Construire une richesse à long terme : Pourquoi ces REIT américains restent parmi les meilleurs payeurs de dividendes

L'argument en faveur de l'investissement axé sur les dividendes

Les investisseurs à la recherche de sources de revenus passifs fiables ont longtemps favorisé les actions versant des dividendes. Les données de performance historiques démontrent leur efficacité : au cours des cinq dernières décennies, les entreprises versant des dividendes dans le S&P 500 ont considérablement surperformé leurs homologues non payants, selon une analyse de Ned Davis Research et Hartford Funds. Les rendements les plus impressionnants, cependant, proviennent constamment des entreprises qui montrent un engagement à élargir régulièrement leurs paiements de dividendes.

Le secteur des sociétés de placement immobilier (REIT) représente un terrain de chasse particulièrement attrayant pour les opportunités de croissance des dividendes. Ces entités sont structurées pour distribuer la majorité de leurs revenus aux actionnaires, ce qui les rend idéales pour ceux qui poursuivent un revenu passif à vie. Dans ce paysage, trois performeurs exceptionnels ont démontré une résilience et des trajectoires de croissance des dividendes exceptionnelles.

Extra Space Storage : le géant de l'auto-stockage américain

Extra Space Storage opère en tant qu'acteur dominant sur le marché de l'auto-stockage aux États-Unis, contrôlant environ 15,3 % de l'offre totale du pays. L'entreprise possède directement environ 48 % de ses près de 4 200 installations, détient des participations dans des coentreprises représentant 11 % supplémentaires et gère les 41 % restants par le biais d'un réseau tiers. Cette structure de propriété diversifiée génère deux sources de revenus : les propriétés possédées produisent des revenus locatifs en augmentation tandis que les propriétés gérées génèrent des frais de gestion constants.

La société a poursuivi une expansion de portefeuille agressive grâce à des acquisitions stratégiques, des partenariats de coentreprise et le développement de sa plateforme de gestion. Une acquisition marquante en 2023 de la société REIT Life Storage pour $15 milliards illustre cette stratégie de croissance. De telles capacités d'expansion se sont traduites par des retours impressionnants pour les actionnaires : sur une période de plus de dix ans, l'entreprise a augmenté son paiement de Dividende de plus de 110 %, offrant actuellement un rendement dépassant 6 %.

En regardant vers l'avenir, Extra Space Storage maintient une marge substantielle pour une croissance continue des dividendes. Son bilan robuste offre une flexibilité pour le déploiement de capital, tandis que des opportunités de croissance intégrées existent grâce à l'acquisition de propriétés auprès de partenaires de coentreprise actuels, à la prise en charge d'actifs gérés lorsque les propriétaires sortent, et au financement de projets de développement via sa plateforme de prêt relais. Le succès de l'entreprise est évident dans sa performance de rendement total sur 20 ans—dépassant 2 400 %—la classant parmi les trois meilleures performances du secteur.

Realty Income : l'augmentation constante des Dividendes

Realty Income se classe comme le sixième plus grand REIT au monde, avec un portefeuille de plus de 15 000 propriétés couvrant les secteurs de la vente au détail, de l'industrie, des jeux et d'autres classes d'actifs sur les marchés américain et européen. Le principal axe d'investissement de l'entreprise se concentre sur des propriétés structurées avec des baux nets à long terme, un mécanisme qui garantit une stabilité de revenu exceptionnelle. Dans le cadre des baux nets, les locataires assument la responsabilité des coûts opérationnels, y compris l'entretien, les taxes foncières et l'assurance, créant ainsi des flux de trésorerie prévisibles pour le REIT.

Le bilan des dividendes parle de lui-même : 112 augmentations trimestrielles consécutives sur trois décennies de croissance, avec un taux de croissance annuel composé de 4,2 %. Le rendement actuel des dividendes est de 5,7 %. Cet engagement inébranlable envers les distributions aux actionnaires a soutenu un rendement total annuel composé robuste de 13,7 % pour les investisseurs à long terme.

Le pipeline d'expansion de Realty Income reste robuste, avec environ $14 trillion identifié sur le marché mondial de l'immobilier à bail net. Combiné à l'un des bilans les plus solides du secteur, les bases existent pour un élan de croissance des dividendes soutenu. Alors que l'entreprise continue d'acquérir des actifs générateurs de revenus, les actionnaires peuvent raisonnablement s'attendre à ce que la trajectoire ascendante des dividendes se poursuive.

Rexford Industrial Realty : spécialiste régional avec une croissance exceptionnelle

Rexford Industrial Realty adopte une approche géographique ciblée, se concentrant exclusivement sur le marché immobilier industriel du sud de la Californie. Possédant 420 installations totalisant 51 millions de pieds carrés, l'entreprise opère dans l'une des plus grandes régions industrielles du monde, caractérisée par des fondamentaux de demande solides et une offre contrainte.

Ces conditions de marché favorables se traduisent directement par un succès en matière de location. Les récentes signatures de baux démontrent cette force : les nouveaux accords ont en moyenne 23,9 % au-dessus des tarifs précédents, avec une croissance locative annuelle intégrée de 3,6 %. Ce pouvoir de tarification permet à l'entreprise d'augmenter ses revenus locatifs de manière organique tout en poursuivant son expansion par le biais d'initiatives de redéveloppement et d'acquisitions stratégiques.

L'impact financier est frappant : au cours des cinq dernières années, Rexford a augmenté son dividende à un taux de croissance annuel composé exceptionnel de 15 %. Avec une demande continue d'espace industriel et un bilan solide soutenant l'expansion du portefeuille, l'entreprise semble être en mesure de maintenir cette trajectoire de croissance. Le rendement du dividende actuel de 4,2 % offre aux investisseurs un revenu immédiat tout en appréciant la valeur du capital au fil du temps.

La stratégie de dividende REIT à long terme

Ces trois entreprises illustrent pourquoi les REITs méritent d'être considérés comme des éléments essentiels pour les investisseurs qui priorisent la croissance des dividendes à long terme. Chaque entreprise démontre une capacité prouvée à augmenter les distributions aux actionnaires de manière constante, soutenue par des bases d'actifs en expansion et des dynamiques de marché favorables. Pour ceux qui construisent des portefeuilles conçus pour générer des décennies de revenus passifs en hausse, des entreprises comme Extra Space Storage, Realty Income et Rexford Industrial Realty offrent des preuves convaincantes que l'investissement axé sur les dividendes peut générer une accumulation de richesse substantielle sur de longues périodes.