Nhà đầu tư tổ chức hiện kiểm soát 4% các căn hộ cho thuê một gia đình ở Mỹ—Và họ đang định hình lại thị trường

Khi các công ty đầu tư lớn gia nhập thị trường, người thuê nhà cảm nhận được ngay lập tức. Dữ liệu từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang Philadelphia cho thấy các nhà đầu tư tổ chức tăng giá thuê với tỷ lệ cao hơn 60% so với mức tăng thị trường điển hình. Đối với các hợp đồng thuê tiếp theo, mức tăng trung bình là 7% trên mức cơ sở. Mô hình này đã trở thành đặc điểm chính của cuộc khủng hoảng thuê nhà ở Mỹ, khi các công ty có tiềm lực tài chính mạnh mẽ một cách hệ thống mua lại bất động sản trên khắp đất nước.

Quy mô tham gia của các tổ chức đã mở rộng một cách lặng lẽ nhưng mạnh mẽ. Các chủ nhà doanh nghiệp — được HUD định nghĩa là các thực thể sở hữu hơn 1.000 đơn vị nhà ở — đã kiểm soát khoảng 3% tổng số cho thuê nhà đơn lẻ vào năm 2022. Ngày nay, con số đó đã tăng lên 4%. Trong khi tỷ lệ này có vẻ khiêm tốn, thực tế lại đáng kinh ngạc: các nhà đầu tư đã mua 18% tổng số nhà được bán trong quý IV năm 2023, theo Redfin. Trong số các tài sản có giá thấp, tỷ lệ của họ đã đạt 26% — đúng phân khúc mà những người mua nhà lần đầu cạnh tranh.

Tập trung địa lý và Định hình thị trường

Vốn đầu tư tổ chức đang thu hút về phía Nam và Đông Nam, nơi chi phí mua sắm vẫn thấp hơn. Texas, Georgia, Alabama và Florida đã trở thành trung tâm của hoạt động đầu tư tổ chức. Sự tập trung địa lý này tiết lộ một mô hình đáng lo ngại: các nhà đầu tư nhắm đến những khu vực có giá trị bất động sản thấp hơn, chính xác là nơi mà các cộng đồng và người thuê nhà bị loại trừ trong lịch sử tập trung.

Một phân tích của HUD năm 2023 cho thấy các khu vực có nhiều nhà đầu tư disproportionately chứa đựng các chủ sở hữu không phải người da trắng và các dân cư phụ thuộc vào thuê nhà. Bằng cách loại bỏ hàng hóa giá thấp khỏi thị trường chủ sở hữu, các nhà đầu tư tổ chức đồng thời giảm lựa chọn nhà ở cho người mua lần đầu và áp lực tăng giá lên các tài sản còn lại. Hiệp hội Quốc gia các Nhà môi giới Bất động sản (NAR) đã xác nhận động lực này, lưu ý rằng khi các nhà đầu tư kiểm soát tỷ lệ thị trường đáng kể - chẳng hạn như năm 2021 khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 3% - họ chiếm 15% tổng số giao dịch mua nhà ở.

Cơ Chế Đằng Sau Việc Tăng Giá Thuê

Các chủ đất tổ chức làm thế nào để hệ thống hóa việc tăng giá thuê trên các thị trường? Các danh mục bất động sản lớn cho phép các nhà điều hành doanh nghiệp thu được doanh thu tối đa thông qua các chiến lược định giá có phối hợp. Các chủ đất nhỏ hơn, phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ những người chơi thể chế, thường tăng giá thuê để đáp ứng—tạo ra hiệu ứng gợn sóng nâng cao toàn bộ thị trường cho thuê.

Thực tiễn này đã thu hút sự chú ý của Quốc hội. Thượng nghị sĩ Sherrod Brown (D-OH) đã giới thiệu Đạo luật Ngăn chặn Đầu tư Mồi chài vào tháng 7 năm 2023, nhằm vào các ưu đãi thuế khiến các danh mục cho thuê quy mô lớn trở nên hấp dẫn về tài chính. Một cách riêng biệt, luật pháp năm 2024 từ các nhà lập pháp Đảng Dân chủ tìm cách hạn chế việc sử dụng AI và các công cụ định giá thuật toán của các chủ nhà. Các thuật toán này được cho là tạo điều kiện cho sự phối hợp giữa các nhà quản lý tài sản, cho phép tăng giá thuê nhân tạo vượt mức cân bằng thị trường tự nhiên.

Một số khu vực pháp lý đã hành động. New Jersey và San Diego, California đã thực hiện các lệnh cấm địa phương đối với việc định giá thuật toán của các chủ nhà—một phản ứng dự phòng đối với những lo ngại về sự thông đồng thuật toán.

Triển vọng chính sách không chắc chắn

Việc đạt được các hạn chế liên bang đối với các nhà đầu tư tổ chức gặp phải những trở ngại cấu trúc. Với việc đảng Cộng hòa kiểm soát cả hai phòng Quốc hội và một chính quyền ủng hộ doanh nghiệp, sự cứu trợ lập pháp cho người thuê nhà có vẻ hạn chế trong thời gian tới. Các chính phủ tiểu bang và địa phương có thể tiến hành các giải pháp từng phần, nhưng các chuyên gia về nhà ở thừa nhận rằng chính sách quốc gia phối hợp vẫn khó đạt được trong môi trường chính trị hiện tại.

Động lực cơ bản vẫn tồn tại: vốn từ các tổ chức sẽ tiếp tục chảy vào những thị trường cung cấp tỷ lệ mua vào cho thuê thuận lợi, đặc biệt là ở các vùng của Mỹ đang trải qua di cư và chi phí gia nhập thấp hơn. Nếu không có sự can thiệp của liên bang, xu hướng các chủ đất doanh nghiệp định hình lại thị trường cho thuê có khả năng sẽ gia tăng.