Комплексная система налога на недвижимость Южной Кореи прошла через экстремальные циклы ужесточения и ослабления за свою 22-летнюю историю, обусловленные сменой политических администраций и рыночными условиями. По данным отраслевых источников, налоговый режим, введённый в январе 2005 года при правительстве Но Му Хёна, претерпел неоднократные развороты политики при последующих администрациях вплоть до 2026 года, при этом налоговое бремя поочерёдно усиливалось в периоды перегрева рынка и ослаблялось во время экономических спадов или политических переходов. Отсутствие последовательности в политике подорвало доверие общественности и спровоцировало налоговое сопротивление и судебные споры, поскольку правительство неоднократно прибегало к реактивным мерам, вместо того чтобы обеспечить долгосрочную стабильность системы налогообложения недвижимости.
Комплексный налог на недвижимость переживает 22 года административных сдвигов в политике
Комплексный налог на недвижимость был введён в январе 2005 года при правительстве Но Му Хёна на основе общественной концепции владения недвижимостью. Налог первоначально взимался с владельцев высокоценной недвижимости по методу индивидуального агрегирования для повышения справедливости налогового бремени и стабилизации цен на недвижимость.
В декабре того же года система перешла на агрегирование по домохозяйствам, хотя налоговые поступления остались нейтральными благодаря введению ставки применения налоговой базы. Агрегирование по домохозяйствам рассчитывает налоги путём объединения стоимости недвижимости, принадлежащей всем членам домохозяйства, что приводит к более высокой налоговой базе и увеличению прогрессивного налогового бремени по сравнению с индивидуальным агрегированием.
В 2008 году правительство Ли Мён Бака реализовало комплексные меры по снижению налогов после решения Конституционного суда о неконституционности агрегирования по домохозяйствам в сочетании с курсом на снижение налогов. Система вернулась к индивидуальному агрегированию, были введены налоговые вычеты для долгосрочных владельцев и пожилых налогоплательщиков, а также заменён коэффициент справедливой рыночной стоимости, что существенно снизило общее налоговое бремя. Переход к индивидуальному агрегированию был зафиксирован как крупнейшая мера по снижению налогового бремени с момента введения налога.
В период правительства Мун Джэ Ина в 2020 году, когда цены на жильё резко выросли из-за избыточной ликвидности после COVID-19, были введены высокоинтенсивные меры регулирования, направленные на владельцев нескольких домов и корпорации, включая усиленные налоговые ставки для владельцев нескольких домов и повышение предельного налогового бремени до 300%.
Однако после прихода к власти правительства Юн Сок Ёля в 2022 году налоговое бремя было резко снижено за счёт понижения коэффициента справедливой рыночной стоимости с 95% до 60% и повышения сумм вычетов.
Система налога на прирост капитала для владельцев нескольких домов, считающаяся ключевым регуляторным инструментом наряду с комплексным налогом на недвижимость, также колебалась между жёсткими и мягкими подходами в зависимости от администрации. Надбавка к налогу на прирост капитала для владельцев нескольких домов, отменённая при правительстве Пак Кын Хе, была восстановлена при правительстве Мун Джэ Ина вместе с надбавками к налогу на приобретение, что усилило регуляторную интенсивность. Последующее правительство Юн Сок Ёля снова приостановило действие надбавки к налогу на прирост капитала для владельцев нескольких домов, вернув общую систему налогообложения владельцев нескольких домов к очередной фазе ослабления.
Законодательные недостатки и эффекты обучения рынка возникают из-за волатильности политики
Эксперты констатировали, что комплексный налог на недвижимость стал инструментом политических споров, находясь на передовой политики в сфере недвижимости. Пак Чжун, профессор Сеульского университета, заявил, что ни один налог не получал одновременно столько ожиданий и нападок, как комплексный налог на недвижимость, отметив, что эта налоговая система, возлагающая ограниченное налоговое бремя на лиц из высшего имущественного класса, была помещена в центр фронта недвижимости и подверглась целенаправленным атакам с провокационной критикой, такой как «налоговые бомбы».
Неточные законодательные подходы также усугубляли проблемы. Ким Кён Мок, адвокат из Bae, Kim & Lee LLC, объяснил, что когда в конце 1980-х годов была введена концепция общественной земли, институционализация произошла без достаточного законодательного обсуждения или оценки влияния политики, подталкиваемая обоснованием подавления спекуляций. Он добавил, что поспешная институционализация неоднократно создавала основания для налогового сопротивления и ответной реакции со стороны налогоплательщиков с крупными суммами в ходе фактической реализации политики, что привело к вынесению Конституционным судом решений о неконституционности.
Повторяющийся процесс быстрых изменений налоговой системы при смене администраций укрепил на рынке своего рода эффект обучения в сфере недвижимости: налоговое бремя уменьшится, если люди будут выжидать. Ким Джин Ук, главный экономист Citibank Korea, в своём отчёте назвал неоднократные изменения ставок налога на имущество в зависимости от обстоятельств ослабляющим фактором государственной политики в сфере недвижимости. Это отражает тот факт, что когда рыночное доверие к долгосрочному сохранению усиления налогового бремени низкое, эффект подавления спроса также может быть ограниченным.
Даже после того, как правительство Ли Чжэ Мёна объявило о введении надбавок к налогу на прирост капитала для владельцев нескольких домов и июльских налоговых реформ, включая комплексный налог на недвижимость, наблюдались рыночные движения, ставящие на то, что налоговые системы ослабнут, если люди будут выжидать, учитывая опыт рынка при правительствах Мун Джэ Ина и Юн Сок Ёля.
Ю Чхоль Хён, адвокат из Bae, Kim & Lee LLC, заявил, что даже если правительство ужесточит налоговые системы для владельцев нескольких домов, чтобы стимулировать продажи недвижимости, владельцы нескольких домов ожидают, что налоговые системы снова ослабнут при смене администрации или изменении рынка недвижимости, основываясь на прошлой государственной политике.
Эксперты рекомендуют долгосрочную стабильность вместо краткосрочного контроля рынка
Эксперты предостерегли от использования систем налогообложения недвижимости как универсального решения для экономического регулирования в условиях повторяющихся налоговых реформ при каждой смене администрации. Они подчеркнули необходимость прекратить краткосрочные «латание дыр» реформы, которые неоднократно корректируют публичные цены и налоговые ставки, и вместо этого создать среднесрочные и долгосрочные стабильные системы.
Краткосрочный контроль рынка и частые реформы в соответствии с политическими потребностями только усиливают рыночное сопротивление, поэтому обеспечение предсказуемости и последовательности налоговых систем, которые не колеблются при смене администраций, является насущной необходимостью для снижения налогового сопротивления и восстановления доверия к политике.
FAQ
Какие основные изменения претерпел комплексный налог на недвижимость Южной Кореи с 2005 года?
Налог перешёл от индивидуального агрегирования к агрегированию по домохозяйствам в декабре 2005 года, вернулся к индивидуальному агрегированию в 2008 году после решения Конституционного суда о неконституционности, был ужесточён в 2020 году с более высокими ставками для владельцев нескольких домов и пределом бремени в 300%, и снова ослаблен в 2022 году, когда коэффициент справедливой рыночной стоимости был снижен с 95% до 60%.
Почему эксперты говорят, что налоговая политика Южной Кореи в сфере недвижимости лишена последовательности?
Эксперты отмечают, что налоговая система неоднократно чередовала ужесточение в периоды перегрева рынка и ослабление во время экономических спадов или смены администраций, создавая эффект обучения на рынке, при котором владельцы недвижимости ожидают снижения налогового бремени, если будут ждать, что подрывает эффективность политики и доверие общественности.
