## Les fonds immobiliers gagnent en puissance en 2026 : KNCR11 dépasse 515 000 cotisants avec une injection de R$ 461 millions

La gestion de patrimoine sur le marché des fonds immobiliers brésiliens continue de démontrer sa solidité. Le KNCR11, sous administration de Kinea, a clôturé 2025 avec des chiffres qui renforcent son statut parmi les plus grands de la B3. La base d’investisseurs a dépassé le seuil symbolique de 515 000 cotisants, reflétant la confiance dans le modèle d’affaires centré sur le crédit immobilier de qualité.

Au cours du dernier mois de l’année, le fonds a dirigé environ R$ 461,7 millions vers de nouveaux Certificats de Recebíveis Imobiliários. Les allocations ont privilégié des segments défensifs : immobiliers logistiques, centres commerciaux et immeubles de bureaux triplement A. Chaque opération inclut des structures de protection robustes, telles que la fiducie en nantissement et des mécanismes de réserve, garantissant la stabilité des flux même en cas de perturbations sectorielles.

## La stratégie CDI du KNCR11 et le positionnement pour les coupures de taux d’intérêt

Au 31 décembre, environ 85,8 % de l’actif net était concentré en actifs indexés au CDI, rémunérés à CDI plus 2,09 % par an. La maturité moyenne de ces titres a été fixée à 3,8 ans, une structure qui s’est avérée avantageuse lors du cycle de hausse des taux qui a caractérisé 2025.

Avec l’inflation officielle brésilienne clôturant l’année à 4,26 % (dans la limite de la cible), les analystes de Bank of America ont repositionné leurs recommandations pour le Brésil, anticipant des réductions significatives de la Selic dès le premier trimestre de 2026. Ce scénario de normalisation des taux tend à valoriser le crédit de haute qualité—exactement le segment sur lequel le KNCR11 concentre ses paris. La principale zone de risque demeure la trajectoire fiscale nationale : le Trésor National a revu ses projections pour la dette publique brute, prévoyant un endettement de 88,6 % du PIB d’ici 2032.

## Prime de marché et flux de trésorerie du KNCR11

La valeur patrimoniale par part a clôturé 2025 à R$ 102,26, tandis que la négociation à la B3 a atteint R$ 107,51—une prime d’environ 5 % par rapport à la valeur comptable. Malgré cela, le fonds continue d’attirer une demande acheteuse grâce à la rareté d’actifs avec des spreads stables sur le marché. Le gestionnaire a confirmé la distribution de dividendes pour décembre, avec un paiement prévu pour janvier 2026, maintenant la prévisibilité du flux pour les investisseurs.

## NUIF11 oscille entre portage structurel et protection de trésorerie

Pendant ce temps, le segment des infrastructures montre également de la résilience. Le NUIF11, géré par Nu Asset, a clôturé 2025 avec un rendement total de 15,9 %—équivalent à l’IMA-B plus 4,9 % ou 131 % du CDI, après déduction de l’impôt sur le revenu.

Le moteur de cette rentabilité a principalement été le portage : 12,9 points de pourcentage proviennent directement du maintien des titres jusqu’à l’échéance dans un contexte de taux d’intérêt réels élevés. S’ajouteront encore 3,3 points de pourcentage issus de mouvements de spread et de trading, résultat de l’exploitation d’opportunités sélectives sur des actifs qui ont conservé leur valorisation même après des corrections.

## Décembre a apporté de la prudence : spreads dans l’infrastructure s’élargissent et se normalisent

Le comportement du marché de l’infrastructure en décembre a reflété une plus grande appréhension. Après une ouverture de 50 points de base en octobre, les courbes se sont stabilisées, avec l’ouverture des NTN-B impactant la valeur nominale des titres. La performance mensuelle du fonds s’est approchée de la neutralité, neutralisant les gains opérationnels.

Face à cette volatilité, Nu Asset a opté pour une stratégie de préservation de trésorerie : 11 % du portefeuille reste en liquidités, sans nouvelles allocations effectuées durant le mois. Le gestionnaire cherche à conserver une flexibilité pour saisir des opportunités lors de fenêtres de stabilité accrue, évitant ainsi des achats défensifs dans des environnements défavorables.

## Rendement de 14,8 % et attractivité du NUIF11 pour la constitution de patrimoine

La distribution de dividendes programmée pour le 15 janvier 2026 sera de R$ 1,10 par part. Ce montant implique un rendement en dividendes annualisé de 14,8 % sur le prix de marché au 31 décembre, équivalent à 112 % du CDI avec un avantage fiscal d’exonération pour les particuliers.

Au cours des 12 derniers mois, le fonds a accumulé R$ 13,80 en dividendes par part—134 % du CDI—renforçant l’attractivité des actifs incitatifs pour ceux qui cherchent à construire un patrimoine net de manière cohérente dans le temps.