Demonstrar resiliência ao atravessar ciclos, diversificação constrói alicerces sólidos, Merchants Shekou avança vencendo dificuldades

Após quatro anos de turbulência, o setor imobiliário chinês encontra-se atualmente em uma profunda fase de ajustamento em busca de um novo equilíbrio. Quando a antiga narrativa de “tamanho acima de tudo” começa a desaparecer, o foco do mercado se volta para a qualidade de sobrevivência e transformação das empresas — a招商蛇口（001979.SZ）, uma “excelente estudante”, apresentou uma resposta exemplar repleta de resiliência e inovação.

Em 2025, a招商蛇口 alcançou uma receita operacional de 154,728 bilhões de yuans, com um lucro líquido atribuível aos acionistas da empresa listada de 1,024 bilhões de yuans. Mesmo em um ambiente de mercado desafiador, a empresa consolidou a qualidade de seus ativos, manteve uma base operacional sólida e fluxo de caixa seguro, garantindo sua lucratividade e preparando o terreno para um futuro mais leve.

Apesar das oscilações na demonstração de resultados, a招商蛇口 demonstrou uma forte resiliência operacional, com vendas contratadas de 196,009 bilhões de yuans, posicionando-se na quarta colocação do setor; o fluxo de caixa das atividades operacionais atingiu 9,693 bilhões de yuans, e o saldo de caixa ao final do período foi de 86,127 bilhões de yuans. As “três linhas vermelhas” permanecem na zona verde, refletindo a estabilidade de uma grande construtora em tempos difíceis.

Durante o período do “14º Plano Quinquenal”, cada passo da招商蛇口 foi firme e claro; olhando para o “15º Plano”, a empresa, diante das mudanças contínuas do setor, acelera sua transformação, focando em “investimento preciso, atualização de produtos, aumento de valor operacional e revitalização de ativos”. Com esses quatro pilares, busca impulsionar o desenvolvimento de alta qualidade na nova fase do setor, avançando com passos firmes rumo ao objetivo estratégico de se tornar o principal provedor de serviços de desenvolvimento e operação de parques imobiliários na China, alimentando sua capacidade de atravessar ciclos econômicos.

Resistindo às tendências do setor, a empresa mantém sua posição entre as quatro principais, com produtos que elevam a “qualidade de venda”

Em um momento em que as vendas do setor enfrentam pressão geral, o tamanho deixou de ser o único objetivo das empresas imobiliárias, embora sua posição continue sendo um indicador fundamental de resistência ao risco.

Em 2025, a招商蛇口 atingiu um total de vendas contratadas de 196,009 bilhões de yuans, com uma área contratada de 7,1612 milhões de metros quadrados. Com esse desempenho, sua colocação no ranking de vendas totais do setor subiu uma posição, permanecendo na quarta colocação. Entre as cinco maiores construtoras, a招商蛇口 mostrou uma resiliência notável, com variações de vendas relativamente suaves.

Essa classificação é sustentada não apenas pelo volume, mas também pela qualidade estrutural. Durante o período, a招商蛇口 adotou uma estratégia de “vender para investir, selecionar os melhores”, adquirindo 43 novos terrenos, com quase 90% do investimento concentrado nas 10 principais cidades, sendo 63% em cidades de primeiro nível. Entre elas, destacam-se 5 terrenos em Xangai, além de propriedades em Shenzhen, Pequim, Chengdu, Hangzhou, e 2 em Xi’an. Essa forte concentração em cidades de alta energia impulsionou resultados de vendas expressivos.

A posição de mercado da招商蛇口 em cidades-chave continua a se consolidar, com vendas totais entre as três primeiras posições em 10 cidades, incluindo Xangai, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan e Nantong. Entre as 30 principais cidades do país, 15 figuram entre as cinco melhores localizações locais.

Em Xangai, a招商蛇口 atingiu vendas totais superiores a 50 bilhões de yuans, retornando à liderança do mercado; em Pequim, as vendas chegaram a quase 19,3 bilhões, elevando a posição para quinto lugar pela primeira vez; em Hangzhou, mesmo cercada por concorrentes fortes, a empresa alcançou quase 17 bilhões de yuans, entrando pela primeira vez no top quatro; simultaneamente, em Shenzhen, manteve-se na terceira posição com mais de 15 bilhões, e em Chengdu, superou a marca de 10 bilhões de yuans.

Essas cidades, com fundamentos sólidos e forte resiliência de mercado, contribuíram com mais de 60% do desempenho anual da招商蛇口, confirmando a visão de focar em cidades-chave como estratégia correta e visionária.

Atualmente, a招商蛇口 possui um valor de estoque disponível de aproximadamente 340 bilhões de yuans, com 81% concentrados nas “6+10” cidades principais e 94% nas 30 cidades-chave, recursos altamente centralizados em regiões de maior margem de segurança.

Para aumentar a eficiência e precisão dos investimentos, a empresa propôs, além do foco em cidades-chave, a implementação de um sistema de avaliação “6 bons” para todas as novas aquisições — cidade boa, setor bom, equipe boa, rotatividade boa, produto bom, operação boa — garantindo que cada centavo seja investido onde gera maior valor, sob custos razoáveis.

Vale destacar que a “qualidade” desses dados de vendas continua a melhorar. Em 2025, o preço médio de venda da招商蛇口 aumentou 19,3% em relação ao ano anterior, atingindo 27.686 yuans por metro quadrado, refletindo uma maior proporção de produtos de melhoria e a vantagem de precificação em cidades centrais, além de uma forte validação de mercado da qualidade de seus imóveis.

Com a recente retomada do setor ao foco na essência da moradia, as autoridades também passaram a promover o conceito de “bom imóvel”. A招商蛇口 respondeu rapidamente, desenvolvendo e implementando seu próprio sistema de “bom imóvel”, com uma norma de qualidade que abrange 7 dimensões, 28 cenários e 485 detalhes técnicos, aplicada em mais de 20 projetos emblemáticos no país.

Baseada em produtos de alta qualidade e um sistema completo, os “bons imóveis” da招商蛇口 passaram por diversas avaliações de mercado — mais de 20 novos projetos em Xangai, Chengdu, Changsha, entre outros, tiveram taxas de ocupação superiores às expectativas de viabilidade; 15 projetos foram destacados em rankings nacionais de excelência, e a empresa ficou em 4º lugar no “TOP 100 de qualidade de produtos de construtoras chinesas em 2025”. A força de seus produtos tornou-se seu principal diferencial em tempos de crise.

Duas forças em movimento: negócios diversificados e uma “segunda curva de crescimento”

Se o desenvolvimento imobiliário é o “lastro” da招商蛇口 na travessia de ciclos, a gestão de ativos e os serviços imobiliários representam o “propulsor” para o futuro.

Sob o modelo de desenvolvimento integrado de “desenvolvedor + operador + prestador de serviços”, a招商蛇口 consolidou suas múltiplas áreas de atuação, que não só estabilizaram sua base em 2025, mas também criaram barreiras de especialização: receitas de gestão de ativos cresceram de forma estável para 7,63 bilhões de yuans, e os serviços imobiliários de terceiros aumentaram 13% em comparação ao ano anterior.

Na gestão de ativos, a招商蛇口 gerenciou propriedades que geraram receita de 7,63 bilhões de yuans, com 29 novos projetos no mercado, totalizando 1,77 milhão de metros quadrados de área construída, focando em setores essenciais nas cidades principais, incluindo 12 residências, 8 comerciais e 3 parques industriais. Além disso, aproveitando sinergias entre diferentes setores, expandiu sua gestão de ativos leves em aproximadamente 828 mil metros quadrados, em cidades como Xangai, Hangzhou, Chengdu e Shenzhen.

No segmento de centros comerciais, a empresa abriu 8 novos projetos, elevando o total de operações para 54, com uma área de aproximadamente 3,4 milhões de metros quadrados, e, por meio da estratégia “X+ comércio”, criou pontos de consumo urbano, gerando uma receita operacional de 1,96 bilhão de yuans, com uma taxa de ocupação de 93% em projetos com mais de três anos de operação.

No setor de parques industriais, a招商蛇口 focou na transformação para a gestão de indústrias, concentrando-se em setores emergentes como tecnologia inteligente, tecnologia verde e ciências da vida, atuando em 18 cidades de primeiro e segundo nível, com uma área operacional de 3,12 milhões de metros quadrados, e uma taxa de ocupação de 88% em projetos com mais de três anos, gerando uma receita de 1,3 bilhão de yuans. O segmento de residências também apresentou bom desempenho, com receita de 1,4 bilhão de yuans, e uma taxa de ocupação de 93% em apartamentos de alta qualidade com mais de um ano de operação, além de 92% de participação em novos projetos em cidades de primeiro nível.

Ao ampliar continuamente sua escala de ativos e aprimorar a gestão operacional, a招商蛇口 também promove a saída de ativos por meio de capitalizações, apoiando-se em fundos de investimento imobiliário (REITs) para maximizar o valor de seus ativos existentes.

Em 2025, a empresa iniciou a segunda rodada de aquisição de ativos de infraestrutura via fundo REITs, incluindo projetos em Shenzhen e Nanjing, e planeja continuar expandindo suas operações de REITs em 2026, formando um ciclo virtuoso de desenvolvimento, capitalização e reinvestimento.

Como plataforma de serviços de propriedade e operações leves, a招商蛇口, por meio da招商积余, alcançou crescimento de quantidade e qualidade em 2025. Ao final do período, gerenciava 2.473 projetos, com uma área total de 377 milhões de metros quadrados, e obteve receita de 19,273 bilhões de yuans, com um aumento de 12,23%, além de lucro líquido de 655 milhões de yuans.

Diante da desaceleração do mercado de oferta, a招商积余 focou em regiões centrais e projetos de alta qualidade, conquistando contratos de terceiros no valor de 4,169 bilhões de yuans, aumento de 13%. Sua estrutura de negócios se diversificou, com contratos de residências de alta qualidade crescendo 60%, e setores como aviação, universidades e gestão de instalações (IFM) também apresentando aumentos expressivos.

Após anos de expansão, o modelo de “desenvolvimento + operação” da招商蛇口 evoluiu de plano para resultados concretos: o desenvolvimento garante fluxo de caixa estável e base de recursos, enquanto a gestão de ativos e os serviços imobiliários proporcionam receitas sustentáveis e potencial de valorização de capital. Em tempos de crise, essa estrutura mais equilibrada ajuda a mitigar as oscilações do ciclo, fortalecendo a segurança e ampliando as possibilidades de crescimento.

Disciplina financeira e otimização da estrutura de endividamento criam uma base sólida

No setor imobiliário, a confiança vale mais que ouro, e essa confiança nasce dos números financeiros mais simples. Em 2025, quando a pressão sobre a liquidez se tornou um desafio comum, a招商蛇口 demonstrou sua força e disciplina financeira, característica de uma empresa estatal.

O fluxo de caixa é a alma da empresa. Durante o período, a gestão aprimorou sua administração de caixa, atingindo um fluxo de caixa operacional de 9,693 bilhões de yuans, e mantendo um saldo de caixa de 86,127 bilhões de yuans ao final do período. Essa liquidez abundante oferece autonomia para enfrentar volatilidades e aproveitar oportunidades de investimento.

A estrutura de endividamento é um indicador-chave de saúde financeira. Ao final do período, a招商蛇口 manteve suas “três linhas vermelhas” na zona verde: relação dívida/ativos (64,17%), relação dívida líquida/EBITDA (72,46%) e índice de cobertura de curto prazo (1,19). Sua estrutura de dívida é sólida e equilibrada.

A empresa também possui regras internas mais rígidas, com “três linhas vermelhas” adicionais, e as aplica como padrão para otimizar sua estrutura de dívida. Em 2025, a招商蛇口 liquidou 12 bilhões de yuans em dívidas perpétuas, e financiou 14,1 bilhões de yuans em imóveis operacionais, ajustando prazos e custos. No final do ano, apenas 23,1% das dívidas vencem em um ano, e a participação de financiamentos em moeda estrangeira é de apenas 0,6%, ambos em níveis baixos.

O custo de financiamento é uma vantagem competitiva importante. Com uma sólida reputação de crédito, a招商蛇口 conseguiu captar 17,94 bilhões de yuans em financiamento público, com taxas de juros entre as mais baixas do setor; o custo total de financiamento no ano foi de apenas 2,44%, e o custo médio de capital caiu para 2,74%, uma redução de 25 pontos base em relação ao início do ano, mantendo-se na vanguarda do setor.

Navegando com estabilidade pelo ciclo, a empresa também valoriza seus acionistas. Em 2025, investiu 430 milhões de yuans na recompra de 44,8 milhões de ações, que foram totalmente canceladas, aumentando o patrimônio líquido dos acionistas. Desde sua reestruturação, a招商蛇口 distribuiu dividendos anuais superiores a 70% do lucro líquido, tendo distribuído 461 milhões de yuans em 2025, representando 45% do lucro líquido atribuível aos acionistas. Desde sua reintrodução na bolsa, a empresa devolveu aos acionistas cerca de 43,99 bilhões de yuans.

Após a saída do crescimento baseado em alta alavancagem, a招商蛇口, com sua capacidade de financiamento de baixo custo, estrutura de dívida saudável e reservas de caixa robustas, mantém sua confiança para “não perder nada” em ambientes complexos.

Em 2026, com o apoio de políticas favoráveis e a recuperação do mercado, a招商蛇口, apoiada pelo forte respaldo do grupo招商局, continuará avançando com estratégia firme, forte execução e gestão financeira prudente, consolidando sua posição e atravessando o ciclo de crise com passos firmes e seguros.