Правильный ли шаг рефинансирование вашего HELOC? Все, что нужно знать домовладельцам

Когда вы используете капитал своего дома через HELOC, это может ощущаться как доступ к финансовой поддержке. Однако, по мере роста ставок и окончания периодов заимствования, домовладельцы всё чаще сталкиваются с жестокой реальностью: ежемесячные платежи становятся непосильными. Вопрос тогда заключается в том, имеет ли смысл рефинансирование вашего HELOC — и какие варианты на самом деле существуют.

Проблема HELOC: Почему рефинансирование становится необходимым

Кредитная линия с обеспечением собственного капитала работает как кредитная карта с высоким лимитом, обеспеченная капиталом вашей собственности. В течение начального периода заимствования (обычно 10 лет) вы платите только проценты на то, что заимствовали. Но как только этот период заканчивается, начинается настоящая нагрузка: начальные платежи начинают действовать, часто на срок 20 лет, и переменные процентные ставки могут резко увеличить ваши ежемесячные обязательства.

Цифры рассказывают историю. CoreLogic сообщила, что в первой половине 2022 года было открыто более 807 000 HELOC на сумму $131 миллиард, что является наивысшим уровнем с 2007 года. Тем не менее, многие из этих заемщиков не ожидали, насколько сильно возрастут их платежи, когда ставки резко поднялись или когда наступила фаза погашения. Поскольку ставки по HELOC часто превышают ставки по ипотеке, ежемесячные счета могут сопоставляться или даже превышать ваш первоначальный ипотечный платеж.

Квалификация для рефинансирования HELOC: на что на самом деле обращают внимание кредиторы

Не все могут рефинансировать. Кредиторы оценивают три критических фактора:

Капитал в доме: Большинство учреждений ограничивают кредитование 80% от оценочной стоимости вашего дома. Если ваш существующий ипотечный кредит уже приближается к этому порогу, рефинансирование становится трудным или невозможным.

Кредитный рейтинг: Оценка FICO 670 или выше значительно увеличивает шансы на одобрение. Более низкие оценки также могут квалифицироваться, но ожидайте заплатить более высокую процентную ставку.

Коэффициент долга к доходу: Кредиторы, как правило, хотят видеть, чтобы ваши общие ежемесячные долговые обязательства составляли менее 43% вашего валового дохода. Этот предел является тем местом, где многие заявители сталкиваются с проблемами.

Ваши три основных пути рефинансирования

Вариант 1: Заменить на новый HELOC

Самый простой подход соответствует стандартному рефинансированию ипотеки: получить новую кредитную линию и использовать ее для погашения существующего HELOC. Это перезапускает ваш период заимствования и возвращает вас к выплатам только процентов — привлекательный обходной путь, если текущие счета душат ваш бюджет.

Компромисс? Вы можете накопить значительно больше процентов со временем, если не будете активно погашать основной долг. Эта стратегия лучше всего подходит как временное облегчение, а не как постоянное решение.

Вариант 2: Конвертация в кредит под залог дома

Кредиты под залог жилья работают иначе, чем кредитные линии под залог жилья (HELOC). Вместо того чтобы получать деньги постепенно, вы получаете единовременную сумму заранее и сразу начинаете платить проценты на всю сумму. Большинство из них имеют фиксированные процентные ставки и фиксированные ежемесячные платежи.

Хотя это может не сократить ваше ежемесячное обязательство, предсказуемость и стабильность ставок привлекают заемщиков, сосредоточенных на более быстром погашении долгов. Поскольку переменные ставки по HELOC могут вырасти до 10% и более, даже фиксированная ставка 6-7% по кредиту под залог недвижимости представляет собой значительную экономию.

Вариант 3: Объединить в одну ипотеку

Консолидируя ваш HELOC и ипотеку в один рефинансированный кредит, вы упрощаете свои финансы и уменьшаете объем бумажной работы. Однако этот подход имеет значительное предостережение: если вы зафиксировали исторически низкую процентную ставку по ипотеке много лет назад, рефинансирование означает отказ от этого преимущества в пользу более высоких ставок сегодня.

Иногда математика все еще работает, если ваш баланс HELOC значителен. Умеренное увеличение вашей процентной ставки по ипотеке может быть компенсировано резким снижением части HELOC, что потенциально сэкономит тысячи в общей сумме процентов, несмотря на компромисс по процентной ставке по ипотеке.

Когда рефинансирование не является вариантом: альтернативы для изучения

Тем, кто не имеет достаточного капитала или надежных кредитных рейтингов, могут закрыть двери. В этом случае рассмотрите:

Изменение кредита: Многие кредиторы предпочли бы изменить условия вашего существующего кредита — снизить ставки или продлить график погашения — чем рисковать взысканием. Успех зависит от вашей истории платежей и того, как долго вы держите счет.

Маршрут личного кредита: Банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы предлагают личные кредиты для погашения остатков по HELOC. Вы получите фиксированные платежи и предсказуемые ставки, но годовые процентные ставки, как правило, выше, чем ставки по HELOC, и большой баланс может превысить сумму, которую вы можете занять.

Продажа недвижимости: В качестве последнего средства продажа вашего дома полностью устраняет обязательства по HELOC. Этот вариант заслуживает серьезного рассмотрения только в том случае, если платежи угрожают финансовой стабильности, поскольку в случае невыполнения обязательств может наступить процедура взыскания.

Принятие вашего решения

Рефинансирование HELOC требует тщательного сравнения ваших ставок, позиции по капиталу и долгосрочных финансовых целей. Каждый путь — новый HELOC, кредит под залог капитала или объединение ипотек — решает разные задачи. Прежде чем принимать решение, проведите расчеты с квалифицированным ипотечным специалистом, который сможет смоделировать вашу конкретную ситуацию и направить вас к стратегии, минимизирующей общие расходы на протяжении всей жизни, при этом соответствуя вашим потребностям в денежном потоке.