Options de refinancement HELOC : Devriez-vous refinancer votre ligne de crédit sur valeur domiciliaire ?

Votre maison représente bien plus qu’un simple lieu de résidence — c’est l’un de vos actifs financiers les plus importants et une source potentielle de fonds. Une ligne de crédit sur la valeur nette de votre maison (HELOC) offre aux propriétaires un outil de prêt flexible pour exploiter l’équité accumulée. Pourtant, à mesure que les taux d’intérêt augmentent et que les obligations de remboursement se profilent, nombreux sont ceux qui se demandent : le refinancement est-il la bonne option ?

Pourquoi le refinancement du HELOC est-il important maintenant

Le marché du HELOC a connu une croissance remarquable. Au cours des deux premiers trimestres de 2022 seulement, CoreLogic a rapporté que plus de 807 000 lignes de crédit sur la valeur nette de la maison ont été ouvertes, représentant environ $131 milliards en valeur totale — le volume le plus élevé depuis la crise financière de 2007. Bien que cette popularité reflète la confiance des propriétaires dans l’utilisation de leur patrimoine immobilier, elle met aussi en lumière un défi croissant : gérer une dette de plus en plus coûteuse.

Voici le problème central : les taux d’intérêt du HELOC dépassent généralement ceux des prêts hypothécaires classiques, et ils sont souvent variables plutôt que fixes. Pendant la période de tirage (habituellement de 10 ans), les emprunteurs paient souvent uniquement les intérêts. Mais une fois cette période terminée et que la période de remboursement commence (généralement 20 ans), les paiements du principal entrent en jeu. Pour de nombreux propriétaires, ces obligations mensuelles peuvent atteindre des niveaux rivalisant avec leur paiement hypothécaire — parfois même dépasser 10 % APR selon leur solvabilité.

C’est là que le refinancement entre en jeu.

Qui peut bénéficier du refinancement du HELOC ?

Tous les propriétaires ne peuvent pas refinancer leur HELOC, et les prêteurs évaluent les candidats selon des critères cohérents :

Niveau d’équité — La plupart des prêteurs ne financeront que jusqu’à 80 % de la valeur estimée de votre maison. Si votre prêt hypothécaire existant dépasse déjà ce seuil, l’approbation du refinancement du HELOC devient difficile ou impossible.

Score de crédit — Un score FICO d’au moins 670 vous place favorablement. Des scores plus faibles ne vous disqualifient pas automatiquement, mais ils entraînent généralement des taux plus élevés. Prouver une histoire de paiements ponctuels renforce votre dossier.

Ratio d’endettement par rapport au revenu — Les prêteurs veulent généralement voir que vos obligations totales (y compris le paiement potentiel du nouveau HELOC) représentent moins de 43 % de votre revenu mensuel brut. Ce critère influence directement les chances d’approbation et les taux d’intérêt proposés.

Trois options pour refinancer votre HELOC

Stratégie 1 : Obtenir un nouveau HELOC

L’approche de refinancement la plus simple ressemble à un refinancement hypothécaire classique — vous remplacez votre ligne existante par une nouvelle, soit auprès de votre prêteur actuel, soit ailleurs. Vous utilisez ensuite cette nouvelle ligne de crédit pour rembourser l’ancien solde.

Cette stratégie présente un avantage notable : vous recommencez la période de tirage, revenant à des paiements uniquement d’intérêts et réduisant la pression immédiate sur votre paiement. Cependant, cette approche comporte un coût caché. En prolongeant votre phase d’intérêt seul, vous pouvez augmenter considérablement le total des intérêts payés au fil du temps, sauf si vous remboursez activement le principal.

Stratégie 2 : Convertir en prêt sur la valeur nette de la maison

Une autre option de refinancement consiste à remplacer votre HELOC par un prêt sur la valeur nette de la maison. Bien que les deux exploitent l’équité de votre propriété, leur structure diffère sensiblement. Plutôt que de maintenir un accès flexible au tirage, un prêt sur la valeur nette fournit une somme forfaitaire à la clôture. Vous commencez à payer des intérêts immédiatement sur le montant total.

La réduction des paiements peut être modeste, mais les économies à long terme peuvent être importantes. Les prêts sur la valeur nette ont généralement des taux fixes et des paiements mensuels fixes — un avantage de stabilité si vous souhaitez éliminer la dette. Cette prévisibilité séduit les emprunteurs fatigués de l’incertitude liée aux taux variables.

Stratégie 3 : Fusionner avec votre prêt hypothécaire principal

Pour une gestion simplifiée des factures, combiner votre HELOC et votre prêt hypothécaire en un seul refinancement constitue une autre option. Cependant, cette voie nécessite une réflexion attentive, surtout si vous avez obtenu votre prêt initial à des taux historiquement bas.

Comme l’explique Kristina Morales, professionnelle en prêts hypothécaires, aux prêteurs : « Le problème devient : dois-je abandonner ce taux ? » Si vous avez verrouillé un taux avantageux il y a plusieurs années, le refinancement pourrait vous obliger à accepter un taux hypothécaire plus élevé aujourd’hui. Cependant, les calculs peuvent encore jouer en votre faveur avec des HELOC importants. Bien que votre taux hypothécaire puisse augmenter légèrement après le refinancement, les économies d’intérêt sur votre HELOC pourraient être substantielles. Les taux hypothécaires fixes sur 30 ans ont tourné en moyenne autour de 7 % en 2023, tandis que les taux du HELOC pour les emprunteurs moins qualifiés peuvent atteindre 10 % ou plus.

Quand le refinancement n’est pas une option

Certains propriétaires manquent d’une équité suffisante ou présentent des difficultés de crédit qui les disqualifient du refinancement traditionnel. Des stratégies alternatives existent :

Modification de prêt — Bien que les prêteurs n’aient aucune obligation de modifier les prêts existants, beaucoup préfèrent ajuster les conditions (taux plus bas, périodes de remboursement prolongées) plutôt que de procéder à une saisie. L’éligibilité nécessite généralement de maintenir votre compte pendant une période minimale avec un historique de paiements.

Prêt personnel — Les banques, coopératives de crédit et prêteurs en ligne proposent des prêts personnels pouvant rembourser les soldes du HELOC. Comme les prêts sur la valeur nette, ils offrent un financement forfaitaire avec des taux et des paiements fixes. La contrepartie : les taux APR des prêts personnels dépassent souvent ceux du HELOC, et les lignes de crédit plus importantes peuvent dépasser les limites des prêts personnels.

Relocalisation — Bien que personne ne souhaite abandonner sa maison, la vente représente une dernière option si les paiements du HELOC deviennent vraiment ingérables. Rappelez-vous : les prêteurs peuvent saisir la propriété si les paiements cessent, car votre propriété garantit la dette.

En résumé

Le refinancement de votre HELOC mérite une évaluation sérieuse, surtout à mesure que les taux évoluent et que votre situation financière change. Que ce soit en obtenant une nouvelle ligne, en la convertissant en un prêt fixe sur la valeur nette ou en la fusionnant avec votre prêt hypothécaire, les options de refinancement peuvent offrir un soulagement significatif. Pour un accompagnement personnalisé sur la pertinence d’un refinancement de HELOC dans votre situation, consultez un professionnel financier qualifié.