Refinanciar o seu HELOC é a decisão certa? Tudo o que os proprietários precisam saber

Quando você acessa o patrimônio da sua casa através de um HELOC, pode parecer como acessar uma linha de vida financeira. No entanto, à medida que as taxas aumentam e os períodos de saque terminam, os proprietários de casas enfrentam uma dura realidade: os pagamentos mensais tornam-se insustentáveis. A questão então se torna se refinanciar o seu HELOC faz sentido—e quais opções realmente existem.

O Desafio do HELOC: Por que o Refinanciamento se Torna Necessário

Uma linha de crédito sobre o valor da casa funciona como um cartão de crédito de alto limite apoiado pelo valor da sua propriedade. Durante a fase inicial de utilização (tipicamente 10 anos), você paga apenas juros sobre o que empresta. Mas uma vez que esse período termina, a verdadeira pressão começa: os pagamentos do principal entram em vigor, muitas vezes se estendendo por 20 anos, e as taxas de juros variáveis podem aumentar drasticamente suas obrigações mensais.

Os números contam a história. A CoreLogic relatou que mais de 807.000 HELOCs, totalizando $131 bilhões, foram abertos no primeiro semestre de 2022 - o maior volume desde 2007. No entanto, muitos desses mutuários não anteciparam o quanto os seus pagamentos aumentariam quando as taxas subissem ou quando a fase de reembolso chegasse. Com as taxas de HELOC frequentemente a ultrapassar as taxas de hipoteca, as contas mensais podem rivalizar ou até mesmo ultrapassar o seu pagamento original da hipoteca.

Qualificação para um Refinanciamento de HELOC: O Que os Credores Realmente Procuram

Nem todos podem refinanciar. Os credores avaliam três fatores críticos:

Equidade da Habitação: A maioria das instituições limita o empréstimo a 80% do valor de avaliação da sua casa. Se a sua hipoteca existente já se aproxima deste limite, a reestruturação torna-se difícil ou impossível.

Classificação de Crédito: Um score FICO de 670 ou superior melhora significativamente as chances de aprovação. Scores mais baixos podem ainda qualificar, mas espere pagar uma taxa de juro premium.

Rácio Dívida/Rendimento: Os credores normalmente querem ver que as suas obrigações mensais totais de dívida representam menos de 43% do seu rendimento bruto. Este teto é onde muitos candidatos encontram um obstáculo.

Os Seus Três Principais Caminhos de Refinanciamento

Opção 1: Substituir por um HELOC Novo

A abordagem mais simples espelha o refinanciamento padrão de hipoteca: garantir uma nova linha de crédito e usá-la para eliminar o seu HELOC existente. Isto reinicia o seu período de levantamento e redefine-o para pagamentos apenas de juros—um atalho atraente se as contas atuais estão a esmagar o seu orçamento.

O trade-off? Você poderia acumular significativamente mais juros ao longo do tempo se não pagar agressivamente o principal. Esta estratégia funciona melhor como um espaço temporário para respirar, não como uma solução permanente.

Opção 2: Converter para um Empréstimo de Capital Próprio

Os empréstimos sobre o valor líquido da casa funcionam de forma diferente dos HELOCs. Em vez de retirar incrementalmente, você recebe uma quantia única antecipadamente e começa imediatamente a pagar juros sobre o montante total. A maioria vem com taxas de juros fixas e pagamentos mensais fixos.

Embora isso não reduza a sua obrigação mensal, a previsibilidade e a estabilidade da taxa atraem mutuários focados na eliminação mais rápida da dívida. Uma vez que os HELOCs de taxa variável podem subir para 10% ou mais, mesmo uma taxa fixa de 6-7% em um empréstimo de capital representa economias significativas.

Opção 3: Fundir em uma única hipoteca

Consolidar o seu HELOC e a hipoteca em um único empréstimo refinanciado simplifica as suas finanças e reduz a papelada. No entanto, esta abordagem traz um aviso significativo: se você fixou uma taxa de hipoteca historicamente baixa há anos, refinanciar significa abrir mão dessa vantagem em relação às taxas mais altas de hoje.

A matemática às vezes ainda funciona se o seu saldo de HELOC for substancial. Um aumento modesto na sua taxa de hipoteca pode ser compensado por um corte dramático na parte de HELOC—potencialmente economizando milhares em juros totais, apesar da troca de taxa de hipoteca.

Quando o Refinanciamento Não é uma Opção: Alternativas a Explorar

Aqueles que não possuem capital suficiente ou pontuações de crédito sólidas podem encontrar portas fechadas. Nesse caso, considere:

Modificação de Empréstimo: Muitos credores preferem ajustar os termos do seu empréstimo existente—reduzindo taxas ou prolongando prazos de pagamento—do que arriscar a execução hipotecária. O sucesso depende do seu histórico de pagamentos e de quanto tempo você possui a conta.

Rota do Empréstimo Pessoal: Os bancos, cooperativas de crédito e credores online oferecem empréstimos pessoais para cobrir saldos de HELOC. Você receberá pagamentos fixos e taxas previsíveis, mas as taxas de APR tendem a ser mais altas do que as taxas de HELOC, e um saldo elevado pode exceder o que você pode emprestar.

Venda de Propriedade: Como último recurso, vender a sua casa elimina totalmente a obrigação do HELOC. Esta opção merece uma consideração séria apenas quando os pagamentos ameaçam a estabilidade financeira, uma vez que a execução hipotecária é iminente se você falhar.

Tomando a Sua Decisão

Refinanciar um HELOC exige uma comparação cuidadosa das suas taxas, posição de capital próprio e objetivos financeiros de longo prazo. Cada caminho—novo HELOC, empréstimo de capital próprio ou fusão de hipoteca—resolve problemas diferentes. Antes de se comprometer, calcule os números com um profissional de hipoteca qualificado que possa modelar a sua situação específica e orientá-lo para a estratégia que minimiza os custos ao longo da vida, enquanto se adapta às suas necessidades de fluxo de caixa.