Мультимиллионер Рамит Сетхи оспаривает миф о покупке дома: почему чистый капитал растет за пределами недвижимости

Рамит Сетхи, автор бестселлера 2009 года по версии The New York Times «Я научу тебя быть богатым», не является типичным финансовым советником. В отличие от многих экспертов по богатству, которые пропагандируют владение недвижимостью, Сетхи практикует свои же принципы: он сам — мультимиллионер, не владеющий ни одной собственностью. В видео 2023 года, опубликованном на его канале YouTube, Сетхи изложил контринтуитивную финансовую философию, которая оспаривает одно из самых священных американских убеждений — что покупка дома является фундаментальным шагом к накоплению капитала и финансовому успеху.

Что делает позицию Сетхи убедительной, так это не только его готовность идти против общепринятой мудрости, но и тот факт, что он успешно создал значительное состояние, не инвестируя в недвижимость вообще. Его рассуждения основаны на четырех взаимосвязанных финансовых аргументах, заслуживающих более пристального рассмотрения.

Разрушая нарратив американской мечты: как маркетинг создал одержимость жильем

Десятилетиями американцам навязывали определенное представление о успехе: стабильная карьера, семья и покупка односемейного дома. Большая часть этого нарратива исходит из мощных маркетинговых кампаний, особенно от Национальной ассоциации риелторов, которая давно продвигает владение жильем как высшее проявление американской мечты. Однако Сетхи указывает, что эта пропаганда не меняется в соответствии с экономической реальностью.

Стоимость жилья взлетела, делая владение домом все более недосягаемым для среднестатистических зарабатывающих. Покупатели, берущие кредиты с первоначальным взносом всего 3%, часто обнаруживают, что попали в финансовую ловушку, а не реализовали мечту. То, что кажется важным достижением, быстро превращается в ипотеку «под воду» и финансовый стресс — прямо противоположное накоплению богатства.

Перспектива Сетхи побуждает людей задаться вопросом, должна ли эта мечта стать чьей-либо мечтой, независимо от их финансового положения.

Четыре опасных мифа о владении жильем, мешающих росту капитала

Рамит Сетхи систематически развенчивает четыре широко распространенных предположения о вложениях в недвижимость, которые вводят людей в заблуждение:

Миф первый: Цены на недвижимость всегда растут

Хотя стоимость недвижимости в целом имеет тенденцию к росту на длительном промежутке времени, гарантировать это нельзя. Рынки рушатся, районы меняются, непредвиденные события могут обвалить цены. Обвал рынка 2008 года ясно показал этот риск.

Миф второй: Стоимость дома удваивается каждые десять лет

Это распространенное утверждение не подтверждается историческими данными, особенно после 2008 года. Даже при росте цен на жилье, расходы на обслуживание, налоги и страховку растут пропорционально — иногда быстрее, чем сама стоимость недвижимости. Вы не учитываете все выгоды.

Миф третий: За счет кредитного плеча можно увеличить свой капитал

Кредитное плечо работает в обе стороны. Заимствование денег для покупки дома теоретически увеличивает доходность, но также значительно увеличивает убытки при падении стоимости недвижимости. Многие покупатели не полностью осознают этот риск, подписывая ипотечные договоры.

Миф четвертый: Налоговые вычеты по ипотечным процентам существенно экономят деньги

Сетхи ясно объясняет: «Вы тратите доллар, чтобы сэкономить dime». Налоговые вычеты компенсируют только уже уплаченные проценты. Это не инструмент для накопления богатства — лишь возврат части ваших расходов.

Важная математика: почему аренда может быть выгоднее покупки

Здесь стратегия Сетхи по увеличению капитала становится очевидной: он применяет строгую финансовую математику к сравнению покупки и аренды. Живя в дорогих мегаполисах — Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско — он выбрал аренду вместо покупки и инвестировал разницу — деньги, которые он бы потратил на первоначальный взнос, закрывающие расходы, налоги, обслуживание и страховку — прямо в рыночные инвестиции.

Результаты говорят сами за себя в его траектории накопления богатства.

Основной совет Сетхи: «Если вы покупаете дом, не открыв таблицу и не просчитав реальные цифры, вы делаете огромную ошибку». Это означает расчет не только очевидных затрат (первоначальный взнос, ежемесячная ипотека), но и закрывающих расходов, налогов, обслуживания, страховки и так называемых «призрачных затрат» — времени, затраченного на управление недвижимостью.

При оценке в условиях высокой стоимости жизни покупка зачастую оказывается значительно дороже аренды. Для тех, кто рассматривает недвижимость как инвестиционный инструмент (а не только как жилье), Сетхи подчеркивает: «вы должны действительно знать свои цифры», чтобы добиться положительной доходности. Он рекомендует рассматривать дом сначала как покупку, а уже потом — как инвестицию, поскольку жилой рынок обычно несет значительные риски и относительно скромную доходность по сравнению с другими инвестиционными инструментами.

Когда покупка дома действительно имеет смысл с финансовой точки зрения

Сетхи не является абсолютистом, утверждающим, что никто никогда не должен покупать недвижимость. Наоборот, он признает, что сам в конечном итоге купит дом — хотя и называет это «ужасной финансовой стратегией, но я все равно это сделаю». Его возражение не против владения жильем, а против того, чтобы люди совершали плохие финансовые решения, следуя коллективному мышлению без критического анализа.

Вместо этого он рекомендует задать себе пять ключевых вопросов перед крупной покупкой:

• Будете ли вы жить в этом доме как минимум десять лет?
• Не превышает ли ваша общая ежемесячная стоимость жилья 28% вашего валового дохода?
• Насобирали ли вы 20% на первоначальный взнос?
• Если стоимость недвижимости снизится, сможете ли вы эмоционально и финансово с этим справиться?
• Действительно ли вы рады этой покупке или просто следуете сценарию?

Только после честных ответов на эти вопросы стоит идти на покупку.

Истинный показатель финансового успеха — за пределами недвижимости

Перспектива Сетхи по поводу чистого капитала и финансовой независимости бросает вызов подходу, ориентированному на жилье. Его философия признает, что владение недвижимостью — это крупное финансовое обязательство с реальными рисками и переменной доходностью, а не универсальный путь к богатству.

Итог: если вы выбираете аренду вместо покупки, это не означает провал. Богатство накапливается через осознанные финансовые решения, информированный анализ и соответствие ваших расходов вашим ценностям — а не через выполнение шаблонных сценариев жизни. Для тех, кто серьезно настроен на реальное увеличение капитала, подход Сетхи предлагает свежий взгляд, который стоит учитывать.