Les investisseurs institutionnels contrôlent désormais 4 % des locations de maisons individuelles aux États-Unis – et ils transforment le marché.

Lorsque de grandes sociétés d'investissement entrent sur un marché, les locataires le ressentent immédiatement. Les données de la Réserve fédérale de Philadelphie révèlent que les investisseurs institutionnels augmentent les loyers à des taux 60 % plus élevés que les augmentations de marché typiques. Pour les renouvellements de bail suivants, la hausse moyenne est de 7 % au-dessus des taux de base. Ce schéma est devenu la caractéristique déterminante de la crise locative en Amérique, alors que des entreprises aux poches profondes acquièrent systématiquement des propriétés à travers le pays.

L'échelle de l'implication institutionnelle s'est élargie discrètement mais de manière spectaculaire. Les propriétaires d'entreprise—définis par le HUD comme des entités possédant plus de 1 000 unités de logement—contrôlaient environ 3 % de toutes les locations de maisons individuelles en 2022. Aujourd'hui, ce chiffre a grimpé à 4 %. Bien que le pourcentage semble modeste, la réalité est stupéfiante : les investisseurs ont acheté 18 % de toutes les maisons vendues au cours du quatrième trimestre 2023, selon Redfin. Parmi les propriétés à bas prix, leur part a atteint 26 %—le segment exact où les primo-accédants se disputent.

Concentration géographique et distorsion du marché

Le capital institutionnel gravite vers le Sud et le Sud-Est, où les coûts d'acquisition restent plus bas. Le Texas, la Géorgie, l'Alabama et la Floride sont devenus des épicentres de l'activité des investisseurs institutionnels. Cette concentration géographique révèle un schéma inquiétant : les investisseurs ciblent des quartiers à faibles valeurs immobilières, précisément là où se concentrent des communautés historiquement exclues et des locataires.

Une analyse HUD de 2023 a révélé que les zones à forte concentration d'investisseurs contiennent de manière disproportionnée des propriétaires non blancs et des populations dépendantes des locations. En retirant des biens à bas prix des marchés d'occupation par le propriétaire, les investisseurs institutionnels réduisent simultanément les options de logement pour les primo-accédants et exercent une pression à la hausse sur les propriétés restantes. La National Association of Realtors (NAR) a confirmé cette dynamique, notant que lorsque les investisseurs contrôlaient une part de marché significative—comme en 2021 lorsque les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 3%—ils représentaient 15% de tous les achats résidentiels.

Le Mécanisme Derrière la Hausse des Loyers

Comment les bailleurs institutionnels systématisent-ils les augmentations de loyer sur différents marchés ? De grands portefeuilles immobiliers permettent aux opérateurs corporatifs d'extraire un revenu maximal grâce à des stratégies de tarification coordonnées. Les petits bailleurs, confrontés à une pression concurrentielle de la part des acteurs institutionnels, augmentent souvent les loyers en réponse, créant ainsi un effet d'entraînement qui élève l'ensemble du marché locatif.

Cette pratique a attiré l'attention du Congrès. Le sénateur Sherrod Brown (D-OH) a présenté le Stop Predatory Investing Act en juillet 2023, visant les incitations fiscales qui rendent les portefeuilles locatifs à grande échelle financièrement attrayants. Séparément, la législation de 2024 des législateurs démocrates vise à restreindre l'utilisation par les propriétaires d'outils d'IA et de fixation des prix algorithmiques. Ces algorithmes facilitent apparemment la coordination entre les gestionnaires immobiliers, permettant une inflation artificielle des loyers au-dessus de l'équilibre naturel du marché.

Certain juridictions ont déjà agi. Le New Jersey et San Diego, en Californie, ont mis en œuvre des interdictions locales sur la tarification algorithmique par les propriétaires, en réponse préventive aux préoccupations concernant la collusion algorithmique.

Perspectives de politique incertaines

Atteindre des restrictions fédérales sur les investisseurs institutionnels fait face à des obstacles structurels. Avec les Républicains contrôlant les deux chambres du Congrès et une administration pro-entreprise, le soulagement législatif pour les locataires semble limité à court terme. Les gouvernements d'État et locaux peuvent avancer des solutions par morceaux, mais les experts en logement reconnaissent qu'une politique nationale coordonnée reste insaisissable dans l'environnement politique actuel.

La dynamique fondamentale persiste : le capital institutionnel continuera d'affluer vers les marchés offrant des ratios d'acquisition à loyer favorables, en particulier dans les régions des États-Unis connaissant une migration et des coûts d'entrée plus bas. Sans intervention fédérale, la tendance du propriétaire corporate redéfinissant les marchés locatifs est susceptible de s'intensifier.