Институциональные инвесторы теперь контролируют 4% аренды однофамильных домов в США — и они меняют рынок

Когда крупные инвестиционные компании входят на рынок, арендаторы чувствуют это немедленно. Данные Федерального резервного банка Филадельфии показывают, что институциональные инвесторы повышают аренду на 60% быстрее, чем типичные рыночные повышения. Для последующих продлений аренды скачок в среднем составляет 7% выше базовых ставок. Эта закономерность стала определяющей чертой аренды в Америке, так как корпорации с глубокими карманами систематически приобретают недвижимость по всей стране.

Масштаб участия институциональных инвесторов тихо, но драматически увеличился. Корпоративные арендодатели — определенные HUD как юридические лица, владеющие более 1,000 жилыми единицами — контролировали примерно 3% всех арендуемых однофамильных домов в 2022 году. Сегодня эта цифра увеличилась до 4%. Хотя процент кажется скромным, реальность поразительна: инвесторы приобрели 18% всех домов, проданных в 4 квартале 2023 года, согласно Redfin. Среди недорогих объектов их доля достигла 26% — именно в этом сегменте конкурируют покупатели жилья впервые.

Географическая концентрация и искажение рынка

Институциональный капитал стремится к Югу и Юго-Востоку, где затраты на приобретение остаются ниже. Техас, Джорджия, Алабама и Флорида стали эпицентрами активности институциональных инвесторов. Эта географическая концентрация выявляет тревожную закономерность: инвесторы нацеливаются на районы с более низкими ценами на недвижимость, как раз там, где сосредоточены исторически исключенные сообщества и арендаторы.

Анализ HUD за 2023 год показал, что районы с высоким уровнем инвестиций непропорционально содержат небелых домовладельцев и население, зависимое от аренды. Убирая низкоприбыльный инвентарь с рынков владельцев, институциональные инвесторы одновременно уменьшают варианты жилья для покупателей в первый раз и оказывают восходящее давление на оставшиеся объекты недвижимости. Национальная ассоциация риэлторов (NAR) подтвердила эту динамику, отметив, что когда инвесторы контролировали значительную долю рынка — например, в 2021 году, когда ипотечные ставки упали ниже 3% — они составили 15% от всех жилых покупок.

Механизм роста арендной платы

Как институциональные арендодатели систематизируют повышение арендной платы на разных рынках? Большие портфели недвижимости позволяют корпоративным операторам извлекать максимальную прибыль через координированные ценовые стратегии. Мелкие арендодатели, сталкиваясь с конкурентным давлением со стороны институциональных игроков, часто повышают арендную плату в ответ — создавая волновой эффект, который поднимает весь рынок аренды.

Практика привлекла внимание Конгресса. Сенатор Шеррод Браун (D-OH) представил законопроект «Остановить хищнические инвестиции» в июле 2023 года, нацеленный на налоговые льготы, которые делают крупные портфели аренды финансово привлекательными. Отдельно законодательство 2024 года от демократов стремится ограничить использование арендодателями ИИ и алгоритмических инструментов фиксации цен. Эти алгоритмы якобы способствуют координации между управляющими недвижимостью, позволяя искусственно завышать арендную плату выше естественного рыночного равновесия.

Некоторые юрисдикции уже приняли меры. Нью-Джерси и Сан-Диего, Калифорния, ввели местные запреты на алгоритмическое ценообразование со стороны арендодателей — превентивная реакция на опасения по поводу алгоритмического сговора.

Политика неопределенная

Достижение федеральных ограничений для институциональных инвесторов сталкивается со структурными препятствиями. С республиканцами, контролирующими обе палаты Конгресса, и про-бизнес администрацией, законодательные меры по облегчению ситуации для арендаторов, похоже, ограничены в краткосрочной перспективе. Государственные и местные власти могут продвигать фрагментарные решения, но эксперты в области жилья признают, что согласованная национальная политика остается неуловимой в текущей политической среде.

Основная динамика сохраняется: институциональный капитал продолжит поступать в рынки, предлагающие выгодные коэффициенты приобретения к аренде, особенно в регионах США, испытывающих миграцию и низкие затраты на вход. Без федерального вмешательства тренд корпоративного арендатора, изменяющего арендные рынки, вероятно, углубится.