Офис инвестиций в недвижимость Службы национальных пенсионных накоплений Южной Кореи протолкнул в 2024 году инвестиции в проект развития «The Exchange Seoul» на сумму 252 млрд вон (189 млн долларов) несмотря на внутреннее противодействие и предупреждения о рисках, говорится во внутренних документах инвестиционной проверки, полученных Edaily. Пенсионный фонд взял на себя 92,6% от общей суммы собственного капитала проекта, при этом два члена внутреннего комитета прямо проголосовали против сделки, ссылаясь на опасения относительно юридического анализа, риски задержки разрешений и неопределенность с выселением арендаторов. Решение об инвестициях совпало с наймом выпускника Samsung Securities, который ранее имел связи с высокопоставленными чиновниками Офиса инвестиций в недвижимость в команде проекта Koramco Asset Trust, что вызвало обвинения в том, что пенсионный фонд использовал свою инвестиционную позицию, чтобы повлиять на кадровые решения — при этом обе организации отрицают эти заявления.
Служба национальных пенсионных накоплений инвестировала 252 млрд вон, несмотря на внутренние предупреждения о рисках
Внутренние документы инвестиционной проверки показывают, что Служба национальных пенсионных накоплений выделила 2 520 млрд вон на проект развития «The Exchange Seoul» в районе Мугё-дон в 2024 году. Общий собственный капитал по сделке составил 2 720 млрд вон, то есть вклад пенсионного фонда достигал 92,6% всего капитала. Остальные средства поступили от GS Engineering & Construction, Citycore и управляющей активами компании.
В ходе внутреннего процесса проверки были зафиксированы многочисленные опасения по поводу низкой доходности и факторов риска: несколько участников сочли инвестицию неподходящей. Офицер по рискам и директор офиса по зарубежным облигациям — оба члены внутреннего комитета — прямо выступили против инвестирования на основании юридических проверок. Их ключевые возражения сводились к проблемам вторжения на границы объекта, вероятностям задержек в одобрении разрешений и рискам выселения арендаторов. Поскольку Служба национальных пенсионных накоплений несла 92,6% от общего объема собственного капитала, в документах предупреждали, что если эти риски реализации проекта материализуются, экономический ущерб для фонда будет существенным.
Внутренние предупреждения также затрагивали уместность целевой нормы доходности (Net IRR 14,07%) для этого проекта развития без разрешений. В документах говорилось, что из-за специфики девелоперских проектов с большим числом переменных, включая строительные расходы и процентные ставки, если риски реализуются, фонд может вернуть только суммы на уровне основной суммы долга, а не достичь целевой доходности.
Несмотря на возражения со стороны членов внутреннего комитета и предупреждения по рискам, предложение прошло через Инвестиционный комитет при сильной поддержке Офиса инвестиций в недвижимость и в итоге было одобрено финальным органом, принимающим решения. Главный инвестиционный директор, юридическая фирма Gwangjang и Bain & Company — внешние члены комитета — по сообщениям, проголосовали «за». Индустриальные наблюдатели охарактеризовали это решение как необычное по сравнению с исторически консервативным подходом Службы национальных пенсионных накоплений к инвестициям в девелоперские проекты внутри страны.
Один источник из индустрии инвестиционного банкинга, знакомый с ситуацией, заявил: «На момент инвестиций 2024 года Служба национальных пенсионных накоплений находилась в периоде, когда избегала инвестиций в внутренние девелоперские проекты из‑за политического бремени и по ряду причин. Кроме того, были серьезные внутренние опасения относительно того, уместно ли Службе национальных пенсионных накоплений брать на себя более 90% собственного капитала в сделке с существенными рисками развития».
Появились обвинения о найме, связанном с моментом инвестирования
Обвинения в конфликтах интересов возникли вокруг кадрового найма в ходе процесса инвестирования. После того как Служба национальных пенсионных накоплений решила продолжить крупномасштабные инвестиции на фоне внутреннего противодействия и примерно в то время, когда фактические инвестиционные средства были перечислены, в Koramco Asset Trust, управляющую компанию проекта The Exchange Seoul, был нанят человек с послужным списком в той же компании (Samsung Securities), что и старшие должностные лица Офиса инвестиций в недвижимость Службы национальных пенсионных накоплений.
Выпускник Samsung Securities, которого идентифицировали как г‑на А, присоединился к Koramco в октябре 2024 года и по‑прежнему работает там. Наложение по времени между решением о крупной инвестиции и наймом привело к внутренним предположениям в Службе национальных пенсионных накоплений о «возможных инструкциях по найму с использованием инвестиционного рычага пенсионных накоплений и потенциальном злоупотреблении властью по отношению к Koramco», хотя эти опасения не стали достоянием общественности в тот момент.
Это был не первый случай, когда возникали обвинения во злоупотреблениях при найме в связи с инвестированием в The Exchange Seoul. В последние годы, по сообщениям, Служба национальных пенсионных накоплений получила несколько жалоб, утверждавших, что Офис инвестиций в недвижимость оказывал давление на глобальных и внутренних управляющих активами по поводу увольнений и запросов на найм на должности CEO и ключевые посты. Однако, по этим обвинениям не последовало существенных расследований или мер ответственности.
Один из людей, подавших жалобу в Службу национальных пенсионных накоплений, заявил: «Служба национальных пенсионных накоплений не изменила своей позиции. Неважно, сколько случаев мы представили — давление на управляющих активами, инструкции по найму и принуждение к увольнениям, — и сколько раз мы обращались с просьбой провести расследования, они ничего не сделали».
Обвинения в злоупотреблениях при найме вновь всплыли во время недавней неудачной попытки заменить генерального партнера (GP) для «Yeoksam Centerfield» — актива на 4 трлн вон. Служба национальных пенсионных накоплений разработала нетипичную структуру расчетов при назначении Koramco Asset Management новым GP Centerfield. Попытка Офиса инвестиций в недвижимость передать права управления в Koramco Asset Management в итоге была отклонена Альтернативным инвестиционным комитетом из‑за недостаточности юридических и экономических оснований для крупных авансовых платежей. По сообщениям, решающую роль в отклонении предложения сыграла проверка аудиторского офиса Службы национальных пенсионных накоплений, выявившая потенциальные конфликты интересов между людьми и Koramco Asset Management.
Бывший руководитель отдела инвестиционной поддержки в штаб‑квартире фонда Службы национальных пенсионных накоплений, А, вышел на пенсию в прошлом году и в начале этого года вернулся в качестве главы отделения в Чонджу в Koramco Asset Management. Вскоре после прихода г‑на А Koramco Asset Management стала кандидатом на замену Centerfield в роли GP, что вызвало критику по поводу того, что контроль за конфликтами интересов с участием бывших сотрудников работает ненадлежащим образом.
Служба национальных пенсионных накоплений и Koramco отрицают все обвинения
Koramco полностью отрицала связанные обвинения. В компании заявили: «Менеджер А не участвует ни в какой работе, связанной с The Exchange Seoul», добавив: «Во время процесса найма не было абсолютно никакой рекомендации или вмешательства мнений со стороны персонала внешних организаций, включая Службу национальных пенсионных накоплений».
Koramco также пояснила: «Отделение в Чонджу было открыто как содержательная база в соответствии с государственной политикой регионального сбалансированного развития и общими тенденциями отрасли, а директор А отвечает только за выявление возможностей бизнеса в регионе Хонам и за изучение регионального рынка». Компания добавила: «Инвестиционные предложения в Службу национальных пенсионных накоплений, работа с внешними связями, постинвестиционное управление действующими сделками и коммуникации, связанные с заменой GP Centerfield, — это обязанности, которые выполняются исключительно в штаб‑квартире, и он не участвует в них вовсе».
Далее Koramco заявила: «The Exchange Seoul и передача GP Centerfield — это отдельные не связанные между собой вопросы, и все процессы шли через открытую конкуренцию с конкурентами на равных условиях, что делает преференциальное отношение невозможным».
Служба национальных пенсионных накоплений придерживалась формальной позиции, что никаких процедурных проблем не существовало. Относительно инвестиций в The Exchange Seoul Служба заявила: «Трудно подтвердить конкретные детали по отдельным активам», при этом отметив: «Инвестиционные предложения юридически обрабатываются через Инвестиционный комитет, Альтернативный инвестиционный комитет и т. п. в соответствии с Правилами управления фондом и руководствами».
По обвинениям в найме ответ был следующим: «Мы не можем подтвердить вопросы, связанные с кадровыми и наймовыми решениями конкретных людей, и это вопросы, которые нужно уточнять у соответствующей управляющей активами компании».
Относительно перехода бывшего руководителя отдела А в Koramco объяснение звучало так: «Проверка конфликтов интересов, включая ограничения на сделки для организаций, нанявших вышедших на пенсию руководителей компаний, строго проводится в соответствии с внутренними регламентами».
16 мая Служба национальных пенсионных накоплений поставила директора Офиса инвестиций в недвижимость на резервное назначение после утверждения председателем Ким Сонг‑джу.
FAQ
Во что Служба национальных пенсионных накоплений инвестировала, несмотря на внутреннее противодействие?
Служба национальных пенсионных накоплений инвестировала 252 млрд вон в проект развития «The Exchange Seoul» в 2024 году, несмотря на то, что члены внутреннего комитета голосовали против сделки из‑за юридических опасений, рисков задержки разрешений и неопределенности с выселением арендаторов. Пенсионный фонд взял на себя 92,6% от общего объема собственного капитала проекта.
Почему появились обвинения в найме, связанные с этой инвестицией?
Обвинения возникли из‑за того, что человек с прежними рабочими связями со старшими должностными лицами Офиса инвестиций в недвижимость Службы национальных пенсионных накоплений на Samsung Securities присоединился к Koramco Asset Trust в октябре 2024 года, примерно в то время, когда пенсионный фонд перечислил инвестиционные средства. Этот тайминг привел к внутренним предположениям о возможных инструкциях по найму с использованием инвестиционной позиции, однако обе организации отрицают любые неправомерные действия.
