Percebi que muitas pessoas têm dificuldade em entender a conta. A origem foi que vi alguém dizer "o preço de venda no índice de rentabilidade de aluguel deve ser calculado com base no preço de compra, porque Zhang San e Li Si compraram a mesma casa por preços diferentes, o índice de rentabilidade de aluguel será diferente, pois o retorno não é o mesmo", e havia uma multidão apoiando.

Também vi várias vezes na internet esse tipo de afirmação, o que é bastante engraçado. Uma casa comprada por 100 mil, que pode alugar por 3 mil por ano, é normal, mas se a casa subir para 1 milhão e ainda assim só puder alugar por 3 mil por ano, isso é anormal; o aluguel deveria chegar a 25 mil ou pelo menos 20 mil por ano para ser considerado normal. Mas se o índice de rentabilidade de aluguel for calculado com base no preço de compra, então continuar alugando por 3 mil por ano ainda seria normal — se uma casa de 1 milhão só puder alugar por 3 mil por ano, essa casa definitivamente não valeria 1 milhão, porque por que alguém seria tão tolo a ponto de comprar ao invés de alugar?

Alguém diz, eu só considero o meu próprio caso, essa casa para mim, com base no custo de compra, gera um retorno de ativos "que eu posso aceitar", e por isso quero mantê-la — pare com isso, não importa qual foi o seu preço de compra, ela agora foi vendida por um valor real de 1 milhão, não 100 mil, e isso não pode ser ignorado.

A taxa de retorno, sempre é o valor de mercado atual do ativo, o fluxo de caixa que ele pode gerar, porque ela deve ser comparada com o que você obteria ao vendê-lo e investir em outro lugar. Por exemplo, uma casa de 1 milhão que só gera 3 mil de fluxo de caixa por ano, por que não vendê-la e colocar o dinheiro no banco para ganhar 20 mil ou 30 mil de fluxo de caixa? Só um tolo continuaria alugando, acumulando um fluxo de caixa que, para o ativo atual, quase não existe, e que não consegue cobrir a depreciação causada pelo uso, envelhecimento e deterioração da casa.

Frequentemente dizem que, se o preço da casa cair, isso não tem relação comigo, porque comprei há 15 anos, por que me preocupar? E aí? Você comprou há 15 anos, a queda não foi de dinheiro? Uma casa que você comprou por 100 mil, que chegou a 1 milhão, agora vale 400 mil, e você diz "Ainda estou ganhando 4 vezes", isso é autoengano — sua classe social original foi elevada, mas agora foi puxada para baixo de forma brutal, de onde você vai tirar esses 600 mil?

Independentemente do preço pelo qual você comprou, o que você consegue ao vender esse ativo agora é exatamente o valor que você terá. Você pode fazer duas escolhas a qualquer momento: uma é vender, a outra é continuar segurando — continuar segurando equivale a vender e recomprar, portanto, continuar segurando e "querer comprar" são efeitos equivalentes. Então, ao cair mais da metade, você pode dizer que não foi pego na armadilha? Em algum ano, mês e dia, você realmente possuía 1 milhão.

Quando o preço da casa cai, o aluguel também cai; quando o preço sobe, o aluguel também sobe, apenas com um atraso — o mesmo vale ao contrário: se o aluguel subir muito, o preço da casa também vai subir junto. Essa ligação só oscila dentro de uma faixa, por exemplo, entre 1,5% e 4%, variando com o mercado imobiliário, o nível da cidade e as flutuações na taxa de juros sem risco, mas dificilmente sairá desse intervalo — por quê? Porque, quando as pessoas querem morar em uma casa, sempre há duas opções: comprar ou alugar, e elas sempre ponderam se é mais vantajoso comprar ou alugar "agora".

Essa é a razão de existir do índice de rentabilidade de aluguel. #美国寻求战略比特币储备