Le système global d'impôt foncier de la Corée du Sud a connu des cycles extrêmes de resserrement et d'assouplissement au cours de ses 22 ans d'histoire, sous l'effet des changements d'administration politique et des conditions du marché. Selon des sources du secteur, le régime fiscal instauré en janvier 2005 sous le gouvernement de Roh Moo-hyun a connu des revirements politiques répétés au fil des administrations suivantes jusqu'en 2026, les charges fiscales étant alternativement renforcées pendant les périodes de surchauffe du marché et assouplies lors des ralentissements économiques ou des transitions politiques. Ce manque de cohérence politique a miné la confiance du public et déclenché des résistances fiscales et des litiges juridiques, le gouvernement ayant eu recours à plusieurs reprises à des mesures réactives plutôt que d'établir une stabilité à long terme dans le cadre de l'impôt foncier.
L'impôt foncier global subit 22 ans de changements politiques dictés par l'administration
L'impôt foncier global a été instauré en janvier 2005 sous le gouvernement de Roh Moo-hyun, sur la base du concept public de propriété immobilière. L'impôt était initialement imposé aux détenteurs de biens de grande valeur selon une méthode d'agrégation individuelle afin d'améliorer l'équité de la charge fiscale et de stabiliser les prix immobiliers.
En décembre de la même année, le système est passé à l'agrégation par foyer, bien que les recettes fiscales soient restées neutres grâce à l'introduction d'un taux d'application de la base d'imposition. L'agrégation par foyer calcule l'impôt en combinant la valeur des biens détenus par tous les membres du foyer, ce qui entraîne des bases d'imposition plus élevées et des charges fiscales progressives accrues par rapport à l'agrégation individuelle.
En 2008, le gouvernement de Lee Myung-bak a mis en œuvre des mesures globales d'allègement fiscal à la suite de la décision de la Cour constitutionnelle déclarant l'agrégation par foyer inconstitutionnelle, combinée à une orientation politique de réduction d'impôt. Le système est revenu à l'agrégation individuelle, a introduit des déductions fiscales pour les détenteurs de longue durée et les contribuables âgés, et a remplacé le ratio de la juste valeur marchande, réduisant considérablement les charges fiscales globales. Le passage à l'agrégation individuelle a été enregistré comme la plus grande mesure de réduction de la charge fiscale depuis l'introduction de l'impôt.
Sous le gouvernement de Moon Jae-in en 2020, alors que les prix de l'immobilier montaient en flèche en raison de l'excès de liquidités après la COVID-19, des réglementations de haute intensité ciblant les multi-propriétaires et les entreprises ont été introduites, notamment des taux d'imposition renforcés pour les multi-propriétaires et le relèvement du plafond de la charge fiscale à 300 %.
Cependant, après l'arrivée au pouvoir du gouvernement de Yoon Suk-yeol en 2022, les charges fiscales ont été fortement réduites en abaissant le ratio de la juste valeur marchande de 95 % à 60 % et en relevant les montants des déductions.
Le système d'impôt sur les plus-values des multi-propriétaires, considéré comme un outil de réglementation central aux côtés de l'impôt foncier global, a également fluctué entre des approches strictes et indulgentes selon l'administration. La surtaxe sur les plus-values des multi-propriétaires, abolie sous le gouvernement de Park Geun-hye, a été rétablie sous le gouvernement de Moon Jae-in, ainsi que les surtaxes sur les droits d'acquisition, augmentant l'intensité réglementaire. Le gouvernement suivant de Yoon Suk-yeol a de nouveau suspendu la surtaxe sur les plus-values des multi-propriétaires, ramenant l'ensemble du système fiscal des multi-propriétaires à une autre phase d'assouplissement.
Des lacunes législatives et des effets d'apprentissage du marché émergent de la volatilité politique
Les experts ont diagnostiqué que l'impôt foncier global est devenu un outil de disputes politiques tout en étant positionné à l'avant-garde de la politique immobilière. Park Jun, professeur à l'Université de Séoul, a déclaré qu'aucun impôt n'a suscité à la fois autant d'attentes et d'attaques que l'impôt foncier global, notant que ce système fiscal imposant des charges limitées aux personnes appartenant aux classes d'actifs supérieures a été placé au cœur du front immobilier et soumis à des attaques concentrées avec des critiques provocatrices telles que les bombes fiscales.
Des approches législatives imprécises ont également alimenté les problèmes. Kim Kyung-mok, avocat chez Bae, Kim & Lee LLC, a expliqué que lorsque le système de concept public du foncier a été introduit à la fin des années 1980, l'institutionnalisation s'est faite sans délibération législative suffisante ni examen des effets politiques, poussée par la justification de la répression de la spéculation. Il a ajouté que l'institutionnalisation hâtive a fourni à plusieurs reprises des motifs de résistance fiscale et de réaction de la part des contribuables à hauts montants lors de la mise en œuvre effective des politiques, ce qui a conduit la Cour constitutionnelle à rendre des décisions d'inconstitutionnalité.
Le processus répété de changements rapides du système fiscal au fil des administrations a solidifié sur le marché une forme d'effet d'apprentissage immobilier selon lequel les charges fiscales diminueront si les gens tiennent bon. Kim Jin-wook, économiste en chef chez Citibank Korea, a identifié dans un rapport les changements répétés des taux d'imposition foncière en fonction des circonstances comme un facteur d'affaiblissement de la politique immobilière gouvernementale. Cela reflète que lorsque la confiance du marché est faible quant au maintien à long terme du renforcement de la charge fiscale, l'effet de freinage de la demande peut également être limité.
Même après que le gouvernement de Lee Jae-myung a annoncé la mise en œuvre des surtaxes sur les plus-values des multi-propriétaires et des réformes fiscales de juillet incluant l'impôt foncier global, des mouvements de marché ont été observés, pariant que les systèmes fiscaux s'assoupliraient si les gens tenaient bon, compte tenu de l'expérience du marché sous les gouvernements Moon Jae-in et Yoon Suk-yeol.
Yoo Chul-hyung, avocat chez Bae, Kim & Lee LLC, a déclaré que même si le gouvernement renforce les systèmes fiscaux pour les multi-propriétaires afin d'inciter à la vente de biens, les multi-propriétaires s'attendent à ce que les systèmes fiscaux s'assouplissent à nouveau lorsque l'administration ou le marché immobilier changera, sur la base des politiques gouvernementales passées.
Les experts recommandent la stabilité à long terme plutôt que le contrôle à court terme du marché
Les experts ont déconseillé d'utiliser les systèmes fiscaux immobiliers comme solution universelle pour la régulation économique face aux réformes fiscales répétées à chaque changement d'administration. Ils ont souligné la nécessité de cesser les réformes de rafistolage à court terme qui ajustent à plusieurs reprises les prix publics et les taux d'imposition, et d'établir plutôt des systèmes stables à moyen et long terme.
Le contrôle à court terme du marché et les réformes fréquentes selon les besoins politiques ne font que renforcer la résistance du marché. Il est donc urgent d'assurer la prévisibilité et la cohérence des systèmes fiscaux qui ne vacillent pas avec les changements d'administration, afin de réduire la résistance fiscale et de restaurer la confiance dans la politique.
FAQ
Quels changements majeurs l'impôt foncier global de la Corée du Sud a-t-il subis depuis 2005 ?
L'impôt est passé de l'agrégation individuelle à l'agrégation par foyer en décembre 2005, est revenu à l'agrégation individuelle en 2008 après une décision d'inconstitutionnalité de la Cour constitutionnelle, a été renforcé en 2020 avec des taux plus élevés pour les multi-propriétaires et un plafond de charge de 300 %, et a été à nouveau assoupli en 2022 lorsque le ratio de la juste valeur marchande a été réduit de 95 % à 60 %.
Pourquoi les experts disent-ils que la politique fiscale immobilière de la Corée du Sud manque de cohérence ?
Les experts notent que le système fiscal a alterné à plusieurs reprises entre un resserrement pendant les périodes de surchauffe du marché et un assouplissement pendant les ralentissements économiques ou les changements d'administration, créant un effet d'apprentissage du marché où les détenteurs de biens s'attendent à ce que les charges fiscales diminuent s'ils patientent, ce qui sape l'efficacité de la politique et la confiance du public.
