الضريبة في البداية على حائزي العقارات عالية القيمة باستخدام طريقة التجميع الفردي لتعزيز عدالة الأعباء الضريبية وتحقيق استقرار أسعار العقارات.
في ديسمبر من نفس العام، تحول النظام إلى التجميع الأسري، على الرغم من بقاء الإيرادات الضريبية محايدة من خلال إدخال معدل تطبيق القاعدة الضريبية. يحسب التجميع الأسري الضرائب من خلال دمج قيم العقارات التي يحوزها جميع أفراد الأسرة، مما يؤدي إلى قواعد ضريبية أعلى وأعباء ضريبية تصاعدية متزايدة مقارنة بالتجميع الفردي.
في عام 2008، نفذت حكومة لي ميونغ باك إجراءات تخفيف ضريبي شاملة بعد حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية التجميع الأسري، إلى جانب توجه سياسي لخفض الضرائب. عاد النظام إلى التجميع الفردي، وأدخل خصومات ضريبية للمالكين طويلي الأجل وكبار السن من دافعي الضرائب، واستبدل نسبة القيمة السوقية العادلة، مما قلل الأعباء الضريبية الإجمالية بشكل كبير. تم تسجيل التحول إلى التجميع الفردي كأكبر إجراء لتخفيف الأعباء الضريبية منذ فرض الضريبة.
خلال حكومة مون جاي إن في عام 2020، ومع ارتفاع أسعار المساكن بسبب السيولة الزائدة بعد جائحة كوفيد-19، تم تقديم لوائح عالية الكثافة تستهدف مالكي المنازل المتعددة والشركات، بما في ذلك تعزيز معدلات الضرائب لمالكي المنازل المتعددة ورفع سقف الأعباء الضريبية إلى 300%.
ولكن بعد تولي حكومة يون سوك يول السلطة في عام 2022، تم تخفيض الأعباء الضريبية بشكل حاد عن طريق خفض نسبة القيمة السوقية العادلة من 95% إلى 60% وزيادة مبالغ الخصم.
كما تذبذب نظام ضريبة أرباح رأس المال لمالكي المنازل المتعددة، الذي يُعتبر أداة تنظيمية أساسية إلى جانب الضريبة العقارية الشاملة، بين النهج المتشدد والمتساهل اعتمادًا على الإدارة. تم إلغاء رسوم ضريبة أرباح رأس المال الإضافية لمالكي المنازل المتعددة في عهد حكومة بارك غن هي، ثم أعيدت في عهد حكومة مون جاي إن إلى جانب رسوم ضريبة الاستحواذ الإضافية، مما زاد من شدة التنظيم. قامت حكومة يون سوك يول اللاحقة بتعليق رسوم ضريبة أرباح رأس المال الإضافية لمالكي المنازل المتعددة مرة أخرى، مما أعاد نظام ضرائب مالكي المنازل المتعددة بشكل عام إلى مرحلة تخفيف أخرى.
ظهور قصور تشريعي وتأثيرات تعلم السوق من تقلبات السياسات
شخص الخبراء أن الضريبة العقارية الشاملة أصبحت أداة للنزاعات السياسية بينما تم وضعها في طليعة السياسة العقارية. صرح بارك جون، الأستاذ في جامعة سيول، بأنه لا توجد ضريبة تلقت توقعات وهجمات متزامنة مثل الضريبة العقارية الشاملة، مشيرًا إلى أن هذا النظام الضريبي الذي يفرض أعباء ضريبية محدودة على أفراد الطبقة العليا من الأصول قد تم وضعه في وسط الجبهة العقارية وتعرض لهجمات مركزة مع انتقادات استفزازية مثل القنابل الضريبية.
كما غذت الأساليب التشريعية غير الدقيقة المشاكل. شرح كيم كيونغ موك، المحامي في شركة "باي وكيم ولي" LLC، أنه عندما تم تقديم نظام المفهوم العام للأراضي في أواخر الثمانينيات، حدثت المؤسسة دون مداولة تشريعية كافية أو مراجعة لآثار السياسة، بدفع من مبرر قمع المضاربة. وأضاف أن المؤسسة المتسرعة قدمت مرارًا أسبابًا للمقاومة الضريبية وردود فعل عكسية من دافعي الضرائب ذوي المبالغ الكبيرة أثناء التنفيذ الفعلي للسياسة، مما دفع المحكمة الدستورية إلى إصدار أحكام بعدم الدستورية.
عملية التغييرات السريعة المتكررة في النظام الضريبي عبر الإدارات عززت شكلًا من تأثير التعلم العقاري في السوق مفاده أن الأعباء الضريبية ستنخفض إذا صمد الناس. حدد كيم جين ووك، كبير الاقتصاديين في سيتي بنك كوريا، في تقرير التغييرات المتكررة في معدلات الضرائب العقارية وفقًا للظروف كعامل إضعاف لسياسة الحكومة العقارية. يعكس هذا أنه عندما تكون ثقة السوق منخفضة فيما يتعلق بالصيانة طويلة الأجل لتعزيز الأعباء الضريبية، فقد يكون تأثير كبح الطلب محدودًا أيضًا.
حتى بعد أن أعلنت حكومة لي جاي ميونغ عن تطبيق رسوم ضريبة أرباح رأس المال الإضافية لمالكي المنازل المتعددة وإصلاحات ضريبية لشهر يوليو بما في ذلك الضريبة العقارية الشاملة، لوحظت تحركات سوقية تراهن على أن الأنظمة الضريبية ستخفف إذا صمد الناس، نظرًا لتجربة السوق عبر حكومتي مون جاي إن ويون سوك يول.
صرح يو تشول هيونغ، المحامي في شركة "باي وكيم ولي" LLC، أنه حتى لو عززت الحكومة الأنظمة الضريبية لمالكي المنازل المتعددة لدفع بيع العقارات، فإن مالكي المنازل المتعددة يتوقعون أن الأنظمة الضريبية ستخفف مرة أخرى عندما تتغير الإدارة أو سوق العقارات، بناءً على سياسات الحكومة السابقة.
الخبراء يوصون بالاستقرار طويل الأجل على التحكم قصير الأجل في السوق
نصح الخبراء بعدم استخدام الأنظمة الضريبية العقارية كحل شامل للتنظيم الاقتصادي وسط الإصلاحات الضريبية المتكررة عند كل تغيير للإدارة. شددوا على ضرورة وقف إصلاحات الترقيع قصيرة الأجل التي تعدل باستمرار الأسعار العامة والمعدلات الضريبية، وبدلاً من ذلك إنشاء أنظمة مستقرة متوسطة إلى طويلة الأجل.
التحكم قصير الأجل في السوق والإصلاحات المتكررة وفقًا للاحتياجات السياسية لا تؤدي إلا إلى بناء مقاومة في السوق، لذا فإن ضمان القدرة على التنبؤ والاتساق في الأنظمة الضريبية التي لا تتزعزع مع تغييرات الإدارة أمر ملح لتقليل المقاومة الضريبية واستعادة ثقة السياسة.
الأسئلة الشائعة
ما التغييرات الرئيسية التي شهدتها الضريبة العقارية الشاملة في كوريا الجنوبية منذ عام 2005؟
تحولت الضريبة من التجميع الفردي إلى الأسري في ديسمبر 2005، وعادت إلى التجميع الفردي في عام 2008 بعد حكم المحكمة الدستورية بعدم الدستورية، وتم تعزيزها في عام 2020 بمعدلات أعلى لمالكي المنازل المتعددة وسقف أعباء بنسبة 300%، ثم تم تخفيفها مرة أخرى في عام 2022 عندما تم تخفيض نسبة القيمة السوقية العادلة من 95% إلى 60%.
لماذا يقول الخبراء إن سياسة الضرائب العقارية في كوريا الجنوبية تفتقر إلى الاتساق؟
يلاحظ الخبراء أن النظام الضريبي تناوب بشكل متكرر بين التشديد خلال فترات ارتفاع حرارة السوق والتخفيف خلال فترات الركود الاقتصادي أو تغييرات الإدارة، مما خلق تأثير تعلم في السوق حيث يتوقع مالكو العقارات انخفاض الأعباء الضريبية إذا انتظروا، مما يقوض فعالية السياسة وثقة الجمهور.
